Bonjour à tous,
Je souhaiterais avoir votre avis concernant le fait de faire du DCA sur des SCPI via une assurance vie.
Est-ce que c’est plus intéressant d’utiliser l’effet de levier pour les SCPI ?
Merci d’avance pour vos réponses.
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Hello,
Aucun des deux, évite les SCPI.
Le rendement/risque est totalement mauvais pour l’investisseur à cause des frais, de la fiscalité, de l’opacité, de l’illiquidité, de la concentration et j’en passe.
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Je ne suis d accord avec toi. Si ton horizon est long, l effet de levier avec des taux bas te permet de developper des revenus. C est pas LE meilleur placement mais fait partie d une strategie glogale.
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Pour vraiment comprendre l’impact, fais un tableau Excel où tu compares un DCA SCPI et un DCA sur un ETF MSCI world sur PEA par exemple.
En prenant en compte la fiscalité par rapport à ta situation (TMI et SCPI française ou européenne).
Sur du long terme, il faudrait vraiment un scenario catastrophique pour la bourse pour que le DCA SCPI soit plus intéressant.
Pour le crédit, je serais plus nuancé qu’Oliverq : en fonction du taux d’intérêt, ça peut être intéressant dans une stratégie globale pour s’exposer à l’immobilier sans les tracas de l’immobilier physique.
Mais c’est très compliqué avoir des bons taux pour de la SCPI en ce moment.
P.S. : il faut considérer qu’il est impossible de renégocier un crédit SCPI. Donc, il faut une bonne marge de sécurité entre le taux du crédit et le taux de rendement cible voire pessimiste des SCPI
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En effet, je suis un investisseur long terme de 23 ans mais n’ayant pas encore de CDI, je ne peux pas prendre de crédit donc je fais du DCA sur la SCPI Iroko Zen via mon AV Linxea Spirit 2.
Je me demandais donc si c’était pertinent sachant que les SCPI représentent 10% de mon patrimoine.
Je ne peux pas te répondre spécifiquement sur cette solution mais par principe 10% de SCPI c est pas bete mais le principe de base c est le levier. Si tu ne fais pas de levier autant mettre tes sous sur ton PEA.
Ce n’est pas le même niveau de risque entre les deux
Rendement sur le long terme effectivement inférieur pour les SCPI mais volatilité bien inférieure aussi
Pour diversifier quand tu commences à avoir un patrimoine conséquent c’est bien, et notamment pour avoir un complément de revenus réguliers
Pour l’auteur du sujet : à 23 ans je suppose que ton patrimoine (à part si tu as eu une donation ou héritage) est encore petit, tu devrais privilégier le pea sur ETF large (sp500 ou world par exemple).
Quand tu auras davantage de patrimoine tu te poseras la question de diversifier, au début ce n’est pas ta priorité du tout
Une SCPI sert à générer des revenus complémentaires stables pour compenser la perte ou la chute de ses revenus d’activité, c’est-à-dire une fois qu’on est à la retraite.
Ça n’a pas tellement de sens d’en acheter longtemps avant.
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Je dirai : oublie les SCPI à ton age.
L’effets de levier pour les SCPI c’est intéressant quand les taux sont bas… actuellement on ne peut pas dire que ça soit le cas… tu vas trouver du > à 5% pour avoir le choix des SCPI ou alors 3,3% avec des contraintes de colatéral et un choix très limité de SCPI.
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Hello,
Effet de levier du crédit ou pas, peu importe : quand l’actif n’est pas intéressant, on ne l’achète pas.
Absolument toutes les simulations sérieuses et réalistes de SCPI à crédit que j’ai vues ou faites avaient des TRI pourris. Peut-être que c’était différent sur la période de taux faibles, mais à cette époque les rendements des SCPI étaient encore plus faibles également.
Donc pourquoi s’endetter et se rajouter une énorme contrainte pour une renta moins bonne qu’un DCA en ETF ?
Les SCPI c’est une classe d’actifs minuscule, le marché pèse moins qu’un top10 du CAC 40… C’est un business comme de nombreux autres en France qui tire profit de notre culture de l’immobilier. Et ce n’est pas parce que ce n’est pas coté en continu que ça n’est pas volatile.
Très bon exemple récent du risque en SCPI à crédit :
Vous jetez egalement meme les scpi type remake et iroko en av qui ramene du 5 % mensuel ?
C’est les top d’en ce moment, mais ça ne garantit rien. Parmi les SCPI qui ont pris -30% récemment, on a les top d’il y a 10/15 ans. Et les gérants sont les mêmes.
Remake a une valeur de reconstitution inférieure à la cotation de sa part… Que deviendra le 5% quand ils vont réajuster à la baisse ?
Iroko a lancé une nouvelle SCPI, quel intérêt ont-ils à garder l’ancienne attractive alors qu’ils cherchent de la collecte sur la nouvelle ?
