Bonjour à tous,
On est en train de réfléchir à un potentiel premier achat immobilier RP et j’aimerais avoir vos avis, notamment sur les points auxquels on ne pense pas forcément quand on achète pour la première fois.
Nos voisins mettent leur appartement en vente et, sur le papier, il pourrait pas mal nous convenir pour une RP.
Le bien :
- Duplex T3 mansardé au 1er étage
- 1 place de parking
- Grande couronne parisienne
- Charges copro + taxe foncière plutôt faibles (2000€/an pour les 2)
- Pas d’ascenseur ni de ravalement de façade (car extérieur en brique), toiture en bonne état donc peu de risque de mauvaise surprise de frais de copro
- Appartement moderne, refait à neuf
- DPE : D
- Pas de travaux à prévoir
- Quartier calme
Ce qui nous a plus dans le bien :
- on connaît déjà le quartier et le bâtiment (même agencement que notre appart actuel voir un peu mieux)
- un T3 dans cette tranche de prix est assez difficile à trouver dans notre zone (T3 grâce au fait que le logement soit mansardé)
- cela serait un investissement financier raisonnable au vue de notre capacité d’emprunt, on aurait grosso modo des mensualités à 200€ de plus que notre loyer actuel et l’apport serait payé grâce à l’argent dispo sur nos PERCO (donc pas d’autres options pour le débloquer mise à part la retraite) = pas trop d’impact sur notre patrimoine actuel ni sur notre reste à vivre
L’idée serait d’y vivre environ quelques années, puis de voir à ce moment-là s’il vaut mieux le revendre ou éventuellement le mettre en location.
Mais il y a quand même quelques points qui me font hésiter :
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DPE D, mais assez proche du E : est-ce qu’il y a un risque que le logement repasse en E avec une évolution de la méthode de calcul ? Et surtout, est-ce que ça peut vraiment avoir un impact important à la revente ou pour une éventuelle mise en location dans quelques années ?
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Risque argile “moyen” : le bien est dans une zone classée comme présentant un risque moyen de retrait-gonflement des argiles. J’ai l’impression que c’est assez courant en Île-de-France, mais est-ce que c’est quelque chose à prendre réellement au sérieux lors d’un achat ?
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Appartement sous les toits : avec des étés qui deviennent de plus en plus chauds, est-ce que ça peut devenir vraiment problématique dans quelques années … Le logement est équipé de store électriques à l’extérieur sur les velux donc ça doit aider un peu. Hormis les quelques semaines de chaleur en été, l’appartement est agréable à vivre même en hiver. Je me demande surtout si c’est un point qui peut jouer sur la valeur du bien à la revente. Je ne connais pas trop l’avis des acheteurs en général sur les logements mansardés
Est-ce qu’il y a d’autres points sur lesquels vous nous conseilleriez d’être particulièrement vigilants ? Que ce soit au niveau du logement lui-même, de la copropriété, à des documents à demander, de la revente, …
Bref l’idée serait de faire un premier achat immobilier pas trop risqué que l’on pourra revendre dans quelques années au moins au même prix
Sur le DPE D, pas de panique pour une éventuelle mise en location. Les F/G sont interdits à la location depuis 2025, les E à partir de 2034. Un D tu peux louer sans souci pendant encore longtemps.
Ce qui m’inquièterait plus sur un duplex mansardé : le métrage Loi Carrez. Les m² avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80m ne comptent pas, et sur un mansardé ça peut faire une différence significative entre la surface affichée et la surface Carrez réelle. Vérifie bien que le prix au m² est calculé sur la surface Carrez, pas sur la surface totale.
Côté copro, demande les 3 derniers PV d’AG et l’état du fonds de travaux. La toiture peut paraître en bon état aujourd’hui, mais si la copro n’a pas de provisions, un appel de fonds surprise peut tomber dans les 2 ans.
Le risque argile moyen en IdF c’est très courant, si pas de fissures visibles sur le bâtiment ça ne devrait pas bloquer.
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Effectivement le DPE D sur de l’ancien est très courant et c’est même plutôt une bonne note, de toute façon ça n’a pas de réelle valeur hormis pour la location et les normes évoluent tous les ans.
Pour ce qui est de l’argile, cça s’applique à toute la commune et ça correspond à plus de la moitié des sols en France donc comme l’a dit Laurent, si pas de fissures structurelles apparentes, aucune inquiétude.
Le gros avantage de ce projet c’est que vous connaissez déjà la vie dans ce quartier et cet immeuble donc si cela vous convient et que l’appartement vous plait, foncez.
Je rejoins Laurent également sur vérifier les 3 derniers PV d’AG et le bilan des charges pour ne pas avoir de mauvaise surprise dans les prochaines années mais normalement si vous avez un bon notaire il est censé le faire et vous alerter la dessus.
Pour ce qui est de l’avenir de celui-ci, inutile de faire des plans sur la comète, vous ne savez pas ou vous en serez dans 3 5 ou 10ans donc vous agirez en fonction au moment où il faudra le faire.
Pour l’histoire de la chaleur, est il possible de rajouter une clim à court/moyen terme ? cela effacerait cette problématique.
Pour résumer, si l’appart vous plait, que vous pensez que le prix est juste et qu’il n’a pas de réel point négatif, allez y 
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Ok parfait merci pour toutes ces précisions ! En effet le DPE D reste quand même plutôt bien pour de l’ancien et on aurait le temps de voir venir si besoin. Concernant les sols argileux effectivement pas de fissures visibles mais à checker avec la copro.
Pour la surface loi Carrez, le prix proposé est un peu élevé si on prends que la surface Carrez mais les parties mansardées sont plutôt bien faites car ce trouve à l’étage où il y a la 2eme chambre et la salle de bain. Je ne sais pas trop comment valoriser cette partie car si je prend uniquement la partie Loi Carrez on est bien au dessus du prix moyen mais si on prend la surface au sol on est plutôt en dessous. Dois-je considérer les surface hors loi Carrez comme représentant 30% 40% d’un mètre carré ?
En tout cas merci beaucoup pour ces infos !
Ok merci donc le DPE est surtout utile pour la location, si je prévois pas de le louer c’est un élément qui a peu d’impact au final ?
Effectivement pour les sols argileux, pas de fissures apparentes sur le bâtiment donc plutôt rassurant ! Mais il faut quand même que je regarde les 3 dernières AG de la copro pour m’assurer qu’il n’y a pas d’autres gros sujets
Il y a possibilité d’installer une clim mobile mais je ne sais pas pour la clim fixe
En tout cas merci beaucoup pour les infos !
Pour les surfaces mansardées, il n’existe pas de règle spéciale, tout dépend si c’est exploitable ou pas du tout.
Le prix au mètre carré est un indicatif pour connaitre la fourchette de prix d’un bien sur un secteur donné mais il peut énormement varié en fonction de l’état général, l’étage, la fonctionnalité de l’aménagement, l’offre actuelle …
Si tu penses que le prix est correct par rapport à ce que tu peux voir en biens similaires alors achète le avec ou sans négociation. Pour ta RP même si tu le payes 10 ou 15k de trop dans 5 ou 10ans quand tu voudras revendre tu n’as aucune idée de ce que sera le marché donc ça n’aura plus d’importance.
Ok ça marche merci ! Je pensais partir sur une côte de 40/50% du prix d’un m2 pour la surface hors loi Carrez mais en effet difficile de valoriser un bien avec autant d’éléments à prendre en compte (aménagement, localisation, nombre de pièce) …