Stratégie RP rénovation

Immobilier 🏠
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Bonjour à tous,

Je me permets de solliciter vos conseils car je suis en pleine réflexion autour d’un projet d’achat immobilier.

J’ai 25 ans, j’achète seule, et je dispose d’environ 75 k€ de liquidités.
Je cherche une maison à rénover dans les environs de Carvin / Hénin-Beaumont (zone B1), dans un budget d’environ 100 000 €.

Bien acquisition : PTZ + crédit classique
Prêt travaux : ANAh, ECOPTZ

Malgré mes recherches, plusieurs points restent flous pour moi concernant les aides accessibles.

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  1. PTZ + aides ANAH (MaPrimeRénov’) : confusion sur les conditions

Mon idée initiale était de :
• financer une partie de l’acquisition avec un PTZ,
• puis faire une demande d’aide ANAH / MaPrimeRénov’ pour améliorer le DPE (potentiellement jusqu’à 40 000 € d’aides).

Cependant, selon les barèmes de ressources en zone B1, mon revenu fiscal de référence (21 350 € sur N-1) semble dépasser le plafond (≈17 000€), ce qui pourrait me rendre inéligible, sauf si j’achète un bien très dégradé / insalubre nécessitant de lourds travaux.

Question 1 :
Avez-vous déjà eu un dossier similaire ?
Quelle est, en pratique, la moyenne d’aides ANAH obtenue pour un projet de rénovation énergétique sur ce type de bien ?

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  1. Compatibilité PTZ et ANAH : cumul réel ou théorique ?

Les sites officiels (économie.gouv, ANAH, etc.) expliquent que le PTZ est cumulable avec les aides ANAH.

Mais j’ai aussi lu que, dans certains cas, le fait de financer l’achat avec un PTZ peut rendre le dossier ANAH non éligible ou réduire fortement la subvention (seulement quelques centaines d’euros).

Question 2 :
Certains d’entre vous ont-ils réussi à cumuler PTZ + aides ANAH de manière significative ?
Ou au contraire, avez-vous été refusés / fortement limités à cause du PTZ ?

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  1. Ajout d’un éco-PTZ

Dans ma stratégie, je pensais enfin compléter le tout par un éco-PTZ pour financer une partie des travaux restants.

Je suis consciente que l’ANAH impose d’habiter le logement au moins 3 ans avant de pouvoir le louer, ce qui ne me pose pas de problème (je compte y rester dans un premier temps).

Merci à vous tous pour vos retour précieux.

Bonne journée à vous

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J’ai obtenu plusieurs fois les aides Anah en tant que bailleur.
A aucun moment ils ne m’ont posé la question sur le financement.
Il y a tout un travail de devis à réaliser. Sur l’isolation, il faut indiquer les R et les acermi, siret, nom prénom, lieu des travaux, les artisans doivent être RGE.

Concernant l’ecoptz je suis en train d’en monter, et ça fait peur aux banques. Ils disent « ou la la c’est compliqué »
Il t’es demandé l’audit energétique, dpe actuel et dpe projeté, pareil pour les consommations.

Il faut faire bien tes calculs car je pense que ce type de projet est peut être mieux à faire en investissement locatif.
Et en termes de RP, il est préférable de prendre quelque chose de plus simple avec des rénovations faciles. L’objectif serait d’y habiter, de rénover plutôt toi même ou avec peu d’artisans (plombier carreleur) et au bout de X année revendre avec plue value (plus value car tu as donné de la valeur au bien).
Au doigt mouillé, je chercherais une résidence bien placée avec un appartement dégueulasse.
Cela de permettra de t’initier à la rénovation et te constituer un carnet d’adresses d’artisans.

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j’ai essayé de faire des demandes sur comment ça fonctionne ça fait deux ans.

La seule chose sure et certaine: c’est que quelqu’un à l’ALEC a passé (ou ils ont été volés) mes contacts (mobile et mail) à des démarcheurs. Je le sais pour certain car j’utilise une adresse mail différente à chaque occasion exactement pour pouvoir identifier la provenance : la personne qui m’a contacté avait l’adresse mail que j’avais donné à l’ALEC et que à l’ALEC.

Ceci-dit: au moins à l’époque, impossible de savoir sur quelles aides je pouvais compter. Et pour les avoir, faut passer par des artisans certifiés (mécanisme introduit pour éviter les fraudes), sauf qu’ils sont bcp plus chers que les autres, ce qui dans mon cas aurait rendu les aides presque inutiles.

