Crowdfunding immobilier après 2 ans de crise : quel bilan?

[TAV]

Cela dépend des plateformes… Sur Bricks, Tokimo ou la première brique ça collecte très rapidement…
Pour ma part, j’utilise BRICKS pour tester.

[Thomas106]

J’ai longtemps testé Bricks aussi, avec des petits montants et fort heureusement.

Entre les lots vacants, les impayés, etc. il y a très peu de propriétés « royalties » qui performent au niveau attendu (ou qui performent tout court d’ailleurs).

Quant aux levées en obligations (modèle habituel du crowd funding), on manque encore de recul, mais je suis assez dubitatif sur le de bouclage.

Vu le peu de sérieux de la boutique en général (je ne parle même pas de la petite remontrance qu’ils ont reçu de L’AMF), je doute de la qualité des due diligence.

L’analyse des compétences des porteurs de projet en particulier est souvent une ineptie : « expérience reconnue car ils habitent une résidence principale depuis toujours » (je caricature mais à peine).

La seule bonne nouvelle c’est que comme l’investissement est possible à partir de 10 euros, on peut perdre de l’argent à partir de 10 euros seulement…

[Mickael120]

Entre 2020 et 2022, j’ai souscris à de très nombreuses OP auprès de Clubfunding, Raizers, Upstone.
Bilan :
environ 20% de retards importants chez CF, avec un suivi plutôt sérieux.
environ 40% de retards chez Raizers, qui promène énormément les investisseurs en tardant à agir (cf la section « commentaires » de chaque OP). De nombreux projets terminent au tribunal, les cautions contestent, les promoteurs utilisent tous les moyens possibles pour organiser leur insolvabilité.
80% des projets Upstone sont dans le mur, tout simplement. Ils ne répondent ni au téléphone, ni aux mails, leurs mises à jour des situations sont extrêmement rares et fausses. A ce niveau, ce n’est plus de l’incompétence, nous considérons que c’est une arnaque. Quasiment aucun projet n’a été jusqu’au remboursement, et ils osent considérer comme « en retard » pendant des années un projet dont le promoteur a disparu.

Bref, l’apprentissage est long et couteux…

[Cococo]

Je souhaite vous remercier pour l’honnêteté sur les pertes que vous avez
Pas facile d’avouer que ses investissements sont en difficulté
Bon courage

[AlexandreLey]

Portefeuille constitué en 3ans de 75 projets en cours avec tickets moyens de 450€ sur LPB.
2 projets en défaut j’estime les pertes à 250€ chacun.
Le reste la plupart se déboucle après le prévisionnel prévu et une vingtaine en report d’échéance avec intérêt et une certaine visibilité de débouclage.
La communication est bonne, la rentabilité est là aussi avec un peu plus de 7% net.

Je maintiens mon allocation de CFimmo et continue à re-investir les operations se débouclant sur LPB avec sélection des projets les plus costauds (localité, apport du porteur, precommercialisation, hypothèque 1er rang).

[Victor47]

J’ai investis sur une dizaine de projets sur Bricks entre janvier et février 2025, je n’ai qu’un projet avec un retard de moins de 30 jours (pour l’instant). Pas de chance c’est mon plus gros invest… un projet à Toulouse je crois que l’émotionnel à trop compté, sacré biais… environ 11%

[G112]

LPM, top ! Je vis au Mexique avec mon collègue.
12 %/an net de moyenne… mieux qu’un ETF MSCI World.
Mon collègue a commencé en 2022 : 70 000 € d’investissements en cours, gains actuels 6 700 €, intérêts attendus 16 000 € avant fin 2026.
Moi, j’ai commencé en 2024 : aujourd’hui 42 000 € d’investissements, 10 000 € d’intérêts attendus fin 2026.

C’est risqué certe, mais vos ETF horizon 20 ans … ça va 5 minutes. Si on veut un capital rapide, il faut prendre des risques.
One life. LPM à ce jour = 0 projet ratés.
Les retards sont financés, que demander de + ?

Que dios nos bendiga.

[Adrien339]

Et bien moi, j’ai tiré le gros lot : 5K€ chez Koregraf (donc surement perdu car liquidation de la boite) et 5K€ chez Anaxago (projet prolongé de plus de 2 ans et un taux diminué à 2-3%).
Mais c’est comme ça qu’on apprend : en perdant !

Que pensez-vous de Bien Prêter ?

Ce n’est pas du crowdfunding immo et ça me semble nettement plus sécurisé au vu du nombre de projets, du taux d’échec de 0% et d’une entreprise qui semble dynamique, proactive et consciente des risques.
Votre avis critique m’intéresse !

[p0tato]

Hello, j’ai moi aussi un projet planté chez Anaxago: Nobilé Partners.

2 ans et demi de retard et une baisse annoncée du rendement servi. Enfin s’il est servi un jour… plus rien ne bouge depuis 2 ans, et Anaxago s’en tamponnent l’oreille. Ils recrachent le même rapport tous les 3 mois.

Selon eux, l’opérateur ne parvient pas à revendre ses appartements. À Paris. Depuis 2022. 3 ans sans aucune vente. Il y a clairement un truc qui cloche. Je veux bien que le marché soit au ralenti, mais à un moment donné, ça coûte plus cher de faire courir la dette que de vendre à perte. Donc pourquoi il ne baisse pas son prix de vente? On en sait rien.

