Avis : Plateformes Crowdfunding Immobilier

[p0tato]

Oulà je t’arrête tout de suite!

Le paysage a drastiquement changé, les défauts explosent et les plateformes traitent dans l’ensemble assez mal les contentieux.

Je te mets à jour ta liste:

Les sites à éviter :

• Bolden
• Crédit.fr
• Homunity: que des projets de promotion immobilière, qui sont en grande difficulté en ce moment
• Wiseed: une des pires, énormément de défauts
• Lymo: à la fois plateforme et promoteur → à la fois juge et partie
• Clubfunding: cette plateforme n’est jamais à cours d’idée pour la mettre à l’envers aux investisseurs. Dernièrement ils ont réussi à faire voter aux investisseurs le retrait d’une hypothèque (la garantie censée les protéger)…
• Anaxago: j’y ai quasiment toutes mes billes, le suivi des projets est très inégal et la plateforme trèèèès patiente avec les opérateurs. Ne pas se fier à l’image bobo écolo qu’ils veulent se donner, c’est des commerciaux avant tout.

Les sites bof:

• Wesharebonds: bof bof, les taux sont faiblards et les suivi de projets inexistants
• La première brique: ce site a bonne réputation, mais la qualité des projets présentés s’est vraiment dégradée.

[FBoy]

@p0tato

Lymo: à la fois plateforme et promoteur → à la fois juge et partie

Ce n’est plus le cas, Lymo a cédé sa plateforme au Groupe italien Walliance en 2023

Il a a donc maintenant Lymo promotion et Lymo finances, groupe Walliance, 2 entités distinctes.

Lymo promotion continue de lever de fonds via Lymo finances.

[Philippe103]

Auriez-vous des sites à conseiller?

[p0tato]

Si vraiment tu veux te lancer là dedans, je peux te recommander Baltis/Proximea, et peut-être Monego.

Mais je t’invite à la plus grande prudence: les conditions du marché ont complètement changé, et les intérêts des plateformes ne sont pas alignés avec ceux des investisseurs. Les plateformes se rémunèrent en bouclant des financements, peu importe l’issue du projet. Donc à part pour protéger leur réputation / conserver leurs clients, elles n’ont pas grand intérêt à traiter les contentieux. Or, en tant que représentantes de la masse des obligataires ce sont aussi les seules habilitées à les résoudre.

Sélectionne soigneusement tes projets.

[Philippe103]

Merci pour ces conseils

[FBoy]

@p0tato

elles n’ont pas grand intérêt à traiter les contentieux

Et avant cela, à analyser convenablement le risque d’un dossier. Je suis sur 5 plates-formes et je vois toutes les semaines des présentations bancales menées à la va-vite par des stagiaires. Ce dernier point n’est pas anecdotique, vous ne verrez jamais dans les équipes des PF des anciens chargés d’affaires ou analystes bancaires qui ont pourtant une expérience forte dans l’analyse crédit…

En vrac : des marges très faibles basés sur des prix haut de fourchette, des opérateurs inexpérimentés, des actifs sous jacents médiocres, des bilans blindés de dettes, et ce qui m’énerve le plus : des cautions de personnes avec une surface insuffisante (du style pret de 500ke garanti par la caution du dirigeant qui pèse 400ke… Et quand on creuse un peu le patrimoine n’est même pas net ou se base sur du déclaratif)

[Philippe103]

Cependant sur internet je trouve des taux d’échecs faibles. Qu’en est-il?

[EricM]

On n’a pas encore le recul suffisant… Beaucoup de projets sont en retard, mais pas (encore) en défaut…

[Philippe103]

Les retards semblent « normaux », la météo de ces derniers mois peut l’expliquer. Peut-être suis-je trop optimiste.

[FBoy]

Attention le retard ne débute qu’à compter de la fin des possibilités de report contractuelles.
Ex contrat sur 2 ans + 2 reports de 6 mois prévus au contrat. Le projet n’apparaît en retard que le 37eme mois même s’il est tanké depuis 2 ans.

[p0tato]

Les plateformes ont intérêt à annoncer des taux de retard/défaut faibles. Et comme personne ne peut vérifier, ben elles mettent bien ce qui les arrange. Par ailleurs, elles font traîner au maximum les procédures et s’arrangent parfois avec les emprunteurs (car ce sont eux leurs clients, pas nous!) afin que l’opération ne sorte pas en défaut.

Je te donne un exemple concret: j’ai un projet qui a 2 ans de retard. On a aucune idée de quand il sera remboursé, ni s’il le sera. Les infos tombent au compte goutte. On nous a déjà annoncé qu’on allait perdre une partie des intérêts. Donc on fait, au mieux, un prêt à taux zéro à l’opérateur et il rembourse quand ça l’arrange. Le projet est « remboursé » et la plateforme peut afficher 0% de défaut.

