SCI et taux d’endettement personnel : quelle prise en compte réelle par les banques ?

Immobilier
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Bonjour à tous!

Je cherche des retours concrets sur la prise en compte des SCI dans le calcul du taux d’endettement personnel.

Contexte rapide

  • Revenus : 7 500 €/mois

  • Patrimoine financier : ~200 k€

  • RP : crédit 1 350 €/mois (reste 2038)

  • Projet : 2 investissements locatifs en cours d’arbitrage (LMNP et/ou SCI)

  • Objectif : préserver ma capacité d’emprunt pour une future RP (~200 k€)

Ma question

J’entends deux versions opposées :

1. Version “banque”

  • Les banques intègrent les dettes de SCI dans le taux d’endettement des associés

  • Revenus SCI pris en compte de façon variable selon les banques

2. Version “terrain”

  • Certaines SCI ne seraient pas intégrées dans le calcul

  • Impact parfois limité si financement externe ou SCI peu visible dans les flux personnels

Question concrète

En pratique aujourd’hui :

  • Les dettes de SCI sont-elles toujours intégrées au taux perso ?

  • Les revenus SCI sont-ils réellement pris en compte ?

  • Existe-t-il encore des cas où une SCI “échappe” partiellement à l’analyse bancaire ?

Merci à tous pour vos retours terrain !

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C’est une excellente question.

J’ai fait un crédit il y a un an de cela a peu près, et mon interlocuteur au CIC faisait le choix de ne pas tenir compte des loyers et charges portés dans une SCI à l’IS, mais elle avait cet avantage d’être équilibrée (pas besoin de remettre de fonds régulièrement, les revenus couvraient les charges).

La SG (avec qui j’ai fini par faire le dossier) en tenait compte et pour cause : c’est elle qui avait financé la SCI.

Le crédit agricole en tenait compte (mais ils n’ont voulu retenir que les charges car le bien loué est G).

Bourso n’a rien compris au dossier et ma m’a marqué un accord pour 350keur (j’ai eu 600k à la SG)…

Voilà pour mon humble contribution…

Preneur du retour des uns et des autres.

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Pour ma part, au crédit agricole

SARL à l IR pris en compte

Sci à l IS, non pris en compte avec néanmoins une bonne trésorerie

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La clé c’est bien l’IR vs IS comme dit Wilfried9. En SCI à l’IR, la transparence fiscale fait que les dettes remontent directement dans ta situation perso, ça compte toujours. En IS, la structure est censée être séparée sur le papier, mais quasi toutes les banques demandent une caution solidaire des associés sur le crédit SCI, ce qui te remet dans le calcul de toute façon.

Donc le vrai critère c’est : est-ce que le crédit SCI a été accordé sans caution perso ? Si oui, vraie séparation possible. Sinon, peu importe le régime fiscal, tu restes dans l’endettement aux yeux de la banque.

Sur ton profil à 7500€/mois avec 1350€ de RP, t’es à ~18% de base. Le plafond HCSF c’est 35%, donc ~1275€ de marge théorique. Mais les banques vont intégrer les loyers SCI à 70% max et retenir les charges complètes, donc tout dépend du cashflow de tes projets.