Soit Anaxago ne cherche pas à le savoir, soit ils savent et nous le cachent. En tout cas, ils n’ont fourni aucune preuve d’efforts pour recouvrer la dette. Aucune procédure, même pas une mise en demeure, rien.

Pour moi ils sont au mieux ultra passifs, et au pire complices de Nobilé.

[Frederic115]

pourvu que ça dure !
Perso je ne mets pas mes oeufs dans le même panier…

Petite question : en vivant au Mexique tu échappes à la fiscalité ? Parce que 12% c’est le max et c’est brut à la base, pas net.
Tu ne paies pas les PS ?

[G112]

Oui, entièrement d’accord : il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier.

L’avantage, c’est qu’au Mexique il n’y a pas d’impôts sur ce type d’investissement. Mon contrat étant un VIE, je suis considéré comme résident mexicain, donc sans impôts ni en France ni au Mexique.

De mon côté, j’ai investi une partie de mon épargne sur le MSCI World, et j’envisage aussi d’acheter un terrain au Mexique (15 à 20% de rendement sur 15 ans). Aujourd’hui 600pesos/m² proche de Guadalajara.

Concernant La Première Brique, c’est l’une des rares plateformes à n’avoir jamais eu de projet abandonné. Certes, il y a parfois des retards, mais leur réputation repose justement sur le fait de n’avoir eu aucune contre-performance.
Ils sont bien meilleurs que nous, simples particuliers, pour sélectionner les projets, les analyser et en évaluer la viabilité.

À mon sens, pour un résident étranger, il ne devrait même pas y avoir de débat : allouer une partie de son épargne là-dessus est pertinent. Bien sûr, il y a un risque, mais si l’on compare le ratio risque/rendement, il n’existe pas mieux actuellement sur le marché de l’investissement passif.

Et si jamais je me trompe dans les deux années à venir, je reviendrai sur ce forum pour partager mon échec en toute transparence.

[Trackpad]

Normalement seules tes indemnités de VIE ne sont pas soumises à l’IR mais tu restes domicilié fiscalement en France (sauf si la convention fiscale entre les deux pays stipule le contraire).
Vis à vis de tes revenus mobiliers ou immobiliers de source française tu es toujours soumis à la fiscalité française.
Attention à la potentielle mauvaise surprise sur le prochain avis d’imposition.
VIE au Danemark pour ma part.

[G112]

Merci pour l"info !
Sur LPM ils m’indiquent:
Votre situation fiscale actuelle

Dispense de prélèvement IR

Impôts sur le revenu

0%

Dispense de CSG/CRDS

Contribution sociale généralisée

Contribution pour le remboursement de la dette

0%

---

Votre taux est réduit à :

0%

Mes imprimés fiscaux (IFU)

ça sent la mauvaise surprise lors de ma déclaration ?

[Trackpad]

Provisionne au moins une année d’impôts (uniquement prélèvements sociaux si tu penses être à TMI 0% ou PS+ 11% si plus de 11 498€ de revenus et donc opter pour l’imposition au barème, si bien sûr ce sont tes seuls revenus en plus de tes indemnités) sur un livret ou support liquide et sécurisé histoire d’avoir l’esprit tranquille.
Dans le cas où pas de mauvaise surprise avec les impôts, t’auras une enveloppe supplémentaire à investir

[VictorienMoser]

Bonjour,

Qu’est-ce que LPM ? Je trouve rien en ligne.

Bonne journée

[anon92616281]

LPM = la première brique

La Première Brique | Investir dans le crowdfunding immobilier dès 1€

[VictorienMoser]

Merci

[Sandi]

J’apporte également mon expérience. J’ai investi chez Anaxago sur 6 projets. Les 6 projets ont pris plus de 3 ans retard. J’ai également choisi les opérations en faisant attention (à mon niveau). Résultat je suis planté. Les fonds sont bloqués. Par moment j’entrevois une décennie complète de blocage de mes fonds. Pour l’instant j’en suis à 5 ans mais l’ensemble des perspectives sont bloquées. Les informations des reportings trimestriels constituent à peine une prise d’information, tout au plus une note. Si j’avais investi dans un simple ETF, j’aurais hypothétiquement fait une plus value de 25000€. Pour l’instant, je suis approximativement à +0.5% en plus value de sommes investies, bien loin des 10% annoncés.

[Sandi]

La communication avec l’équipe d’Anaxago est déplorable et le manque de transparence est dans la moyenne de toutes les autres plateformes. Je déconseille fortement ces plateformes, Anaxago, Wiseed, homunity. Il vaut mieux prendre son temps avec la bourse, que de bloquer son argent pour des périodes indéfinies. Un vrai désastre. Aucune des échéances ne se tient, et toutes les échéances annoncées sont repousées. C’est à se demander pourquoi ils s’occupent encore de leur site. Je ne suis pas en capacité de faire quoi que ce soit, sinon d’attendre qu’un professionnel de chez Anaxago, légèrment plus compétent décide tout seul de solder les projets. Ils travaillent désormais à justifier de leur emploi en repoussant les échéances de projets.

[Nico_D]

Merci à tous les nouveaux commentaires qui viennent confirmer une situation bien plus préoccupante que celle diffusée par les plateformes.
Pour avoir fait le tour de mes projets en suspens cette semaine, aucune avancée, aucun remboursement, aucune mise à jour pertinente. J’espère sincèrement que je le retour du mois de septembre va relancer un peu la machine que je puisse soit encaisser quelques gains ou pertes et réallouer ailleurs!

Bon week-end à tous.