J’ai investi dès les premières levées de fonds du crowdfunding immobilier, ainsi que dans les prêts aux entreprises. Après 5-6 ans d’expérience, je souhaite partager mon analyse.
Mon bilan chiffré
Entre les dossiers qui ont mal tourné et autres déconvenues, mon rendement global ne dépasse pas les 3%. Pour moi, ce n’est clairement pas intéressant au regard des risques pris. Un simple livret A aurait fait pareil.
La question qui dérange
Aujourd’hui, les banques prêtent aux alentours de 3%. Alors pourquoi des entreprises vont-elles chercher du financement participatif à 10% ?
Il n’y a qu’une seule explication logique : les banques ont refusé de leur prêter.
Mon analyse du risque
Si les banques, dont c’est précisément le métier d’évaluer les risques, refusent ces dossiers, c’est qu’il y a anguille sous roche. Ces projets sont donc par nature :
Mal ficelés
Risqués
Avec de fortes chances d’échec
Ma conclusion
Je ne comprends pas pourquoi les investisseurs particuliers continuent de se jeter sur ces projets que les professionnels du crédit ont écartés. On prend des risques énormes pour des rendements finalement décevants. Au final les seuls gagnant sont les plateformes qui encaissent quoi qu’il arrive.
Bonjour,
Mon retour d’expérience en chiffres.
Investissements depuis 2022.
147 souscriptions.
14 opérateurs retenus mais principalement ClubFunding, Homunity, Koregraf, Monego et Raizers.
75 projets remboursés.
72 projets en cours.
50% sans signalement.
26% en difficulté.
24% en contentieux.
A cela, je rajoute la faillite de Koregraf.
Scénario favorable anticipé pour ce qui me concerne : 0 gain. Juste de l’argent bloqué qui ne m’aura rien rapporté. Et du temps passé pour gérer ça.
J’ai une analyse un peu nuancée que celle partagée ci-dessus. Pour le dire simplement, la levée sert l’opérateur à constituer son apport et lui permettre l’emprunt. En général, il engage personnellement pas grand chose.
Les professionnels écartent parfois des dossiers à tort.
Mon père a une association permettant la création d’entreprise (toiletteur, foodtruck, escape game,…)
Quasi tous les dossiers sont refusés par les banques et pourtant l’association de mon père les accompagne et les finance. Résultat très peu de défaut, les prêts (taux zéro il est vrai) sont quasi toujours remboursés.
Il y a aussi des échecs bien sûr, mais ce que je veux dire c’est que les banques ne sont pas non plus hyper spécialistes de certains domaines. Ils ont leurs modèles stat (défaut) et ne s’embêtent peut être pas plus dans l’analyse du dossier je ne sais pas.
Tu ne comprends pas pourquoi les investisseurs particuliers vont sur ce placement, mais tu l’as fait pendant 5-6 ans ?
C’est clair que c’est risqué et c’est bien pour ça qu’ils offrent du 11 ou 12%. Maintenant il suffit de pas se jeter sur tous les projets qui tombent et sélectionner un minimum :
Fiducie ou Hypothèque de 1er rang couvrant à minima 120%
Apport du porteur de projet, 10% me semble le grand minimum
Pré-commercialisation : avec un gros % et des clauses suspensives épurées, le risque est minime
Regarder la marge attendue pour faire face à une décote potentielle, pareil 20% me semble être le minimum
Clairement ça couvre pas 100% du risque, mais on en arrive pas à des 50% de défaut non plus, il y a suffisamment de projets publiés tous les mois pour être regardant
Oui je l’ai fait mais avec des sommes ridicules (de l’ordre de 50€ par projet) sur une bonne centaine de projets et sur 7/8 plateformes.
Cela représente un pourcentage insignifiant de mon capital et j’ai pris cela comme un investissement à haut risque dès le début mélangé à un test de ce nouvel « outil d’investissement ».
J’aime bien tester les trucs risqués
J’avais pas trop envie de calculer mais chatgpt l’a fait pour moi. Si on prête 50€ à 10% à 30 entreprises sur un an :
Il suffit de 3 entreprises en défaut pour annuler tous les gains
avec 2 entreprises en défaut on tombe à 3,33% de gain
avec 1 entreprise en défaut on arrive à 6,67% de gain
Alors on peut effectivement sélectionner et lire les infos données et tenter de faire le tri mais je pense qu’il y a de bien meilleures enveloppes de placement à ce jour au niveau rendement / risque / liquidités.