Ne fais pas confiance non plus aux blogs/« finfluenceurs », beaucoup se rémunèrent avec le parrainage ou les rétrocommissions et sont donc en conflit d’intérêt total.

[aureli1]

Bonjour,

Je partage mon expérience pour le crowfunding/ crowlending .

Déjà je ne dépasse pas plus de 5 % de mon patrimoine financier total :

Je multiplie les projets avec pas mal de petit montant et diversifie les plateformes :

• anaxago : j’attends le remboursement de mes projets et ensuite j’arrête le ticket mini est de 1000 €, communication pas réactive . J’ai 3 projets en cours et les 3 sont en retards

• Bricks : investissement mini de 10 €, les projets sont intéressants mais la collecte met de plus en plus de temps à être finalisé

• bien preter : beaucoup de projets qui se clôturent rapidement, j’investis entre 50 et 150 € par projet . Avantage paiement des intérêts mensuel

• enerfip : il y a peu de projet mais ils ont l’air bon, les projets vont assez vite à être finalisé, idem j’investis environ 100 € par projet

• la premiére brique : belle réputation de la plateforme, les projets vont très vite à étre clôturé il faut etre réactif , environ 100 euros par projet

En multipliant les plateformes et les projets cela permet de diminuer et diversifier le risque, le problème cela prends un peu de temps .

[Green38]

Bonjour
J’utilise Raizers depuis 2019 avec plusieurs dizaines de projets souscrits et en suit pleinement satisfait.
Etre sélectif dans les choix, et diversifier en limitant les montants par opération.
Raizers ne propose quasiment que du crowdfunding immobilier. (invest mini 1000€, par tranche de 1000€)
Pas de défaut pour l’instant, mais des retards (pour certains action en justice, et d’autres décalages qui finissent par se résorber)
Voir indicateurs sur leur site certains indicateurs. L’idéal est de regarder dans le détail par année, car les problèmes de retard sont surtout sur des projets 2021 ou antérieur.

[p0tato]

les problèmes de retard sont surtout sur des projets 2021 ou antérieur.

Ultérieurs tu veux dire! C’est la débandade depuis 2022 et la remontée des taux
Dans tous les cas ces indicateurs ne valent pratiquement rien car ils ne sont pas audités et de nombreuses plateformes les truquent.

Pas de défaut pour l’instant, mais des retards (pour certains action en justice

Ben y’a bien eu défaut pour qu’une action en justice soit intentée, non?

[Green38]

Si des projets ont été initialisés en 2022 avec une durée de 24 mois, ils ne rentrent pas dans les retards.
pour le « trucage » je le laisse à votre appréciation mais pour ce qui concerne raizers, elles me semblent correctes au regard de ce que j’ai en portefeuille.

je me suis probablement mal exprimé sur « défaut », je voulais dire perte. Dans le cas d’une procédure judiciaire, l’objectif est de recouvrer avec éventuellement utilisation des garanties.

[Christophe142]

@FBoy

eant qui pèse 400ke… Et quand on creuse un peu le patrimoine n’est même pas net ou se base sur du déclaratif)

Merci pour ton analyse.
Moi le fait qui m’a surpris c’est avec la remontée des taux : Il y a des projets en difficulté car simplement ‹ avec la remontée des taux, on ne peut pas rembourser l’emprunt bancaire ›, en disant explicitement ou implicitement que l’emprunt bancaire est à taux variable. Avant le défaut je n’ai jamais vu dans les facteur de risque écrit clairement que l’emprunt bancaire était à taux variable.
Les facteurs de risque indiqués sont toujours les même donc bateau : illiquidité, risque de retournement de marché immobilier, difficultés administratives ou de travaux.

[Equilibrium]

Hello la Communauté
Est ce que certains d’entre vous ont investi sur Fintown ?
La chaine YT P2P Empire de Jakub en parle plutôt en bien (hum lien affiliation … )
La PF semble sérieuse , taux entre 9-14% , durée entre 8-36 mois ,loyers versés tout les mois donc mieux qu’un auto invest à surveiller et recalibrer toutes les 5’ .
Donc sur le papier c’est mieux (et moins risqué ?) que la plupart des PF de crowdlending .
Robocash est tombé à 8% avec gros cash drag, pareil pour Peerberry , ca paye plus apres flat tax.
Zero frais à priori sur Fintown, bien que j’ai lu sur Truspilot que les virements seraient payants , sans savoir combien, y’a rien de mentionné sur leur site
La PF a un an seulement donc je cherche des retours avant.
A vous lire

[Fabien351]

Salut, as tu eu des retours depuis ?