Stratégie, avance sur titre, SCPI

Stratégie patrimoniale 📊
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Bonjour à tous,

Après de longues lectures sur le sujet j’ai élaboré une stratégie pour faire fructifier mon patrimoine et profiter au maximum de l’effet de levier ave un risque qui me convient

Voila la composition actuelle de mon patrimoine

RP valeur 650k, reste 200k de credit à 1,45% mensualité 970 euros
AV spirica 105k, 10k en fond euros, 95k en Vanguard LifeStrategy 80%
AV Abeilles 90k, 34k en fond euros, 56k en fond s&p 500, JPMorgan Funds - America Equity Fund A
PEA bourse direct 35k en ETF S&p500, THEAM EASYETF BNP PARIBAS EASY
LA 23k
PER 13k en ETF S&p500
Soit 270k au total
68% actions
25% livret / fond euros
7% obligations
Capacité d’endettement au max
TMI 11%

Mon projet:

  • Demande d’avance de 60 k chez Spricia, durée 9 ans, in fine, LTV 80%
  • Je remet 30k de cette avance chez Spirica pour completer le fond euro, +20k, et avoir une réserve pour la prochaine baisse et +10k pour le Lifestrategy
  • Demande d’avance chez abeilles de 45k, durée 6 ans, in fine, LTV 80%
  • Investissement en direct de 100k en SCPI européenne avec les 30k restant de l’avance spirica + les 45k d’avance abeilles + 25k récupéré sur le PEA

Ce que je vise a terme

AV spirica 135k, 30k en fond euros, 105k en Vanguard LifeStrategy 80%. Seuil a maintenir au dessus de 75k
AV Abeilles 90k, 25k en fond euros, 65k en fond s&p 500, JPMorgan Funds - America Equity Fund A. Seuil à maintenir au dessus de 56k.
PEA bourse direct 10k en ETF S&p500, THEAM EASYETF BNP PARIBAS EASY
LA 23k
PER 13k en ETF S&p500
SCPI europeene 100k → loyer 5k par an

Soit au total
370k
45% actions
20% livret / fond euros
6% obligations
26% SCPI

Pourquoi j’ai choisi d’aller vers une scpi en direct ? Pour me permettre d’augmenter ma capacité d’endettement afin d’acquérir un bien immobilier à exploiter en airbnb ou location étudiante
Si la banque prend en compte 70% des loyers bruts de la SCPI et 70% des futurs loyers bruts (500€ environ) je peux espérer un emprunt de 100k
Les loyers du bien remboursent 90 à 100% du pret
Les loyers de la scpi sont reinjectés en fond € chez abeilles pour etre sur de ne pas descendre en dessous du LTV de 80 % et pour solder l’avance sur titre Abeilles au bout de 6 ans
Et je peux ensuite redemander une avance…

Je me prémuni également d’une baisse de marché avec du fond euro pour la prochaine baisse

Avez vous un avis, des conseils , des critiques ?

Merci

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J’aime l’idée.
Quel est le taux de l’AST ? €ster + 1% j’imagine ? Donc taux variable. Si les taux remontent est ce que tu peux rembourser prématurment ?

Imaginons que les taux remontent à 5%, tu te retrouves à payer 6% d’intérêts et en parallèle ton portefeuille de SCPI prend -40%, tu fais quoi ?

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As-tu bien pris en compte que l’avance sur assurance-vie est considérée comme une dette ? Donc, sur les montants que tu récupères, une partie correspond à de l’endettement, pas à du capital « net ».

Sinon, on visualise bien la stratégie. vérifie:

si tu peux réellement obtenir une avance de ce montant,
et si la banque est prête à suivre sur le reste du montage.

Ça augmente clairement ton niveau de risque. À toi de voir si tu es à l’aise avec ça, et surtout si tu peux encaisser un retournement du marché ou une baisse de valorisation.

Petite question : tu sais à combien sont les taux sur les avances actuellement ? Chez AXA, j’avais du Euribor + 0,2% il y a deux mois, donc on arrive à des taux assez élevés si tu accumules plusieurs dettes derrière.

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Chez linxea le taux est calculée comme suit

Deux cas possibles :
 
1. Avance contractée et remboursée dans la même année : TME mensuel + 1 pt.
2. Avance non remboursée dans l’année civile => SPIRICA compare en début d’année suivante :
 
- Total d’intérêts calculé sur TME + 1 pt (mois par mois)
- Taux PB net annuel + 1 pt
➜ Le taux le plus élevé est retenu.
 
 Exemple Spirit 2 à date : 
 
PB N-1 = 3,13 % + 1 % = 4,13 %
TME avril = 3,31 % + 1 % = 4,31 % ➜ Taux d’avance retenu

Chez Abeilles evolution vie

• La somme à rembourser est égale à la somme avancée, capitalisée aux taux suc-
cessifs de rendement brut de chaque exercice précédent du support Abeille Actif
Garanti, avec une majoration de 1% l’an correspondant au coût de l’avance.

