Je suis à la recherche d’avis sur un montage d’investissement en immobilier: SCPI en usufruit + Immo neuf en nu-propriété.
Après avoir lu plusieurs fils sur les SCPI à crédit et vu le webinaire de Auguste Patrimoine comme plusieurs en Mai, j’ai finalement contacté différents CGP pour voir ce qu’ils pouvaient me proposer. Pour le contexte; je suis expatrié en Australie, ne suis plus imposé en France, en couple pas marié, sans immo et aucun prêt sur le dos.
Ne pouvant pas acheter ici pour des questions de visa, mon idée était de voir s’il était possible d’emprunter en France pour investir dans la pierre papier ou l’immo traditionnel.
L’un des CGP m’a proposé de faire du démembrement en utilisant Immobilier classique et SCPI. L’idée serait la suivante:
Immobilier neuf en VEFA - Nu-propriété: acheter à crédit (15 ans) la nue-propriété d’un appartement neuf sur plan avec une décote de 35% par rapport au prix de vente normal. L’intérêt ici est de jouer la valorisation du capital sur de l’immobilier tangible, ce qui me parait bien plus raisonnable que d’espérer la valorisation de parts de SCPI comme j’ai pu le lire ailleurs, sans avoir à me soucier de la gestion à distance.
SCPI en usufruit - acheter l’usufruit de parts de SCPI (avec un rabais par rapport au prix en pleine propriété) pour à la fois augmenter mes rentrées d’argents et assurer qu’elles soient stables (moins de risque de vacance que dans du LMNP)
Est-ce que certains ont déjà vu ce type de montage? Ca me parait un peu « trop beau » et je cherche à comprendre ou sont les risques.
Merci d’avance pour vos retours!
le vefa est 20 a 30% plus cher donc tu es a risque d une operation quasi nulle si le bien n est pas bien choisi. Je trouve le conseil etrange. J espere que la ville est canon.
l usufruit est a priori assez « rare » (forte demande), il faut bien faire attention au choix des scpi surtout.
pour du vefa, il faut faire notamment attention a la taille de la copro (plus c est gros plus , la qualité des prestations interieures, le prix a m2 (a comparer avec meilleur agent ou finary), le pourcentage de logement sociaux dans la promotion, ce qu il y a autour, le nombre de personnes qui font du pinel ou demembrement, quel etage , garage?
combien de vefa autour (concurrence)
attention au promoteur aussi.
je peux dire une connerie mais 35% de decote pour 15 ans, ca me semble peu.
(Je précise que je suis moi-même dans le milieu du conseil).
S’agissant du financement, par expérience il faut une surface financière assez intéressante pour qu’une banque daigne prêter à un expatrié (haut niveau de revenus ou patrimoine existant pour prise de garanties).
Il y aura probablement une exigence d’un apport important.
Pour l’acquisition de parts de SCPI en usufruit, il faut trouver une contrepartie (quelqu’un achetant la nue-propriété), donc cela est plus évident lorsqu’on a déjà quelqu’un sous le coude qui achèterait la nue-propriété. Je ne suis pas sûr, mais à mon avis d’usufruit sont assez courtes en rapport avec celle de la nue-propriété immobilière.
Le schéma n’est pas trop beau, néanmoins il y a des points de détails en effet:
taux d’intérêt sur de la SCPI relativement élevé, peut-être plus encore pour un expatrié.
fiscalité reste à voir s’agissant des SCPI et de leur lieu d’investissement du fait que vous soyez expat
les tickets d’entrée en nue-propriété sont généralement à partir de 150 voire 200k€ et il convient de viser même plus haut, ce qui est cohérent avec une stratégie d’acquisition d’un bien patrimonial / haut-de-gamme, bien situé, qui va effectivement s’apprécier dans le temps.
Il faudrait donc en savoir plus sur votre situation et sur le montant de l’investissement que vous souhaiteriez faire (et que vous êtes en capacité à faire, selon ladite situation).
Sur le point de l’investissement minimal requis en NP, j’ai un peu changé d’avis très récemment, justement avec un client expatrié qui voulait absolument faire de la nue-propriété, alors que je l’en avais dissuadé (car son montant d’investissement n’était pas cohérent selon moi pour cette stratégie). J’ai en effet finalement eu un lancement de programme à prix très attractif qui tombait dans son budget et justement dans la ville d’où il venait.