Dans ma réponse du 12 septembre, après simulation j’ai mentionné une croissance de mon portefeuille de 0.58%. J’ai interrogé cette simulation corrigée de l’inflation depuis 2025. Donc avec l’inflation j’ai fait 0.58% de plus. En plaçant sur un LA, j’aurais fait -1.5/2% (je ne me souviens plus exactement). Mais cela n’enlève en rien que pour l’instant c’est une 1/2 décennie de perdue pour mes investissements, et tant que l’argent ne m’a pas été remboursé, j’ai tout loisir d’envisager une décennie entière. A mes enfants, je leur dirai de ne jamais bloquer plus de 20% de leur argent. Force est de constater que la sélection rigoureuse des dossiers n’est pas réalisée. Qu’un dossier soit en retard, soit, mais que 100% des dossiers soient en retard, cela fait preuve d’amateurisme. Me concernant, ma sélection des dossiers laisser également fortement à désirer.
Ce que je reproche principalement dans les dossiers en retard, c’est que les alternatives ne sont pas présentées. Lors de la communication du retard, Anaxago, indique une perte en capital si les dossiers ne sont pas prorogés. Mais ce serait intéressant de savoir de combien. Chacun pourrait alors se positionner au mieux en acceptant une perte de 5%-10% etc. Les résultats des votes seraient différents. Mais faute d’informations et d’études de la part d’Anaxago, tous les investisseurs se jettent sur les prorogations et celles-ci se succèdent. J’ai réalisé des votes en ce sens, et le résultat n’a jamais été mentionné dans lorsque les votes sont rendus publics. Je m’interroge donc concernant le caractère « représentatif » qui est donné aux électeurs. Rien n’affirme que les résultats ne sont pas trafiqués. Tous ces manquements alimentent un sentiment de défiance nauséabond.
Nouvelle information concernant la plateforme Anaxago. Il y a un an après une première prorogation d’environ 1 année 1/2, Anaxago m’annonçait un remboursement pour le 1er janvier 2026 du projet Kanopee situé à l’île de la Réunion. Je leur ai envoyé au mois de septembre une demande d’information sur une éventuelle prorogation. Ils n’ont pas daignés me répondre. J’ai eu l’information il y a quelques jours qu’une nouvelle prorogation avait été demandée pour septembre 2026. Je tente désormais de faire un signalement auprès de l’AMF
Aussi désagréables qu’ils soient, les risques étaient connus et annoncés…
Et concernant la nouvelle prolongation de ce projet, je suppose (j’espère) que Anaxago va communiquer dessus.
J’ai également déposé une réclamation dans le projet Technopole Sofia. L’opérateur Valimmo est en pleine forme. J’ai pu suivre son développement dans la presse. Nous serons prochainement informé que la deuxième prorogation ne sera pas tenue et qu’il en faudra une troisième, pour des raisons liés à des tensions sur l’opérateur (mais dont l’entreprise est florissante). Sur l’investissement Worldia (start up), initialement c’était un x3 prévu. Je reçois dernièrement une note d’information concernant une perte de mes investissements. Oui les risque étaient connus. Oui la communication sur les dossiers est biaisée et que l’intérêt d’Anaxago et que l’investisseur potentiel se change en investisseur. Oui on veut croire que l’on fera un bon placement, c’est la logique même de faire appel à ces platefores. Anaxago est tout à fait en capacité de se justifier et de communiquer sa conformité au régulateur. Cependant, je souhaite faire des signalements à l’AMF. Ma démarche est que le maximum d’investisseurs dans ma situation fassent de même. Cette plateforme est devenue, à mon sens, l’équivalent d’une Ponzi et je tiens absolument à ce que l’AMF recoive un avis de ma part, et dans la mesure du possible de tous ceux qui ont pioché dans projets hasardeux mais vendu comme étant A+. J’ai accepté l’idée que j’avais perdu 40 000€ suite à une séparation…Je souhaite absolument à ce que de nouveaux investisseurs évitent cette plateforme et ce secteur.
Avis positif : UX tres fluide , appli sécurisé par 2FA obligatoire, instant virt sur leur compte Revolut , descriptif des projets exhaustif avec deux scenari de sortie pour parer les difficultés eventuelles
La PF est serieuse et refuse la course au volume :ils selectionnent leurs projets , donc 8-10 projets / an maxi
Nec plus ultra : HB prend le controle du projet via un SPV , comme ca l’emprumteur peut pas se barrer avec la caisse et jouer au con avec le projet (et donc avec ton pognon ..)
A ce jour 0 défauts, mais nul ne peut predire l’avenir .
