Hello
Je suis actuellement dans de la planification d’évolution de patrimoines, et dans l’ensemble des sujets, il y a le dispositif Girardin. Le problèmes : c’est une boite noire, et à part dire « Oh arf c’est a capital perdu avec 10% de rentabilité minimum à attendre via de la réduction d’impôts », personne sait comment ça marche sur internet.
Bref, j’ai mis mon vêtement de détective et ouvert le code général des impôts aux articles 199 undecies A à F (surtout le B qui nous intéresse ici), et je vais faire un petit bilan de ce que j’ai compris ici 
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006069577/LEGISCTA000006191613/#LEGISCTA000006191613
Je suis en découverte, ne prenez pas ce que je dis pour acquis, et ceux + calé, hésitez pas à me corriger (c’est aussi pour challenger ce que j’ai compris que je poste).
Bon… Concrètement au début j’ai cru que je m’étais trompé d’article de loi, car les calculs donnaient 63.42% de réduction d’impôt max (contre les 110% attendues),
et n’est pas à fond perdu,
et permet une rentabilité pendant les 5 ans (on loue un bien quoi),
et il est possible de transformer la réduction d’impôts en crédit d’impôts si on participe « directement » à l’exploitation.
Pourtant c’est bien le bon texte !
Heureusement, il y a Financ’ile qui donne des explication, et justifie le terme MONTAGE, car je suis sûr que les législateurs ne s’attendaient pas vraiment à ça. En fait, il y a de l’effet de levier.
Pour reprendre l’exemple de Financ’ile, les projets vont par exemple se financer à 40% par les investisseurs métropolitains, 10% par l’exploitant, et 50% par la banque. Sauf que les 44% à 63% de réduction d’impôts sont calculé sur TOUT le projet, et redistribué aux 40% d’investisseurs (donc un x2.5 de levier, transformant un projet à 44% de RI à 110%, un de 53% à 132.5%, et un de 63% à 155%).
On peut changer les répartition pour réduire l’effet de leviers, et donc diminuer avec la rentabilité fiscale et le risque.
Mais du coup, ça ne change pas que :
- le montage à fond perdu est le choix du monteur, qui donne au locataire un contrat de location avec option d’achat à 1€ alors qu’il n’en a pas l’obligation (après d’un point de vue éthique, c’est bien ; d’un point de vue renta, moins)
- le loyer du bien est utilisé vraisemblablement pour le remboursement du prêt
- si ce loyers est insuffisant, j’imagine que l’option d’achat n’est pas à 1€ et couvre le reste de la dette contractée, mais je n’en suis pas certain
- si on est du côté de l’exploitant, on peut transformer la réduction d’impôts en crédit d’impôts
On dit souvent que le risque du Girardin est uniquement la requalification dû à la non location du bien. Mais la présence de l’effet de levier ajoute quand même un facteur de risque important, qui oblige une location à environ -25% face au marché classique à rembourser son prêt sur sa durée normale d’utilisation.
Je regardais ça aussi pour savoir l’importance de l’intermédiaire dans le montage, et autre que de trouver un exploitant (vu qu’en + faire un montage où on est l’exploitant est possible), le plus difficile semble plutôt cette gestion de l’effet de levier.
Je pense aussi qu’avec un esprit entrepreneur, il est possible de changer la réduction d’impôts en crédit d’impôt. La condition principal est de « participer à l’exploitation » selon le 1bis du I de l’article 156 qui dit « la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité ». Cela comprend mandat et contrat de travail, mais la liste n’étant pas exhaustive, je ne sais pas les limites.
De nouveau, si vous avez des informations en plus, des corrections ou des remarques sur ce que j’ai compris du dispositif, n’hésitez pas !
Et sinon j’espère avoir pu aider à y voir plus clair 