J’ai bien pris en compte que c’est de la dette, cela dit auprès de la banque cela ne se voit pas et cela devient de la dette productive qui génère des intérêts et surtout me « couvre » si baisses des actions
Pour les avances c’est validé par mes assureurs, juste un document à remplir
Pour la banque je n’ai pas encore démarché, il va me falloir au moins 1 an de revenu de scpi avant de pouvoir le faire.

Concernant le remontée des taux cela n’impacte pas énormément la somme à rembourser. Et si les taux de l’avance montent ceux des fond euros aussi.
Pour la baisse des scpi de 40% tu parles du prix de la part ? Cela n’a pas forcement d’impact sur les loyers

Pour le niveau de risque je passe de

70% actions / 25% fond € / 7% obligations
à
45% actions / 20% fond € / 6% obligations / 26% SCPI

Et je conserve 75k en fond € pour couvrir éventuellement la dette de 45K chez abeille a solder au bout de 6 ans

Je baisse le risque action mais augmente celui d’une crise de l’immobilier pour la valeur de mes parts. Risque moindre que celui des actions. A choisir des scpi solide bien sur

Le principal risque est en cas de décès, les AV sont soldée et si c’est dans une baisse de marché ca peut être probématique …

Chez spirica je peux encaisser une baisse de marché de 45%
Chez abeilles au début , avant de commencer à réinjecter des loyers, je peux encaisser 40% de baisse

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Ca impacte directement le montant des intérêts que tu dois rembourser.

Plus tu as d’argent sur des fonds€, moins cet emprunt est intéressant puisque le cout du crédit est 1% supérieur à la rémunération de tes fonds€.
Cela dit il faut bien conserver de l’épargne de précaution …

Si, regarde PRIMOVIE: chute du prix de part de 203€ à 164€.
L’objectif annuel reste une distribution nette prévisionnelle de 7,00 €, pour un taux de distribution de 4,0 % sur la base du prix de part fixé à 185 €. ( source: La SCPI Primovie publie son bulletin pour le 1T 2025 )
« objectif » 4%, c’est même pas sur qu’il soit atteint.
Avec le prix de part qui baisse tout le monde veut vendre, ce qui oblige la société de gestion à vendre au pire moment leurs meilleurs immeubles, ce qui fait chuter la rentabilité.

J’ai une idée pour améliorer le projet:
1/ initier un CREDIT LOMBARD de 100K chez BoursoBank avec 200K de collatéral chez eux ( AV+PEA+CTO).
2/ placer les 100K sur AV Spirit (ETF Actions + SCPI).
3/ Laisser tourner 5 ans.
4/ Avant de rembourser le Lombard, provoquer une AST chez Spirit pour rembourser le Lombard (prévoir des liquidités ailleurs car ça ne suffira surement pas).
5/ Rembourser le Lombard et en contracter un autre dans la foulée.
6/ Rembourser l’AST Spirit.
Normalement il doit rester des liquidités à placer. Et on recommence la boucle.

L’avantage du Lombard Bourso c’est un taux fixe. Donc avec cette méthode on limite le risque du taux variable car on ne garde l’AST Spirit que 2 ou 3 mois: elle sert juste à rembourser le Lombard.

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Oui bien sur, mais sur 60k d’avance et un taux qui passerait de 4,5% à 6% on parle d’un delta de 4k d’intérêts
Et comme tu le dis l’épargne de précaution sur les fonds € verra également son taux monter
Le cout du crédit restera toujours supérieur mais l’argent de l’avance n’ a pas vocation a rester sur le fond € en attendant une rémunération, mais a me couvrir si la bourse prend un bouillon

Oui bien sur cela peut arriver mais ce n’est pas systématique.

Je n’ai pas d’affinité particulière avec les SCPI et il y a évidement un risque, mais je pense moindre que de tout placer en etf s&p500, potentiellement moins rémunérateur aussi. Et c’est le seul placement qui me sortira des dividendes en cash potentiellement acceptable par une banque comme revenus contracter un prêt immo.

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J’aime bien vos idées.
Un intermédiaire pourrait être un ETF orienté dividendes.

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Je me posais justement ces questions et je n’avais pas bien compris l’avance sur titres dont parlaient certains courtiers s’agissant de rembourser l’avance et les intérêts…
J’étais partie sur une idée d’enchainer Bourso et Spirica aussi (j’avais cherché d’autres courtiers proposant du credit lombard ou de l’avance mais je n’avais trouvé grand monde swissquote, fortuneo… mais avec des taux de 4% voire +). Mais apparemment seul l’offre de Bourso semble véritablement intéressante.
A voir si elle dure dans le temsp car apparemment avant il n’y avait pas de minimum et maintenant c’est 200k

Pour le reste je pensais pareil, simplement au lieu de repartir sur une boucle moi j’étais plutôt orienté sur une assurance-vie Luxembourgeoise par la suite (250k mise d’entrée) et faire rouler le crédit.