Bonjour Ă tous,
Ce sujet me trotte depuis un moment, et je pense avoir enfin décidé de sauter le pas. Mon profil n’est pas super facile, étant une femme de 21 ans n’ayant absolument aucun lien direct ou indirect avec l’immobilier, si ce n’est les heures et heures de recherches sur le domaine.
Je m’apprête à visiter mon premier bien dans la semaine, et plusieurs visites doivent s’enchaîner. Un appartement m’attire particulièrement l’oeil, mais étant en vente depuis bientôt un an, je me questionne tout naturellement.
Voici le détail :
Studio de 28m2 en region parisienne, proche toutes commodités, DPE F, travaux à prévoir
Prix affiché : 54 000€(82 000 à l’origine)
Travaux : 25 000€ (le bien n’est pas insalubre non plus mais un bon coup de rafraîchissement et SDB, cuisine à refaire)
Mensualité : 370€ sur 25 ans ou 430€ sur 20 ans selon ce que je peux avoir.
Apport de 13 000€
Loyer dans le secteur de 600-650€ grand minimum pour du meublé
Je me dis que j’ai également une marge de négociation sur le prix au vu de l’ancienneté de la vente et l’état de l’appartement.
Bref, sur le papier je me dis que c’est pour moi! Mais voilà , mes questions sont les suivantes
Quelles sont les éléments importants à regarder lors de la visite et questions importante à poser à l’agent pour une situation comme celle ci ?
Egalement tous conseils est bon à prendre, j’écoute ce que vous avez à me dire dans le cadre d’un premier investissement locatif ! 
Merci pour votre lecture,
Le premier truc que je vois, c’est DPE F. Interdit à la location en 2028. A prendre en compte et à voir comment l’améliorer et à quel prix.
Oui bien sûr c’est ce qui m’a directement interpellé, je compte demandé un audit énergétique.
Mais fallait que ca cloche quelque part au vu du prix.
L’audit n’a t il pas déjà été fait ?
Tu peux le demander en amont de tes visites.
Comment as tu estimé les 25k de travaux ?
Sinon je regarderai le voisinage et je demanderai les pv de copro pour voir si un truc ne cloche pas Ă ce sujet lĂ aussi.
Ça a l’air d’être un bon investissement sur le papier en tout cas !
3 « J'aime »
Premier piège le DPE appartement est un chose de le DPE de l’immeuble aussi compte faite attention
En effet, je vais demander de voir ces audit avant alors,
Pour les travaux je suis partie sur un peu moins de 1000e /m2 pour avoir une idée lors de mes calculs, si ma visite s’annonce concluante un artisan est déjà sur le coup histoire d’avoir un devis plus concret.
@Nicolas1227 Merci ! L’idée ne m’était pas venu comme ça, c’est une donnée assez rarement mise en avant à priori puisque cela ne m’a jamais interpellé.
Nikel !
Sinon concernant ta question sur quoi regarder et poser comme questions. En général ce que je regarde :
- boîtes aux lettres (voir si la copro tient bien des communs et si les résidents ne saccagent pas ce qui est pour leur bien)
- Les façades de l’immeuble (je demande quand a été fait le dernier ravalement de façade et si il est prévu qu’il en soit voté un dans les années à venir)
- Je demande les pv des ag de copro (cela m’a évité de me lancer dans une acquisition qui allait m’apporter bc bc bc de problèmes)
- Si je vois des voisins ou le locataire du logement je demande si tout va bien. Si y a du bruit. Ce qu’ils pensent du quartier.
- la proximité avec les biens de consommation utile, les transports
Dans l’appartement plus spécifiquement :
- si y a déjà eu des dégâts des eaux etc.
- l’état des fenêtres radiateurs
- Je fais confirmer la taxe foncière le dpe les charges et celles qui peuvent être imputable au locataire
- l’état des joints etc
Hello
Sauf erreur de ma part tu ne peux pas fixer le loyer avec le prix du marché mais plutôt sur le dernier loyer … donc attention à ta rentabilité
Je viens de trouver ça
Si le logement est vacant depuis 18 mois ou plus, l’augmentation du loyer est libre. Y compris en zone tendue, les règles de blocage du loyer ne s’appliquent pas. Cependant, il est fortement conseillé de rester dans les clous du marché environnant. Un bien trop cher a souvent du mal à être loué.