Bon courage!

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Bonjour Chokol8,

Merci beaucoup pour ton retour !

Je voulais savoir : dans ton expérience, as-tu réalisé un PTZ avant de faire ta demande d’aide auprès de l’ANAH, ou bien tu n’as pas eu besoin et cela ne t’a pas posé de problème ?

Penses-tu donc qu’il ne vaut pas vraiment le coup de se lancer dans une démarche avec PTZ, artisans RGE, etc., pour un premier logement ? Serait-il plus simple de passer par le système traditionnel ?

Le souci avec le PTZ, c’est la condition de résidence principale. Du coup, faut-il se limiter à une demande auprès de l’ANAH et éventuellement de l’éco-PTZ, en laissant de côté le PTZ classique ?

J’avais repéré une maison à 125 000€ 1008€ au m2. 124m2 habitable et 300m2 de terrain DPE C mais du coup j’aurais très peu de travaux et forcément pas d’aide particulière.

Merci d’avance pour tes conseils !

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Non selon moi, c’est la demande Anah avant l’écoptz.
Pour obtenir l’ecoptz tu dois remplir un formulaire où tu dois indiquer tes postes de dépense TTC relatifs à la rénovation énergétique mais il faut indiquer le DPE cible (et de départ).
Dans l’ordre

  • Faire les devis auprès des artisans RGE
  • Monter le dossier Anah et il faut ton accompagnateur énergétique (ne pas commencer les travaux avant)
  • Remplir le formulaire EcoPtz
  • Aller à la banque avec le formulaire correctement rempli

Je pense qu’il ne faut pas baser ta stratégie sur Anah/EcoPtz.
Ce que tu peux faire c’est acheter un bien, mais tu sais que les fenêtres seront à remplacer. Et à ce moment là tu fais Anah/EcoPtz.
Mais vu ton age tu n’as pas l’air très expérimentée et tu comptes te lancer dans de gros travaux avec en plus de l’administratif. J’ai quand même un doute vis à vis de tes chances de succès.

Oui comme je te l’ai dit plus haut, essaie de ne pas viser 100% des choses à la fois.
Tu achètes un bien en DPE E ou F mais pas tout à refaire.
Tu prends le PTZ et tu peux monter l’écoptz après lorsque tu veux remplacer les fenêtres, ballon d’eau chaude, vmc…
Par contre, si tu veux faire isolation des planchers, murs intérieurs (je crois que ce n’est plus remboursé), et rampants, c’est potentiellement la galère car tu dois refaire électricité + peinture / carrelage.

Pour ma part, c’est ce que je fais, je fais la totale, rénovation globale.
Par contre il faut avancer beaucoup d’argent et collecter des dizaines de devis.

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Oui, effectivement tu as raison. J’essaie de me renseigner au maximum, mais je n’ai pas encore d’expérience, donc je comprends bien tes mises en garde et je suis assez d’accord avec toi.

Ce qui me pose question, c’est surtout la condition du PTZ : il faut que le montant des travaux représente au minimum 25 % du coût total de l’opération. Du coup, je me demandais si, en partant sur une maison classée E ou F mais qui ne nécessite pas de gros œuvre (pas d’isolation des sols, etc.), je pourrais tout de même bénéficier du PTZ pour l’acquisition, puis ensuite demander l’Éco-PTZ plus tard pour les postes comme les le ballon d’eau chaude ou la VMC.

J’ai aussi une inquiétude : faire des dépenses sur des éléments comme le chauffe-eau mais me retrouver avec une base de murs encore très énergivore. Est-ce que, selon toi, c’est risqué de procéder par étapes comme ça, en commençant par les équipements avant d’avoir réglé l’enveloppe thermique ?

Donc deux solutions s’offre à moi :

Donc deux solutions s’offrent à moi : ou je trouve une maison qui est classe E et F mais avec une base solide qui nécessite de petits travaux avec un PTZ.

Ou alors acheter une maison avec plus ou moins une bonne classe et faire les travaux moi même ( petits travaux, ne nécessite pas d’artisans RGE, et aucune conditions). Mais j’ai peur que ce soit pas rentable et que je sois perdante à la fin.

Merci beaucoup pour ton retour d’expérience, c’est vraiment précieux pour moi dans ma réflexion.

