Je me lance dans l’immobilier locatif. J’ai un taux d’endettement de 35% sur ma RP, dois-je ouvrir une SCI ou je peux faire du LMNP?

Immobilier 🏠
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Bonjour à tous,

Suite à l’achat de ma résidence principal en personnel, je me lance dans l’immobilier locatif.

Étant endetté à 35%, dois-je obligatoirement ouvrir une SCI étant donné que les banques peuvent refuser un prêt au vu de ma capacité d’emprunt. Le LMNP n’est donc pas envisageable ?

Si je dois ouvrir ma SCI, est-ce mieux à l’IS, en vu de faire croître le patrimoine immobilier pour a terme récupérer les salaires / dividendes via une Holding, pour éviter de se faire plumer sur les loyers reçu avec une SCI à l’IR ?

Merci d’avance pour votre aide

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Bonjour,
SCI avec une personne qui n’est pas aussi endettée que toi pour renforcer le dossier ou SASU si tu dois/veux le faire seul.
Dans ton cas, il faut présenter un projet (très) rentable sur papier pour que la banque veuille suivre - privilégier les biens décôtés avec travaux, des successions avec une marge de nego, etc

La SCI à l’IS est généralement privilégiée (il est possible de faire du LMNP en SCI à l’IS ou SASU). Mais s’il y a de très gros travaux (si le montant des travaux est à peu près égal ou supérieur à celui de l’acquisition), il est intéressant de regarder la SCI à l’IR, auquel cas tu n’est pas imposé sur le loyer et tu peux déduire 10K supplémentaires sur tes revenus salariaux jusqu’à épuisement du déficit.

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Attention, je vois beaucoup de personnes penser que dans une SCI à l’IS, on peut emprunter de l’argent comme on le souhaite. Cependant, les banques demandent des garanties sur le remboursement en cas d’impayé. Qui paie dans ce cas ?

Dans votre situation, elles peuvent vous demander d’être caution personnelle et de justifier vos taux d’endettement. Il vous faudrait également examiner les clauses de l’emprunt pour savoir qui paie en cas de défaut.

Dans une SCI à l’IR, vous êtes fiscalement transparent avec la SCI. Vos informations concernant le taux d’endettement et vos revenus sont souvent demandées et analysées.

Dans un premier temps, essayez peut-être de consulter votre banquier pour explorer les différentes possibilités auxquelles il pourrait être ouvert. Il pourra vous apprendre des choses intéressantes.