Un petit bémol : le rendement , c’est du 10 -10,5% , faut soustraire la FT 31,4% , soit 7,20% net
Meme si HB fait un tri serieux sur les projets , y’a tjs un risque , et 7,20% c’est pas bien payé
Je suis positionné sur une quinzaine de projets , presque tous avec des problèmes en tous genres ( retard dans les opérations, procédures collectives , changement d’orientation du projet … )
Une question m’anime en ce moment : serait-il judicieux de se regrouper entre victimes pour former un collectif et tenter une action en justice avec frais partagés ?
Pour ma part, j’ai arrêté toutes les formes de crowdfunding après plusieurs expériences qui ne m’ont pas convaincu.
Sur le papier, les rendements annoncés paraissent attractifs. Mais lorsqu’on traverse une vraie période de tension immobilière, on découvre que le risque est bien réel et que quelques mauvais dossiers peuvent effacer une grande partie des gains accumulés pendant des années.
Ce qui me dérange également, c’est l’asymétrie du risque : lorsque tout se passe bien, le rendement reste plafonné. Lorsque les choses se passent mal, la perte peut être très importante, voire totale.
Avec le recul, j’ai préféré revenir vers des investissements beaucoup plus simples et liquides. Je dors mieux ainsi.
Les plateformes à minimum sérieuses sont censées prendre en main toutes les procédures judiciaires, et monter un collectif avec d’autres plateformes si elles rencontrent une difficulté avec le même opérateur.
Je partage ton analyse. Il suffit d’un faible taux de défaut pour rendre l’investissement moins intéressant qu’un livret A Et statistiquement, il y aura des défauts, la preuve ces dernières années. Après un test pendant quelques années sur Koregraf, Fundimmo et Homunity, j’ai aussi arrêté ce type d’investissement. Le ratio rendement/risque + illiquidité n’est pas suffisant pour que cela soit intéressant. Pour ma part, je devrais récupérer à peu près ma mise mais cela m’aura rapporté zero, ce qui n’est pas bien grave, car j’y
Je suis aussi assez déçu par ces plateformes qui communiquent mal et peu et se donnent plus de soucis pour vendre de nouveaux projets, que pour récupérer les fonds des anciens déjà vendus !
Et pour ceux tentés par l’aventure, n’y consacrez pas trop, et diversifiez bien (mieux vaut 20 projets avec 1000€, que 1 projet avec 20000€). car j’avais sélectionné des projets avec déjà des succès passés, un taux de commercialisation très élevé, une marge confortable, etc… Mais cela n’a pas empêché un taux de défaut trop important pour rentabliser.
Le baromètre annuel Forvis Mazars et France FinTech est sorti début avril, sur l’exercice 2025. Il ne me semble pas avoir été posté sur cette discussion. Il apporte quelques nouvelles.
Côté collecte, l’immobilier se stabilise à 845 M€, en recul de 1,9 % seulement, contre une chute de 25,8 % l’année précédente. La baisse ralentit donc nettement, sans reprise pour autant. Le secteur pèse encore 48 % du financement participatif français.
Côté sinistres, la dégradation continue. 20 à 25 % des projets sont en procédure collective, contre 4 à 6 % à fin juin 2024. En ajoutant les retards de plus de six mois, un projet sur deux connaît une difficulté. Deux plateformes ont cessé leur activité et d’autres l’ont mise en sommeil, ce qui rejoint les craintes exprimées plus haut dans le fil.
A l’inverse, le financement participatif des énergies renouvelables progresse de 31,2 % à 358 M€, avec très peu de pertes déclarées. Ce n’est pas le même métier, mais ça montre que c’est bien le sous-jacent promotion immobilière qui pose problème, pas le mécanisme du crowdfunding en lui-même.
Le baromètre du premier semestre 2026 n’est pas encore publié, il sort en général à l’automne.
Il faudra guetter le taux de défaut sur les ENR dans les prochains : je suis exposé sur un assez large panel chez Enerfip, Lendosphere et consorts et j’ai l’impression de recevoir de plus en plus de mails me faisant part de difficultés sérieuses sur les porteurs.
Ah bon ? va sur les blog , tu verras que les retards s’accumulent ……et vont se transformer surement en défauts ..Bcp de projets à plusieurs millions , pas travaillés sérieusement , des PF qui prennent leur com, la suite les interesse pas . les ER c’est guére mieux que l’immo…..
Et statistiquement, il y aura des défauts, la preuve ces dernières années. Après un test pendant quelques années sur Koregraf, Fundimmo et Homunity, j’ai aussi arrêté ce type d’investissement. Le ratio rendement/risque + illiquidité n’est pas suffisant pour que cela soit intéressant. Pour ma part, je devrais récupérer à peu près ma mise mais cela m’aura rapporté zero, ce qui n’est pas bien grave, car j’y