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Globalement tu as raison, tu ne vas pas faire une rénovation en mettant « du rouge à lèvre sur de la morve »
Là ton problème, c’est le manque d’expérience et le manque de finances.
Je rappelle ce que j’ai dit précédemment, si tu te lances sur une rénovation de maison avec les murs (donc d’autres postes type électricité, peinture) mais aussi fenêtres, ballon, vmc…et récupérer le maximum de subventions. Tu pars au casse pipe.
Tu n’as pas l’expérience, tu n’as pas un réseau artisans, tu n’as pas la relation bancaire, tu n’as pas assez de fonds…

Je pense qu’il vaudrait mieux éviter les classes F. J’ai voulu faire une simulation sur Boursorama, ils m’ont indiqué qu’ils ne voulaient pas financer du F (simulation via Internet).

Idéalement, il faudrait que tu revoies tes ambitions à la baisse.
Acheter une classe E et essayer d’améliorer le bien.
Mais attention la classe énergétique ne veut rien dire, car tu peux mettre une pompe à chaleur et tout de suite ca a un impact très fort sur le DPE, même si l’isolation est pourrie.

J’ai un bâtiment de 200m2 où je fais une rénovation complète y compris toiture.
J’en ai entre 270k€ TTC et 310k€ TTC (j’ai les devis entre les mains), ca fait 1500€/m2

Le problème des petites maisons, c’est que tu n’as pas l’effet d’échelle.
Par exemple, faire une toiture sur une maison avec deux niveaux (rdc et 1er) coute le même prix que faire une toiture sur une maison de trois niveaux (rdc, 1er, 2eme). Pour le même prix tu refais la toiture pour 50% de surface en plus.

Dans le formulaire EcoPtz tu ne peux mettre que 4 artisans, il faut donc grouper et ne pas avoir une multitude d’artisans.

Je pense que tu devrais viser un appartement. Les appartements sont placés entre d’autres appartements et cela améliore le DPE.
Et rénover l’appartement avec si possible de l’EcoPtz (ballon d’eau chaude, vmc…) comme ca tu vois comment ca se passe.

Bon courage

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Salut @edwige1

Je vais aller droit au but. À 21 350 € de RFR, hors Île-de-France et en zone B1, tu n’es pas “au-dessus” des barèmes d’aides comme tu l’as lu ici ou là. Côté PTZ, le plafond de ressources pour une personne seule en B1 tourne à 34 500 €, donc tu es sous le seuil. Côté MaPrimeRénov, avec 21 350 € tu rentres dans la tranche “revenus modestes” hors IDF. Dit autrement : PTZ envisageable et MPR potentiellement aussi, sous réserve du projet de travaux. 

Sur le cumul PTZ + ANAH / MaPrimeRénov : c’est bien possible. Ce n’est pas un “mythe” juridique, c’est prévu noir sur blanc. L’esprit des réformes 2025 est même d’articuler ces dispositifs, pas de les opposer. En pratique, MaPrimeRénov finance une partie des travaux et l’éco-PTZ peut prendre le reste à charge sous conditions. Les banques demandent surtout un dossier carré : devis, audit, RGE, et parfois l’attestation d’éligibilité MPR avant de débloquer l’éco-PTZ. 

Sur le “combien” : il n’y a pas de moyenne unique car tout dépend de l’ampleur. Pour une rénovation d’ampleur avec accompagnement, la doctrine 2025 donne des plafonds et des taux par niveau de revenus et par gain énergétique : pour des revenus “modestes”, on voit du 60 % du montant des travaux dans un plafond de 30 000 € HT, porté à 40 000 € HT si tu gagnes trois étiquettes et plus. C’est un ordre de grandeur utile pour cadrer ton plan de financement, pas une promesse. 

Deux points de procédure qui font souvent buter : 1 / l’occupation. Pour MaPrimeRénov en propriétaire occupant, tu dois occuper en résidence principale au moins trois ans après le versement de la prime. Si un jour tu passes bailleur, l’engagement bascule à six ans de location comme résidence principale. 2 / les délais : à partir de l’accord d’aide, tu as un calendrier pour achever les travaux et déposer les pièces. Anticiper ces deux points évite 80 % des frictions. 