Regarde également les charges de copropriétés (je pense que le pire ce sont les petits immeubles où les dépenses sont partagées entre peu de copropriétaires); Si il n’y a pas d’ascenseur ça fait des économies, un gardien ou concierge coûte un peu par contre.
Attention, dans les PVs d’assemblé général il n’y a souvent que les travaux votés, donc ça t’assure pour l’année à venir mais pas +. Et quand on te présente les charges et le budget généralement tu ne vois que les charges courantes, pas les travaux d’entretien (qui varient de toute façon beaucoup d’une année à l’autre).
Compte bien les impôts dans ta rentabilité, et si tu paye les impôts aux réel ça implique que tu ne peux pas être auto-entrepreneur en parallèle (car impossibilité d’avoir 2 entreprises individuelles)
Sinon tu peux interroger des habitants (si possible propriétaires) de l’immeuble, tu auras une idée de la vie dans l’immeuble.
Globalement moins un bien est cher + il est rentable en location (On n’arrive pas à répercuter un surplus de prix à l’achat dans le loyer), donc le tiens semble pas mal. Je ne suis pas sur que l’interdiction des DPE F s’applique d’ici 2028 mais c’est risqué de miser sur un changement de règlementation.
Je ne sais pas où tu loges actuellement, mais si tu es locataire tu peux aussi acheter ta résidence principale ‹ au moins cher ›, et si tu déménages d’ici quelques années tu pourras la louer. L’avantage c’est que ce n’est pas taxé, pas de question à se poser pour optimiser la fiscalité et c’est + facile de faire des travaux chez sois que chez un locataire.
JBlm
11
Pour le DPE c’est pas une fatalité, je viens de gagner 2 lettres sur un 21m2 pour 2800€ de travaux.
C’est juste un calcul thermique mal conçu qu’on nous impose, donc regarde les annexes du DPE du logement, tu dois avoir les éléments à changer / remplacer pour gagner des points.
Si t’as le numéro du diag tu peux même l’appeler pour lui demander ce qu’il préconise pour passer en D ou E et faire estimer les travaux nécessaire, puis négocier le prix du bien si tu sens que t’as de la marge.
(je sais pas si c’est éthique mais si le gars est cool c’est gagnant-gagnant et tu le reprends après travaux pour refaire le diag)
La réponse de Marion plus haut est complète, dans le logement tu check principalement les fluides :
- Elec : C’est plein de cable ballant ou propre sous goulotte avec tableau elec clean
- Plomberie : tu regarde autours des raccords si tu vois pas de fuite / dans les gaines
- et les menuiseries : la vétusté des fenêtres
Pour moi c’est les 3 principales sources de travaux qui peuvent chiffrer / occasionner des problèmes.
1 « J'aime »
Exact j’ai oublié le plus gros point important 
l’électricité et la plomberie. Merci de la précision JBlm
Merci pour ton retour @Marion32 ! Quel a été le redflag dans les pv dans l’acquisition dont tu parles ?
@Sabrina oui en effet! mais je crois que dans le cadre d’une renovation le loyer peut etre amenée a etre revisité. A confirmer pour les passoires. Mais dans mon cas je comptais renover et de toute facon ameliorer le dpe
@Christophe142
Je suis en effet en auto entreprise, mais je comptais louer en nom propre sous le regime reel. La RP n’est pas une priorité pour moi etant logé a titre gratuit chez mes parents et profil vagabond donc pas d’interet pour le moment 
je suis curieuse de connaitre ta réflexion sur ce changement de réglementation sur les DPE F ?
@JBlm dingue je pensais pas que la facture pouvait etre si basse. L’estimation fourni par l’audit energetique etait il fidele a la réalité ? Quel travaux as tu fais ?
