J’aurais aimé diversifier mon patrimoine en investissant un peu sur de l’immobilier et j’avais en tête des SCPI pour ne pas avoir les contraintes de la gestion locative. N’ayant pas de prêt actuellement, je pensais le faire à crédit pour bénéficier de l’effet de levier. L’avantage étant aussi de réduire les impôts fonciers du fait de ma TMI (41%), en déduisant les intérêts.
J’ai regardé les possibilité de prêt immobilier ces derniers mois. Le mieux trouvé sur 10 ans est à 4,20% d’intérêts (SOFIAP avec 20% d’apport) ou 4,25% d’intérêts (SOFIAP sans apport). 10 ans étant l’idéal pour moi (horizon retraite). Sur 5 ans, ce taux réduit à 3,90%. C’est un peu élevé car pas très éloigné du taux de rendement des SCPI (4,5-5%).
Du coup je regardais une alternative en utilisant un crédit lombard. Sur Boursorama, à 10 ans le taux est prohibitif (5%) mais est relativement intéressant à 5 ans (3,7%). L’avantage d’un crédit lombard est qu’il pourrait aussi servir de levier à des investissements plus rentables comme du private equity.
Est-ce que certains d’entre vous ont fait ce type de montage? De manière générale, avez-vous trouvé des taux plus compétitifs pour un crédit lombard ou pour financer des SCPI à crédit ?
En gros : L’assureur vous prête un % du montant total de l’AV, par exemple 60%. Le prêt est souvent de 1% de plus que le rendement de l’AV… Qui elle, est toujours rémunérée sur 100% du capital !!!
En somme c’est donc un prêt à 1% sur 3 ans renouvelable 2 fois (donc 9 ans en tout) garantie sur votre AV, sans frais, sans plus-value, sans rachat.
Bonjour. je viens de regarder sur AV Linxea Spirica Spirit 2:
1/ Cas 1: Avance remboursée dans l’année civile : Taux appliqué = TME du mois d’octroi + 1 pt.
Le TME est actuellement de 3,79%, donc ca veut dire un taux d’intérêt à 4,79%
2/ Cas 2: Avance toujours en cours au 31 décembre : Spirica compare deux approches :
approche n°1 : les intérêts sont calculés mois par mois sur la base du TME + 1 pt
approche n+2 : le PB net de l’année N-1 + 1 pt
=> Le plus élevé des deux est retenu. En 2025 le PB était 3,31% donc le plus élevé des deux est actuellement le TME+1pt, soit 4,79%
Donc pour cette assurance vie (où je suis), c’est moins compétitif qu’un crédit lombard ou même un crédit SCPI classique.
Perso j’ai pu faire une telle opération via mon AV chez “placement direct Euro+” assuré par Swiss life.
Attention, dans tes calculs, n’oublie pas de retrancher du taux calculé le taux de l’AV… qui vient de fait en déduction puisque pendant l’avance 100% du capital continue d’être rémunéré
Bonjour,
Pour moi il ne faut pas retirer le taux de l’AV, car si je prends un prêt lombard ou un prêt SCPI “classique”, mes fonds AV (et autres fonds) continuent aussi à produire des intérêts. Donc le taux de 4,79% que j’ai indiqué, est directement comparable aux taux des crédit lombard et SCPI que j’ai cité.
Tant qu’à faire un lombard autant aller sur un actif avec un rendement/risque intéressant pour l’investisseur non ? C’est l’intérêt du lombard d’avoir la liberté de ce qu’on en fait, pourquoi se cloisonner aux SCPI…
Bonjour,
Au départ je cherche à faire un investissement SCPI à crédit pour diversifier, mon objectif étant de trouver le meilleur crédit possible. Mais bien sûr, un crédit lombard peut permettre de faire d’autres types d’investissements, j’avais mentionné le private equity comme exemple dans mon message initial.
C’est pas dingue non plus le Private Equity. Pourquoi tu considères que les placements bourrés de frais, tu tiens absolument à faire vivre des CGP ?
Regarde ce que donne un simple 70% NTSG / 30% DBMFE (ou plus prudent, un V60A) sur un CTO, il y a de bonnes chances que tu fasses mieux que tout ça en restant totalement liquide et en étant sur des actifs clairs et transparents.
Bonsoir,
Ce qui compte ce ne sont pas uniquement les frais, c’est le rendement net de frais. Le Private Equity c’est 14% par an en moyenne sur 30 ans, cela a surperformé le marché actions. Ensuite le private equity n’est pas directement lié à la bourse (mais évidemment à l’économie réelle quand même) et cela permet de diversifier mes placements.
Ton 14% c’est le rendement du top quartile, auquel tu n’as pas accès en tant que retail à moins de mettre des montants de plus de 100K.
En réalité tu feras pas mieux que la bourse, sans la décorrélation vu que ça reste des parts d’entreprises, avec de l’illiquidité, de l’opacité et du risque en plus.
Non 14% c’est le médian. Le top quartile c’est 25% sur les 10 dernières années. Et pour ma part, j’ai fait des investissements >100k. Je ne cherche pas à faire mieux que la bourse, je cherche à diversifier mes placements. J’ai aussi investi en bourse. Et je ne prétends pas avoir raison, c’est juste mon choix.
Si c’est du vrai PE ça s’envisage. Mais je maintiens que ça ne diversifie pas des actions, à mon avis mieux vaudrait une bonne allocation d’actifs liquides, volatiles et décorrélés pour créer des opportunités de rééquilibrages. Après tu fais comme tu veux !
J’apprends sur ce forum et je regarde aussi d’autres options, notamment les MF comme DBMFE me semblent intéressantes pour atténuer en cas de baisse des marchés. J’aurais bien fait aussi un investissement en SCPI pour avoir un peu d’immobilier et profiter de l’effet de levier du crédit (mais au vu des taux actuels, je ne suis pas encore convaincu).
Merci ! Oui je l’ai vu aussi sur Louve Invest mais ça semble limité à 50000 euros et sur moins de 7 ans. Mais sur une petite durée, le taux est intéressant (2,90% sur 3 ans, 3,90% sur 4-5 ans).