Sur ta zone et ton idée de maison à rénover à 100 000 € : Carvin / Hénin-Beaumont en B1 te place dans le bon cadre pour un PTZ acquisition. Côté travaux, si tu vises un vrai saut DPE avec enveloppe performante et ventilation, l’éco-PTZ + MaPrimeRénov est typiquement le couple à viser. Garde en tête que l’éco-PTZ finance le “reste à charge” après subventions : ce n’est pas un frein, c’est la logique du montage. 

À propos des retours reçus : merci à @Chokol8 d’avoir rappelé la base RGE, R, ACERMI, devis complets. C’est exactement ce que l’instruction va vérifier. Et oui, l’éco-PTZ fait parfois soupirer les banques parce qu’il faut l’audit et le DPE projeté, mais c’est devenu la norme. 
@Alessandro5, sur l’expérience ALEC et les démarchages, c’est hélas un classique. Le canal officiel France Rénov reste le plus propre pour cadrer l’accompagnement et éviter la foire aux appels.

Je glisse une remarque pas vraiment innocente : dès qu’une femme poste ici, on dirait que certains claviers masculins s’échauffent et sortent des pavés en un temps record. Merci messieurs @Chokol8 et @Alessandro5 pour la réactivité… et pour rester concentrés sur le technique, on apprécie.

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Je comprends bien les mises en garde ainsi que les enjeux techniques et administratifs. Effectivement, l’option appartement est une piste plus sécurisée, surtout pour un premier achat, mais j’avoue que mon objectif de vie reste vraiment d’habiter dans une maison. Je vis actuellement en appartement et j’ai très envie de passer à autre chose. C’est pour ça que j’essaie de trouver un compromis réaliste entre ambition et faisabilité.

Sur la question du choix du bien, j’ai une interrogation un peu basique mais importante : avec votre expérience, comment faites-vous concrètement pour évaluer si un logement est vraiment bien isolé ?

Au-delà du DPE, quels signes vous observez ? Quels éléments vous permettent d’identifier une “base saine” avant même d’entrer dans les audits ou les devis ?

J’aimerais éviter de me laisser piéger par une étiquette DPE qui ne reflète pas la réalité.

Merci et bonne journée

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Bonjour Benoît,

Merci beaucoup pour ton retour extrêmement clair et documenté. Ça m’aide vraiment à y voir plus net, surtout sur la partie réglementaire où j’avais lu pas mal de choses contradictoires.

Je retiens que, compte tenu de mon RFR et de ma zone, je suis bien dans les bons barèmes pour le PTZ comme pour MaPrimeRénov, et que le cumul PTZ + MPR + Éco-PTZ n’est pas seulement possible mais même prévu par les textes. Ça me rassure, car je craignais justement que ces dispositifs se bloquent entre eux.

Encore merci pour le temps que tu as pris et pour la précision de tes explications. Ça me permet de structurer mon projet de façon beaucoup plus réaliste.

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Hahaha, ta remarque m’a bien fait rire :rofl:
Bien que mon pseudo soit « non genré », j’aurais du prendre un pseudo féminin en fait. Erreur de débutant ou débutante (si ça se trouve je suis une fille).

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Je ne suis pas un expert de la question car à chaque fois j’achète des ruines et je refais toute l’isolation.
Mais à vu de nez je dirais: année de construction du logement, DPE présenté par le vendeur, factures présentées par le vendeur (si c’est lui qui a fait l’isolation, il te montrera les factures). Si tu m’achetais un appartement, je serais en mesure de te montrer toutes mes factures voir bien plus.
Vis à vis des sous entendus qui pourraient être faits avec le « voir bien plus » :laughing:, je pensais en premier lieu au dossier Anah qui a été monté pour le dit appartement.

Ensuite, pour une maison tu vérifies ceci: isolation par l’extérieur (en général ça se voit), isolation des murs intérieurs, tu frappes comme sur une porte les murs donnant sur l’extérieur, ca doit sonner creux. Ensuite rien ne garantie ce qui a été mis. Puis isolation des planchers, parfois les finitions sont mal faites et isolation des rampants.
Donc tu demandes en quelle année ont eu lieu les travaux d’isolation.

Par défaut, vu que tu ne vas pas acheter du récent, tu peux considérer que ce n’est que très peu isolé.

Tu peux regarder l’année de construction, le compteur ou les prises électriques. Normalement quelqu’un qui s’est lancé dans une isolation a remis l’électricité à neuf. C’est à dire toutes les prises à la terre et prises RJ45 une par pièce.