@Wenzel
Je rebondis sur vos derniers messages, parce que le passage de “400 € négatif” à “700-800 € par mois tout compris” change quand même pas mal la lecture.
À 400 €/mois, on peut encore se dire que c’est le prix du levier, surtout avec un bien que vous comptez garder longtemps. À 700-800 €/mois, on n’est plus vraiment sur un petit effort d’épargne : ça fait 8 400 à 9 600 € par an qui sortent de votre poche. Avec un changement de job en parallèle, je comprends totalement que vous cherchiez à respirer un peu.
Je suis d’accord avec @Laurent431 sur le fait qu’un remboursement anticipé à 3,15 % n’est pas forcément le meilleur réflexe. Surtout si ça vous oblige à cramer beaucoup de cash pour une baisse de mensualité limitée. Et encore, il faut vérifier si la banque accepte de baisser l’échéance ou si elle réduit juste la durée. Dans ce cas, ça ne règle même pas votre problème de trésorerie mensuelle.
Par contre, je serais un peu moins “tiens le cap quoi qu’il arrive”. Garder long terme, oui, mais uniquement si le bien ne vous bloque pas dans vos projets perso/pro. Le déficit LMNP a de la valeur, mais il ne paie pas les factures tous les mois. Petite précision d’ailleurs : en LMNP, on ne parle pas vraiment de déficit foncier, mais de déficit BIC/LMNP reportable sur les bénéfices LMNP futurs. C’est utile, mais ça reste une économie fiscale différée, pas du cash disponible aujourd’hui.
Dans votre cas, la modularité avait justement du sens : pas pour “optimiser”, mais pour sécuriser votre trésorerie. Et là, je trouve que l’argument du Crédit Mutuel “revenus trop élevés” devient encore plus discutable. Si vous avez 700-800 € de reste à charge mensuel sur ce bien, plus un changement de job à anticiper, votre demande n’est pas juste du confort. C’est une demande d’ajustement raisonnable de la charge de crédit.
À votre place, je reformulerais la demande auprès de la banque. Je ne mettrais pas en avant le fait d’investir 200 € de plus en bourse, parce que pour eux ce n’est pas un argument. Je présenterais plutôt ça comme une demande de sécurisation budgétaire : changement professionnel, maintien d’une épargne de précaution, réduction du taux d’effort global, pérennité du remboursement.
Et je demanderais une réponse écrite, pas un refus oral.
Un message court du style :
“Suite à ma demande de modulation, je souhaite obtenir une réponse écrite et motivée. Ma demande vise à adapter temporairement la charge mensuelle du prêt à ma situation globale, notamment compte tenu de la mise en location du bien, du reste à charge mensuel réel et d’un changement professionnel à venir. Merci de m’indiquer précisément les clauses contractuelles justifiant le refus, ainsi que la possibilité éventuelle d’une modulation partielle ou d’un allongement inférieur au maximum prévu.”
Je tenterais aussi une demande intermédiaire : pas forcément repasser directement de 17 à 20 ans, mais voir s’ils accepteraient 18 ou 19 ans, ou une modulation temporaire. Parfois, une demande moins “maximale” passe mieux, même si juridiquement le sujet reste le même.
Si le Crédit Mutuel maintient un refus vague du type “nouvelle règle interne” ou “revenus trop élevés”, là je ferais réclamation formelle. Pas pour partir en guerre, mais parce que votre contrat parle quand même d’une modulation possible avec refus motivé. Ils ont le droit d’apprécier le dossier, mais ils doivent expliquer proprement leur position.
En parallèle, je ferais quand même un tableau froid sur le bien : effort mensuel réel, capital amorti chaque année, économie fiscale future, valeur actuelle du bien, valeur probable dans 5/10 ans, et scénario de revente. Pas pour vendre à tout prix, mais pour vérifier que “tenir long terme” reste rationnel et pas juste subi.
Le bien peut très bien être intéressant à conserver. Mais à 700-800 € par mois de reste à charge, il faut que le gain patrimonial futur soit vraiment clair. Sinon, vous risquez de vous retrouver avec un actif qui capitalise sur le papier, mais qui vous empêche de bouger dans la vraie vie.