JBlm
14
Pour la remarque de Christophe, on a une pénurie de logement dans les zones tendu en France, et la simple interdiction des G a rendu le parc locatif encore plus tendu, avec une hausse des loyers, et des prix pour les bons DPE.
Donc l’effet inverse souhaité par le gouvernement.
Le DPE ne répondant qu’a des critères politiques, on peut espérer que d’ici 2028 quelqu’un se sera rendu compte de l’arnaque et l’aura supprimer, modifier ou reporter.
Pour ma facture, j’ai gagné 2 notes en mettant de l’isolation intérieur sur 3 murs (2 de façade, et 1 sur les parties communes), donc une perte de 7cm sur chaque.
Aucun audit n’est fiable puisqu’il existe plusieurs mode de calcul (Thcex et 3CL), c’est pour ca que je te conseil d’appeler directement le diagnostiqueur et voir avec lui comment améliorer le logement.
Parfois tu as des G uniquement parce que le propriétaire n’a pas renseigné la marque du radiateur électrique, ou indiquer le bon type de matériaux du bâti, ou le bon mode de chauffage, et par défaut le logiciel de calcul va prendre le scénario le plus défavorable.
Yes !
Alors à la lecture des pv. On s’est rendu compte avec mes parents que depuis 4 ans une propriétaire presque majoritaire (498 / 1000 tantième) s’alliait toujours avec une personne jamais la même pour refuser tous les travaux. Dont le ravalement de façade dont les devis sont passés de 60 000 euros de travaux à 84 000 euros (inflation ? Guerre en Ukraine ? Délabrement plus élevé du bâtiment je ne saurai dire pour l’augmentation des travaux).
Cependant certains propriétaires étaient déjà en train d’alerter sur le fait que de l’eau entrait par la façade lors des pluies. Ce qui indique que la structure peut être endommagée (cela se trouvait à Toulon). Et par conséquent le syndic pour être dans la légalité à demandé aux propriétaires de voter un diagnostique de structure pour voir les probables dommages.
Ce qui a encore été refusé par la propriétaire presque majoritaire. Par conséquent le syndic pour éviter d’être poursuivi au pénal si le bâtiment s’écroule a jeté l’éponge et a démissionné.
Pour moi c’est un gros red flag en lisant les pv. Tu as une vieille chouette qui ne veut pas payer même face à un risque d’écroulement du bâtiment.
A et le ravalement de façade aurai permis d’enlever la peinture au plomb. Donc en l’état sans ce ravalement de façade les locataires vivent avec des volets abîmés à la peinture au plomb. Donc pas très louable légalement.
VoilĂ voilĂ .
J’y pensais pour ta visite :
Demande si y a de l’amiante / plomb (tu les auras dans les diag mais si tu ne veux pas t’embêter avec ceci autant direct avoir la réponse). Surtout si le bâtiment est d’une construction antérieure à 1997.
1 « J'aime »
Si c’est trop beau pour être vrai, c’est que c’est trop beau pour être vrai.
Pourquoi ce bien n’est pas parti en 12 mois. Ça peut être le DPE et les travaux. Comme ça peut être des soucis dans la copro syndic, charges impayées, futurs gros travaux, mauvaise isolation phonique / sol béton craqué / RDC sombre / vis-à -vis / bruit / immeuble pourri
Pour le financement, 370 €/mois sur 25 ans avec 13k d’apport, t’es en positif mensuel net si t’as pas de mauvaise surprise.
Tu peux viser du LMNP au réel, récupérer pas mal de charges (intérêts, travaux, amortissement), donc très peu d’impôt à payer sur les loyers les premières années.
Oui, voilĂ .
En plus, avec Trump qui n’en a rien à foudre de l’environnement (et aussi la panne d’électricité en Espagne où on va se rendre compte qu’on va dans le mur en encourageant trop les énergies renouvelables), il serait logique qu’on arrête de payer pour « verdir » notre mode de vie et industrie, histoire de rester compétitifs.