Bonjour Ă tous,
J’espère que vous allez bien !
Je me tourne vers vous car j’ai un dilemme concernant ma résidence principale et j’aimerais avoir vos avis.
Situation personnelle
- 30 ans
- Pacsé
- 1 enfant Ă charge
- Revenus bruts cumulés du foyer : 145 k€/an
Contexte actuel
- Appartement de 40,42 m² à Paris 11e, acheté en février 2020
- Prix net vendeur : 485 k€ (+ 15 k€ frais d’agence + 28 k€ frais de notaire)
- Apport initial : 115 k€
- Crédit immobilier sur 20 ans au taux de 0,96 % (mensualité ~2 100 € assurance incluse)
- Valeur estimée aujourd’hui : 460 k€ à 499 k€
- En 2026/2027, de grosses dépenses de copropriété sont prévues (ravalement), avec environ 15 k€ à notre charge
- Avec l’encadrement des loyers, nous pourrions louer pour environ 1500€/mois
- Depuis la naissance de notre enfant (6 mois), nous ressentons le besoin d’avoir plus grand, notamment une chambre supplémentaire
Projection
- Nous envisageons de rester encore quelques années à Paris, avant peut-être de partir vivre en Bretagne.
Nos interrogations
- Vendre pour racheter un logement plus grand Ă Paris ?
- Conserver l’appartement en le mettant en location, et louer nous-mêmes plus grand (budget ~2 300 €/mois pour la nouvelle location) ?
- Vendre l’appartement, louer plus grand et réinvestir le produit de la vente (PEA, immobilier locatif, autre) ?
Merci d’avance pour vos retours et vos conseils !
N’hésitez pas si vous avez besoin de précisions.
Guillaume
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Vu de ma fenêtre, il faudrait que tu déménages dans un autre appartement et ensuite voir ce que tu vas faire avec l’autre appartement.
Ton cas est assez typique de pourquoi il ne fallait pas acheter: probable moins value, durée faible où tu as habité de bien, etc.
Tu as un enfant de 6 mois qui vient de rentrer à la crèche. Il faut que tu prépares l’année prochaine.
Je te dirais de commencer à déménager dès que tu peux et idéalement dans la période décembre / janvier / février / mars à un moment où la rentrée sera passée.
Souvent, il y a des choses à faire lorsque tu déménages dans le nouvel appartement. Parfois tu rachètes de l’electro ménager mais dans un appartement plus grand tu n’utilises pas forcément les mêmes meubles.
Il faut aussi gérer l’inscription dans la nouvelle crèche.
Une fois ton vrai atterrissage effectué dans le nouvel endroit (en banlieue très probablement) mets ton appartement en vente (ou en location), afin d’aboutir à la cession des clés pour l’été.
J’aurais tendance à te dire de vendre et passer à autre chose.
Si tu loues, le loyer de 1500€/mois ca va être du charges comprises, donc ton revenu locatif sera moindre, puis tu seras imposé.
En parallèle, tu vas payer tous les mois 2100€ pour un revenu locatif brut de 1400€/mois soit -700€ avant impôts. Non seulement tu auras ton loyer à payer mais une charge de 700€ + des impôts.
Si tu veux faire de l’investissement locatif et de l’immobilier, fais le en Bretagne.
Spoiler alert, ta compagne va te demander un deuxième enfant dans les deux ans.
En plus vous ĂŞtes jeunes (et vous ne souhaitez pas rester Ă Paris), la location est ce qui vous correspond.
Vu ton apport et tes revenus tu fais partie des pauvres Ă Paris.
Bonne chance
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Merci pour le retour !
Effectivement je pense que c’est plus intéressant pour nous de louer.
Maintenant je me pose vraiment la question de vendre ou pas notre appartement, en sachant qu’on ne peut pas trop se permettre d’aller louer un appartement tout en remboursant notre crédit
Salut,
J’ai des amis qui avaient un petit appartement et qui ont acheté le studio attenant pour avoir une chambre en plus pour leur petit.
C’est un coût mais si jamais une telle opportunité est possible, ça peut être intéréssant pour toi.
Si tu loues ton bien, il faudra le louer en meublé car vous avez une TMI très élevée mais ça veut dire du long terme donc à voir ce que vous souhaitez faire.
Si vous pouvez vous éloigner un peu de Paris pour louer un bien ça peut être pas mal aussi.
A mon avis, il vaut mieux vendre.
La taxe foncière risque de continuer à augmenter à Paris (cf les travaux partout et la garde robe d’Anne Hidalgo).
Le problème est que tu as acheté ton appartement hors de prix, il te revient à 13k€/m2…dans le 11ème (pas dans le 6ème ou 7ème)
Tu as indiqué tes dépenses mais je ne vois même pas de travaux.
Alors oui, les prix de l’immobilier à Paris peuvent très bien remonter à 11k€ le m2 en moyenne et éventuellement tu peux retomber sur tes pieds.
Si j’étais toi, je ferais 3 scénarios excel:
- Je vends tout de suite
- Je loue mon appartement actuel à quelqu’un d’autre avec un prix qui stagne
- Je loue mon appartement actuel à quelqu’un d’autre avec un prix qui remonte
Avec la vente « tout de suite » ça sera 528k€ - 460k€ (prix de vente actuel) - 72k€ loyers économisés (5 ans à 1000€ en remboursement de capital) ~ 4€ de gains
A la grosse louche, tu es à l’équilibre.
Il faut que tu fasses le calcul tu connais mieux ta situation que tout le monde, tu peux ajouter des frais DPE ou autres.
Si tu loues à quelqu’un, ça va se louer sans aucun problème et le problème va être la fiscalité sur tes revenus locatifs, puis à plus long terme ta capacité d’endettement si souhaites acheter ailleurs. Le ravalement aussi.
Sur le très long terme, l’appartement à Paris est assez bien. Tes enfants peuvent venir étudier à Paris ou tu peux habiter en Bretagne en télétravail tout en venant à Paris régulièrement.
Je crois que si à l’époque tu avais acheté un 25/30m2, peut être que je t’aurais dit mieux vaut le garder. La charge de remboursement de crédit aurait été plus faible.
Il est à Paris 11ème et ce type de produit c’est au bas mot 11k€ à 13k€ le m2.
Ca va éventuellement lui résoudre une problématique mais il habitera dans un 52m2 à trois personnes, sans compter les travaux à mener.
52m2 à trois c’est la galère.
Et l’arrivée d’un 2ème enfant fera écrouler au sol cette stratégie.