J’habite actuellement dans un immeuble qui contient 1 appartement de 115 m², un studio de 24 m² et un business au rez-de-chaussée. Le propriétaire m’a fait part du fait qu’il aimerait vendre d’ici 1 ou 2 ans ou si une opportunité se présente. Je suis totalement novice là-dedans et j’aimerais donc des avis sur les erreurs à éviter, à quoi il faut faire attention et d’autres astuces utiles.
Pour rentrer dans les détails:
Appartement de 115 m² où je paye 810 euros. Il est en dessous du marché je pense qu’il peut aller au moins jusqu’à 1000 euros
Le studio de 24 m² est à 400 euros. Lui aussi est en dessous du marché.
Je ne connais pas la taille du business, mais il est à 800 euros, lui aussi en dessous du marché, mais il vient tout juste de l’augmenter et je ne connais pas la durée du bail. Le business ne va pas changer, donc revenu sur.
L’immeuble est vieux ; il date d’avant 1949.
L’appartement est chauffé au fioul domestique.
Il l’a fait expertiser il y a 3 ou 4 ans pour 300 000 euros.
Pour ce genre d’investissement, sachant qu’il y a pas mal de travaux à faire (studio à refaire complètement et pratiquement pareil pour l’appartement), qu’est-ce qui serait le mieux à faire, l’ouverture d’une SCI ou autre ?
Vu l’âge de l’immeuble, quelles sont les choses auxquelles je dois vraiment faire attention, notamment si je dois faire appel à des experts ?
Quel doit être le budget à ne pas dépasser pour les travaux pour que cela soit rentable ? Ce serait un projet à long terme et je ne compte pas y vivre, donc 100% pour la location.
Le prix me parait déjà elevé par rapport à la rentabilité si en plus tu as des travaux à faire.
Lorsque tu achètes un immeuble le plus important est de vérifier les parties communes, c’’est ce qui chiffre le plus vite, à savoir : toiture (le plus cher), façades, état des communs, électricité, plomberie et potentiel pb d’humidité souvent sur les RdC.
Après pour le statut tout dépend de ton projet, si tu achètes seule, si tu as de l’apport, perspective de revente, taux d’imposition IR, …
Sur un calcul rapide, pour que ça soit intéressant il faut pas le payer plus de 300 - 320k€ travaux compris.
Pourrais-tu développer sur le fait que tu trouves le prix cher par rapport à la rentabilité ?
Si j’achète à 300k et que les travaux me coûtent max 100k avec un loyer potentiel de 2300 euros par mois dès la première année, je ne serai pas énormément en négatif. Donc au bout de 5 ou 10 ans je serai en positif normalement. Si je le revends entre 15 et 20 ans, cela est plutôt rentable, non ?
Merci pour les choses à regarder en priorité. Je vais noter cela.
Oui, donc le statut, cela serait mieux de voir directement avec un gestionnaire de patrimoine ?
Je viens de me lancer dans un premier projet immobilier avec ma compagne, je me suis fait un petit tableau récapitulatif par rapport a ce que j’ai compris, il est possible qu’il y ai des erreurs.
Un tel investissement immo si tu es pas 7-8% de renta nette c’est pas hyper intéressant s’il te revient autour des 420000€ avec travaux et notaire tu sors autour de 6,5% sans compter le taux de crédit donc à voir. En principe l’idée c’est que ça s’auto finance donc faut voir l’apport que compte mettre aussi parce qu’avec les taux actuels avec 2300€ de mensualités tu empruntes 370k€ et j’ai pas déduis la taxe foncière, l’assurance, les charges et les impôts.
pour le statut je te conseille plutôt un expert comptable
Le premier retour d’expérience que je peux te faire c’est qu’il faut oublier l’idée de faire les travaux soit même, hormis peut être la démolition qui va vite. Car c’est très chronophage, beaucoup plus qu’on le crois, surtout si tu as un boulot et une vie familiale à côté. Pour notre second projet immo, on ne fera rien dedans et nous serons a l’impôt sur les sociétés via une seconde SCI pour passer les frais de notaire en charge et amortir le bien afin de générer du cash.
Par contre un truc que je ne regrette pas, mettre lancer avec un bien contenant plusieurs lots. Ça permet vraiment d’être plus flexible.
