Hello la communauté Finary,
Après avoir parcouru récemment plusieurs discussions sur le financement en SCI à l’IS, je me permets de refaire un post car je n’ai pas trouvé de réponse vraiment précise, et surtout récente, à ma question.
Je cherche notamment à comprendre comment les banques traitent aujourd’hui l’endettement personnel des associés lorsqu’une SCI à l’IS sollicite un financement.
J’ai l’impression que les méthodes diffèrent beaucoup selon les établissements : certains réintègrent les mensualités des crédits SCI dans l’endettement personnel des associés, tandis que d’autres semblent davantage raisonner sur l’autofinancement de la SCI, le cash-flow ou le DSCR, voire utiliser une forme de calcul différentiel.
Je serais donc très intéressé par les retours de personnes ayant obtenu des financements en 2024, 2025 ou 2026, notamment avec plusieurs crédits déjà en cours :
• Quelle banque / caisse régionale vous a financé et comment vos crédits personnels et SCI ont-ils été pris en compte ?
• Quel pourcentage des loyers existants/futurs était retenu et quelles conditions avez-vous obtenues (20/25 ans, apport, caution, LTV/DSCR) ?
• Avez-vous également constaté qu’une SCI disposant d’un capital social important ou de fonds propres significatifs pouvait être analysée davantage comme une entité autonome, avec moins de poids accordé à l’endettement personnel des associés ?
Mon objectif est surtout de comprendre quelles banques ont aujourd’hui une approche permettant de continuer à développer un portefeuille immobilier malgré un endettement personnel déjà élevé, dès lors que les opérations en SCI sont suffisamment solides et autonomes.
Merci d’avance pour vos retours d’expérience !
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Banque pop OK
CIC OK
sg KO, Crédit agricole KO
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Bonsoir @Cedric187
Vous pouvez être plus explicite sur ce que signifient OK et KO ?
Genre ok = la banque n’applique pas de calculs HCSF
KO = confusion des patrimoines avec la partie privée ?
Merci !
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Les OK c’est les banques qui analysent la SCI sur sa propre capacité de remboursement (DSCR, couverture du crédit par les loyers), sans consolider les dettes SCI dans l’endettement perso des associés. Les KO c’est celles qui réintègrent tout dans le taux d’endettement perso, donc si tu es déjà à 35% c’est mort.
En pratique Banque Pop et CIC ont une approche « bilan SCI » plus souple, SG et Crédit Agricole appliquent les règles HCSF à la lettre.
Cela dit ça varie aussi selon les agences et les conseillers, le même établissement peut dire oui ou non selon qui tu as en face. Ce qui fait vraiment la différence : présenter des comptes SCI propres sur 2-3 ans et un DSCR > 1,2. Certains courtiers spécialisés SCI IS ont leurs contacts dans ces établissements et savent exactement où pitcher.
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Merci pour ton retour Laurent, c’est exactement le type d’info que je cherchais !
Quand tu parles de Banque Pop et CIC avec une approche « bilan SCI », tu as pu le constater personnellement ou via des retours récents ? Et sais-tu si cette approche est appliquée dès la création de la SCI, ou principalement après 2-3 bilans ?
Je serais aussi intéressé si tu as des noms de caisses régionales ou courtiers spécialisés SCI IS qui fonctionnent encore comme ça actuellement.
Merci !
Via des retours réseau, pas directement vécu sur les deux. Pour Banque Pop j’ai un retour 2025 d’un investisseur avec plusieurs crédits perso + SCI, financement obtenu sur bilan SCI sans consolidation. Pour CIC c’est plus variable selon les caisses régionales, faut vraiment tomber sur le bon conseiller.
Sur le timing : les 2 premiers bilans changent tout. Sans historique comptable, même les banques « ouvertes » consolident souvent par défaut. Mieux vaut attendre 2 exercices complets avant de pitcher ce type de dossier.
Pour les courtiers : difficile de donner des noms ici, mais ceux qui communiquent spécifiquement sur la SCI IS (pas juste « investissement locatif » en général) ont généralement les bons contacts dans ces établissements. C’est un sous-marché assez spécialisé.
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Il y a un facteur clé essentiel au-delà de SCI ou pas, c’est ta surface financière et la qualité de ton projet. Bien sûr, il y la manière dont tu vas également le présenter et le profil de ton interlocuteur, ainsi que de ses pouvoirs.
L’avantage des banques régionales, c’est que les directeurs d’agence auront souvent une délégation de pouvoir qui leur permettra de prêter sans solliciter un comité et en prenant leurs propres responsabilités.
Donc je dirais :
- Il faut target les banques régionales en priorité
- Il faut trouver le bon interlocuteur au sein de l’agence, avec une bonne délégation et un profil plus audacieux
- Il faut une surface financière cohérente avec le besoin en financement (on emprunte pas 500 k€ avec 10 k€ d’épargne et des centaines de k€ de dettes en perso).
- Il faut un projet qui tiennent la route, et un apport en conséquence (vision pro).
- Il faut être à l’aise avec les prêts pro et leurs conditions (taux, IRA, garanties, etc.)
Et donc oui, clairement, une SCI avec beaucoup de fonds propres (et ça fait partie de la surface financière dont je parle) sera en général traitée comme un pro directement. plus facile à décorréler donc.
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Bonjour,
J’ ai une société qui de l immobilier, emprunts totaux au credit agricole =} banque régionale
Je dépasse en totalité les 35% d endettement perso + Societé et par 2 fois
Pour moi ce qui change vraiment les choses c est la stratégie que tu souhaites raconter
Les critères HCSF peuvent être contourner a raison de 20% il me semble
