Frais SCPI sur Linxea Spirit 2

Bonjour.

Je compte investir en SCPI sur mon assurance-vie Linxea Spirit 2. Mais je ne comprends pas un point en particulier.

Dans l’annexe de souscription figure un tableau avec notamment les deux colonnes suivantes pour chaque SCPI :

  • Valeur de retrait en % du prix de souscription
  • Frais d’investissement sur la SCPI dans le cadre du Contrat

En prenant par exemple la SCPI Altixia Cadence, on a les valeurs suivantes :

  • Valeur de retrait en % du prix de souscription : 91%
  • Frais d’investissement sur la SCPI dans le cadre du Contrat : 7%

Pourriez-vous m’expliquer comment interpréter ces chiffres ?

Par exemple, si j’ai 10.000 euros à ma disposition, et que je souhaite les investir sur cette SCPI dans mon assurance-vie Spirit 2, puis que 3 ans plus tard je décide de tout revendre.

De ce que je comprends, il y a 7% de frais d’investissement. Donc pour 10.000 euros investis, je me retrouve finalement avec 9.300 euros de parts de SCPI. Puis, 3 ans plus tard, si je décide de revendre toutes mes parts, je récupère 91% des 9.300 euros, donc 8.463 euros. C’est bien ça ?

Merci pour votre aide.

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Alors pas exactement, en fait c’est 91% des 10 000, donc 9100€ que tu récupères à la revente. En supposant que ta SCPI n’a pas du tout évolué en 3 ans.

Dans le cas d’une plus value de 5% annuel (scénario pour simplifier le calcul)
Tu as payé 10 000, dont 700€ de frais, il y a donc 9300€ investis.
Au bout de 3 ans, tes parts valent 9300*1,05^3=10766€.
A la revente, on calcule 91% de 11466 (en incluant les 700€ du départ) soit 10 434€

Et ensuite il faut calculer les taxes sur la plus value

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Merci pour cette réponse.

Donc, si je comprends bien, en reprenant mon exemple :

  • si j’investis 10.000 €, il y a 9.300 € de parts sur lesquels la SCPI va gĂ©nĂ©rer des loyers ?
  • si je revends au bout d’un certain nombre d’annĂ©es, je rĂ©cupère 91% du prix de part au moment de la revente ? Donc 9.100 € dans mon exemple si le prix de la part n’a pas Ă©tĂ© revalorisĂ© ?

C’est bien ça ?

Une dernière question sur votre exemple, pour voir si j’ai bien compris :slight_smile: Sauf erreur de ma part, il faudrait également retirer les 0,5% de frais annuels liés au contrat à la valorisation des parts, non ?

Merci !

Il me semble bien que tu as raison.

Bonjour,

En assurance vie, tu achètes (et revends) au prix de retrait de la part.

Le prix de retrait de la part est Ă©gal au prix de souscription de la part, moins les frais de souscription.

Pour Altixia Cadence XII:
- Le prix de souscription est aujourd’hui de 200,00 €
- Les frais de souscription sont de 9% (d’où la valeur de retrait à 91% du prix de souscription indiqué dans la 1ère colonne du tableau de l’annexe SCPI au contrat Spirit 2)
- Donc le prix de retrait est aujourd’hui de 182,00 € (200,00 € x 0,91)

Après, lorsque tu investis dans la SCPI Altixia Cadence XII, tu as 7% de frais d’investissement dans le contrat d’assurance vie Spirit 2 (contre 10,8% quand tu achètes la SCPI en direct, donc hors assurance vie). Donc l’assureur va d’abord prélever 7% sur le montant que tu vas investir avant de le convertir en nombre de parts au prix de retrait.

Pour ton exemple:

  • Montant investi: 10.000 €

  • Frais d’investissement: 700 €

  • Montant net transformĂ© en nbre de parts: 9.300 €

  • Valeur de retrait Ă  ce jour: 182,00 €

  • Nombre de parts acquises: 51,0989 unitĂ©s (9.300 / 182)

Ensuite, le nombre de part va être réduit trimestriellement des frais de gestion de l’assurance vie; ici 0,5% par an.

Au bout de 3 ans, tu revends à la valeur de retrait en vigueur à ce moment là (qui peut être plus haut, ou plus bas !). Pour un retrait avant 3 ans, l’assureur fait payer une pénalité de 3%. Le délai des 3 ans est compté à partir du 1er investissement (versement), les suivants ne sont apparemment pas concernés par ce délai de 3 ans.

Entre temps, tu auras récupéré sur ton assurance vie les loyers (ils sont versés sur le fonds en euro du contrat), sachant que pour que ça commence à être intéressant, il faut déjà que les loyers aient remboursés les 700 € de frais d’investissement (sans considérer un quelconque changement de la valeur de retrait entre temps).

Comme Altixia Cadence XII verse tous les mois, le 1er loyer est versé à la fin du mois qui suit le 1er mois complet de détention. Si tu investis en juillet 2024, le 1er mois de détention complet sera le mois d’août et le loyer du mois d’août sera versé fin septembre 2024 (parfois début du mois suivant, donc octobre, avec date de valeur fin septembre). Puis, les loyers s’enchainent (en principe).

Comme souvent expliqué, les SCPI, c’est du long terme (8 à 10 ans mini).

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