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Effectivement, intéressant
Apres je me demande si on peut investir un peu aujourd hui, etre attentifs aux chiffres ( suivre les forums scpi type moneyvox) et sortir a temps en AV a la première alerte
t en penses quoi ?
c est tout l avantage des SCPI en assu vie …
tu ne portes pas le risque de « revente » c est ton assureur qui le porte
apres c est un vrai choix …
DCA en direct / Assu vie ou credit, ca reste tjrs énormement fct de ton profil perso.
l avantage du DCA sur un credit c est que tu n es pas bloqué… tu arretes et reorientes le montant vers d autres « supports »
Dans l’idée oui, mais je vois plusieurs soucis :
- les baisses sont généralement des surprises et arrivent en même temps que les « mauvais chiffres » donc pas anticipables.
- ça repose sur le fait que l’assureur garantit la liquidité, ce qui n’est plus vrai (Linxea a fait passer des avenants qui annulent cette clause).
- si des mauvais chiffres sortent tu ne seras pas le seul à les voir. Et très probablement, les gros porteurs / proches des gérants les auront vus avant et seront déjà au guichet. En d’autres termes, tu es quasi sûr d’être en liste d’attente.
- enfin ça oblige à être ultra vigilant sur un truc où tout le marketing repose sur le fait d’être passif…
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Pour la petite histoire, j’ai pris du Remake Live et du Iroko Zen dans mon AV Spirit 2 et j’ai un DCA qui continue.
L’inconvénient c’est que seulement 50% des VP vont sur l’UC SCPI, le reste on est obligé d’investir sur une autre UC ou sur le Fond Euro… et les arbitrages sont restreints, pour ma part j’ai arbitré sur un ETF.
Et j’ai aussi pris du Corum Origin à crédit via Younited pour 25k avec un taux court terme de 1,9% TAEG
Je ne dis pas que c’est une bonne ou mauvaise idée ni que je conseillerai…
Ce que je conseillerai comme je l’ai dit c’est le crédit à long terme 20 ans avec un taux faible (malheureusement pas comme les taux actuels). C’était le moins mauvais choix souhaitant m’exposer aux SCPI.
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Chacun sa stratégie, je te souhaite que ça fonctionne bien pour toi !
Je pense juste qu’on est pas assez avertis sur les risques des SCPI (parce que tout le monde veut nous en vendre) et c’est dommage. Après il y a des opérations qui se passent bien heureusement.
Outre les différents arguments déjà cités notamment par @Oliverq qui font que cette stratégie ne fonctionne pas, je rajouterai qu’en plus de la possibilité pour l’assureur de bloquer temporairement la liquidité en cas de sortie importante, il faudrait assumer :
- une baisse du prix de la part, car si on veut sortir, c’est que ça ne se passe pas bien, et que donc le prix de sortie ne se fera pas au prix d’achat
- la perte des frais d’entrée pour les SCPI qui en ont qui amputent le rendement si pas de détention très longue pour les gommer
- des pénalités de sorties éventuelles. Spirica sur Spirit 2 impose une période de détention minimum (5 ans de mémoire) pour pouvoir sortir sans pénalité.
J’ai un montant non négligeable investi en AV sur SCPI, mais je reconnais que le niveau de risque est sous-évalué et mon choix pas forcément très rationnel d’un point de vue rendement/risque.
Ce qui est sûr, c’est que je ne ferais pas un crédit sur 20-25 ans sur ce type d’actif. Trop risqué, simulations toujours trop optimistes à mon goût, risque trop important sur la durée, crédit en général non renégociable avec taux élevés. Certains ont réussi à sortir de SCPI « fleurons d’hier-cata d’aujourd’hui », mais avec une telle décote qu’ils continuent de rembourser des mensualités pendant des années pour un actif qu’ils n’ont même plus !
Le levier du crédit est souvent porté aux nues, il peut sans doute enrichir, mais aussi appauvrir.
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merci pour vos reponse, le souci c est que quand on a deja pas mal en bourse et que l on souhaite ne pas s exposer plus, si pas de scpi ben il ne reste que le cash.
Quand les fonds euros sont bosstes c est bien mais sinon c est faible niveau rendement.
j avais dans l idee de partir a terme sur du 50% bourse 30% scpi et 20 de cash , vos reflexions m amenent a revoir ma stragegie.
Il va falloir que je trouve une classe d actif pour remplacer les scpi, du moins son rendement, pas simple
Je confirme qu’il faut que tu te formes sur les différentes classes d’actif. Par exemple, le marché obligataire c’est la même taille que le marché actions. Tu as aussi les commodities, le BTC… Tout dépend de ton but exact.
Si tu cherches à atténuer la volatilité de la bourse => augmente la partie cash, livrets, fonds monétaires, obligations CT.
Si tu veux un placement volatile, mais décorrélé de la bourse pour créer des opportunités d’arbitrage => regarde les obligations LT, les commodities, les managed futures.
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