LMNP sans emprunt sur un bien hérité - Est-ce intéressant?

Bonjour à tous

J’ai hérité d’un appartement à paris et je me demande si le louer est réellement intéressant étant donné qu’il n’y a pas d’emprunt banquaire sur l’appartement versus le vendre.

Je suis dans la TMI 30 % et assez proche de la tranche 41%.

Apres quelques recherches j’ai compris que la location nue était a exclure due à son imposition

En revanche, je n’arrive pas à savoir si la location meublée (LMNP) est interessante avec un bien sans emprunt. Car je n’arrive pas a comprendre la notion d’abattement et si j’y ai droit alors que j’ai trés peu de charges

Quelques chiffres pour pour info:

  • Appartement T3 56m2 dans paris 75015 en trés bon état (refait à neuf en 2022)
  • Prix m2 estimé actuel: environ 8500€ / m2 soit 476k€
  • Encadremement loyer référence: 1769€ / mois

Charges

  • Taxe foncières et poubelles : 88€ / mois
  • Charges copro: 200€ / mois
  • Gestion locative 10%: 170 € / mois (je l’ajoute car je suis en région donc je ne pourrai pas faire la gestion moi meme)

En résumé: 1769€ - 458 = 1311€ avant impots

Pensez vous qu’il soit quand meme intéressant de le louer ? si oui sous quelle fiscalité ?

Je précise que je n’ai pas encore de résidence principale mais j’ai l’apport necessaire et j’ai compris que pour m’enrichir je devais utiliser l’emprunt banquaire donc ne pas payer cash ma future RP. Mon hésitation est donc plus entre:

  • toucher des loyers
  • vendre et tout mettre en bourse (ETF CW8)

Merci beacoup pour votre aide :slight_smile:

Garde ton bien et loue le, et investi tes revenus locatifs en bourse

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Le plus intéréssant dans un LMNP c’est l’amortissement du bien. Si je compte un amortissement sur 25 ans, tu pourras déduire 19K€/an si mes calculs sont bons vs 21 K€ de loyer. Je n’ai pas compté les autres charges potentielles que tu peux déduire (travaux, crédit immo…)
Après tu peux te rapprocher d’un comptable qui fera mieux le calcul que moi bien sur !

Merci pour ces info
Du coup j’ai une question, est-ce que l’amortissement du bien vient impacter la futur vente du bien
Ex: j’ai amorti 100k sur 10ans, donc à la vente, l’état me récupère ces 100k de la valeur vendue ?

Sur Les régimes d'imposition |impots.gouv.fr

Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP)

Les plus-values réalisées lors de la cession de vos locaux d’habitation meublés sont imposées comme des plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.

En conséquence, si vous avez bénéficié de la réduction d’impôt Censi-Bouvard et limité le montant de vos amortissements, cela n’a aucune incidence sur le calcul de la plus-value.

Retrouvez les règles d’imposition des plus-values privées dans la rubrique Particulier > Gérer mon patrimoine, mon logement.

Pas sur que ça ne change pas dans le futur mais bon

Salut,
les premières années, tu généreras 21k€ - les charges soit 16000€ environ, net d’impôt grâce à l’amortissement calculé.
Tu fais ça 5 ans, ça t’amène 80k€ net d’impôt. Je ne vois pas ce qui peut t’empêcher de le faire…

Si tu revends, à ce jour, les amortissements déduits ne sont pas réintégrés au calcul de la plus-value. Certes, ça pourrait changer. Mais en attendant, tu encaisses.

Go !

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Je confirme les avis, Go LMNP !

Par précaution :
Consulte (gratos) un comptable spécialisé dans le LMNP afin qu’il puisse te rassurer et confirmer les chiffres qui seront proches de ceux que tu as déjà en réponse ici, mais ça clôt le sujet.

Ensuite, passe par un comptable spécialisé dans le LMNP (moins de 500€/an) pour les premières déclarations car :

  • avec un outil en ligne, il ne va pas te donner la part non amortissable du bien. Il y en a forcément, une petite partie mais sur 476k€ ça pèse.
  • tu est « à risque » d’avoir un contrôle fiscale (les successions sont des KPIs appréciés des contrôleurs + 476k€, etc.)

tu recommandes un comptable particulier ?

Perso j’utilise Qlower qui me fait des simulations fiscales précises pour décider du meilleur régime.

Perso je recommande Endrix. J’ai déjà eu des connaissances qui ont pris RDV avec eux pour avoir un comparatif de leur situation actuelle VS LMNP au réel pour décider avant de signer ave ceux.

« ça ne mange pas de pain », ça rassure et ça permet de ne pas sauter dans l’inconnu !