J’envisage très sérieusement d’investir en SCPI à crédit pour me constituer un patrimoine sur le long terme. Voici mon profil : 24 ans, ingénieur, 2 000€ net/mois, quelques économies sur PEA, pas de résidence principale, pas de crédit en cours.
L’objectif est d’emprunter autour de 70 000€ sur 15-20 ans pour maximiser l’effet de levier
Mon cheminement jusqu’ici :
Au départ je pensais simplement aller toquer à la porte des banques physiques autour de chez moi, comparer les taux et voir ce qu’ils proposent. J’ai aussi découvert qu’il existait des courtiers spécialisés prêt SCPI comme Cibfinance, Epargnoo ou Partners Finances.
Est ce que certains d’entre vous ont déjà eu affaire a ce type de courtier ?
Quel avantage/inconvénient par rapport a une banque ?
Alors je ne connais pas les courtiers que tu as cités mais moi je passe par le courtier en ligne Louve Invest pour mes SCPI et je n’ai jamais été déçu.
Le site internet te propose de télécharger une application, hyper intuitive et simple d’utilisation. Il va te proposer une multitude de SCPI. À contrario des banques traditionnelles qui proposent leur SCPI un peu “ partenaire “ avec des taux un peu moins intéressant.
Je suis passé par Louve Invest avec 2 SCPI et en 3 clics. C’était fait. Ils t’envoient tes accès sur la dite SCPI.
Les courtiers sont accessibles, il n’y a pas besoin de gagner 10 000 euros par mois pour être dispo.
Pièges à éviter c’est un peu comme en bourse ^^ ne pas mettre les œufs dans le même panier, faire très attention aux SCPI avec des frais de souscription à 10/12%. Et prendre des SCPI bien diversifiées que ce soit sur le plan géographique ou sectorielle.
Je me suis peut-être mal exprimé : je parlais de courtiers en crédit, dont le rôle est de m’aider à obtenir un prêt pour financer des SCPI.
Pour la partie investissement, oui j’avais déjà repéré Louve Invest, ça a l’air effectivement très bien fait, et j’y ai retrouvé les principales SCPI que j’avais en tête (Corum, Iroko, Remake Live, Transitions Europe).
Et oui, je note aussi pour la diversification : je vise majoritairement des SCPI diversifiées. Les performances des SCPI très exposées aux bureaux en 2023 incitent quand même à les éviter.
J’ai le même projet en tête, et je pensais justement contacter le courtier qui m’avait trouver le crédit de ma RP pour lui demander.
Mais avant cela je pense que c’est important de monter un joli cahier des charges à leur vendre, il y a une différence dans l’approche je trouve entre un prospect qui vient juste leur demander en mode touriste si ils financent de la SCPI, ou arriver en disant je vais acheter telles SCPI, pour tel montant, avec tel rendement cible, etc
Enfin en tout cas c’ets mon approche dans l’immobilier, si on est dessuite vu comme un client serieux et pertinent ça facilite grandement la suite de la négociation..
Evite Finzzea, c’est rattaché à Stellium et compagnie ils ont hyper mauvaise réputation.
De manière générale méfie toi des SCPI, c’est le même schéma que le Private Equity : on récupere les trucs dont les pros n’ont pas voulu, on les enrobe de frais et on les revend au retail sous couvert de « démocratiser un actif de privilégiés ».
Mettre toutes les SCPI dans le même panier en les comparant à du “stock dont les pros ne veulent pas” revient surtout à méconnaître le fonctionnement réel du marché immobilier et de la gestion collective.
Les institutionnels arbitrent en permanence leurs actifs pour des raisons de stratégie, de bilan ou de liquidité pas parce que les actifs sont “mauvais”. Une grande partie des portefeuilles SCPI est d’ailleurs constituée d’actifs core que beaucoup d’investisseurs privés n’auraient jamais pu acquérir en direct.
Sur le sujet Finzzzea / Stellium, il peut effectivement y avoir des critiques sur certains modèles commerciaux, mais extrapoler cela à toute une classe d’actifs est excessif.
Enfin, comparer SCPI et private equity démontre surtout une confusion :
horizon d’investissement,
structure de risque,
liquidité,
mécanismes de valorisation…
on est sur des logiques totalement différentes.
Le vrai sujet n’est pas “les SCPI sont mauvaises”, mais plutôt :
qui sélectionne, comment c’est structuré, et dans quel objectif patrimonial.
Bien utilisées, les SCPI restent un outil performant. Mal utilisées, comme n’importe quel produit, elles peuvent décevoir.
Il y a un point commun non négligeable entre les SCPI, les produits structurés, le private equity, pas mal de fonds actifs et d’assurance-vie.
Ce sont des placements construits pour être plus intéressants pour le vendeur (qui touche ses commissions quoiqu’il arrive) que pour l’épargnant (qui supporte tout le risque sans le rendement associé).
Le sujet n’est pas le produit, mais la manière dont il est utilisé.Oui, certains montages enrichissent surtout l’intermédiaire.Mais bien structurés (levier, fiscalité, horizon), ces mêmes outils deviennent de vrais accélérateurs patrimoniaux.Les investisseurs avertis ne les évitent pas.Ils les maîtrisent.La différence se fait dans l’ingénierie, pas dans le produit.
Yes j’ai eu l’entretien, on m’a absolument pas parlé d’un taux 3% sur 20 ans on est plus sur de 5.3% sur 25 ans. Alors peut être mon dossier ne me permet pas d’accéder à un meilleur taux, en attendant j’essaye de négocier sinon j’irai voir ailleurs.
