Bonjour à tous,
Je me permets de solliciter vos avis sur un projet immobilier un peu complexe mêlant donation familiale, construction neuve, financement bancaire et structuration patrimoniale.
L’objectif est de faire construire plusieurs logements sur un terrain appartenant à la famille de ma compagne, tout en trouvant le montage le plus équilibré, sécurisé et fiscalement optimisé possible.
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Contexte général
Le terrain concerné (valeur estimée autour de 180 000 €) est actuellement au nom des grands-parents de ma compagne. Il s’agit de leur résidence principale, mais le père est en train d’effectuer une division cadastrale afin de créer une nouvelle parcelle constructible.
L’idée familiale est que cette parcelle reste dans le patrimoine de la famille, mais puisse servir à un projet immobilier porté par leur fille (ma compagne).
Le souhait serait donc que la donation soit faite directement à leur fille, ou éventuellement à une structure (type SCI) dont elle serait associée majoritaire.
Sur cette parcelle, il existe un ancien petit bâtiment couvert mais inutilisable, qui sera entièrement démoli avant construction.
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Projet immobilier envisagé
Nous hésitons entre deux scénarios :
1. Un petit immeuble d’environ 4 appartements, destinés à la location meublée longue durée ;
2. Deux maisons mitoyennes, orientées vers de la location nue ;
• Une résidence principale que nous occuperions dans un premier temps.
Le budget global serait d’environ 400 000 € pour la partie locative et 400 000 € pour la résidence principale.
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Financement et situation familiale
Le plan de financement serait réparti sur deux prêts distincts :
• un premier pour la partie locative (prioritaire pour maximiser la capacité d’endettement) ;
• un second pour la résidence principale, réalisé dans un second temps.
Sur le plan personnel :
• Ma compagne est en CDI, environ 1 900 € nets/mois ;
• Je suis en alternance, environ 800€ nets/mois ;
• Nous envisageons de solliciter un appui familial pour le financement (garanties, co-emprunt ou apport en société).
Le père de ma compagne dispose d’une holding avec plusieurs entités :
• une société générant du cash-flow positif,
• une SCI patrimoniale détenant :
• un local commercial loué à sa propre société (loyers réguliers et stables),
• et un appartement récemment acquis (moins d’un an), financé par crédit immobilier.
De mon côté, ma mère pourrait également nous aider à emprunter ou intégrer une SCI à titre de soutien pour renforcer notre dossier bancaire (sans objectif de détention patrimoniale à long terme).
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Problématique principale
Notre principale difficulté vient du fait que nous ne sommes pas mariés ni pacsés.
Or, le terrain doit rester la propriété de la famille de ma compagne, conformément à la volonté des donateurs.
Mais dans le même temps, nous souhaitons financer et construire ensemble sur ce terrain, avec la volonté que :
• ma compagne conserve la valeur du terrain,
• je puisse être propriétaire, en partie, du bâti (immeuble, maisons, résidence principale),
• le tout reste fiscalement cohérent et équitable.
L’objectif est donc de trouver un montage permettant d’éviter que je ne sois considéré comme simple “locataire du sol”, alors que je financerais une partie importante de la construction.
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Pistes envisagées
1. Création d’une SCI :
• Le terrain serait apporté en nature par ma compagne (après la donation).
• La construction serait financée par emprunt, avec participation éventuelle du père ou de ma mère comme co-emprunteurs ou associés minoritaires.
• Ce montage permettrait de répartir les parts sociales selon les apports réels (terrain vs construction).
2. Bail à construction / droit de superficie :
• Cela permettrait de dissocier la propriété du sol et celle du bâti, le terrain restant à ma compagne et moi devenant propriétaire des constructions.
• Je ne maîtrise toutefois pas bien les implications fiscales et bancaires d’un tel montage.
3. Autres possibilités à explorer :
• démembrement croisé (usufruit/nue-propriété),
• SCI à capital variable,
• ou encore clauses spécifiques en cas de séparation ou revente future.
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Questions principales
1. Quelle serait, selon vous, la structure juridique la plus adaptée à notre situation (terrain familial, couple non marié, construction commune, emprunt à plusieurs) ?
• SCI avec apport du terrain par ma compagne et financement du bâti par moi (et potentiellement aide de nos parents respectifs) ?
• Bail à construction / droit de superficie ?
• Autre structure (démembrement, société civile mixte, etc.) ?
2. Comment minimiser les droits de donation sur le terrain tout en évitant une double taxation ultérieure (donation + construction) ?
3. Est-il préférable que la donation du terrain soit réalisée avant ou après la création de la SCI, pour éviter toute requalification ou complexité notariale ?
4. En cas de séparation ou d’évolution du projet (vente, mise en location complète), comment prévoir une répartition équitable des valeurs entre nous (terrain vs bâti) ?
5. Quels sont les risques juridiques si le terrain appartient exclusivement à ma compagne mais que la construction est financée par nous deux (ou par la SCI) ?
6. Enfin, d’un point de vue bancaire, les établissements sont-ils favorables à des SCI composées d’associés familiaux (ex. : père, mère) venant garantir le prêt, ou cela complexifie-t-il le dossier ?
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Objectif final
Notre but est d’arriver à un montage clair, équilibré et pérenne, qui permette de :
• conserver le terrain dans le patrimoine familial de ma compagne,
• me protéger en tant que co-investisseur et futur copropriétaire du bâti,
• faciliter le financement bancaire grâce à l’appui de nos familles,
• et limiter au maximum la fiscalité (donation, droits d’enregistrement, plus-values).
Je serais très reconnaissant pour tout retour d’expérience concret, analyse juridique ou conseil fiscal.
Vos discussions sur ce forum m’ont déjà beaucoup aidé à affiner ma réflexion — cette fois, j’aimerais aller au bout de la logique pour arriver à un montage réellement cohérent avant de consulter un notaire spécialisé.
Merci pour vos encouragements, c’est très sympa !
Oui, je comprends bien — c’est aussi ce que je pensais : séparer le terrain du bâti finit souvent par créer plus de problèmes que d’avantages, surtout sur le long terme.
Pour le déficit foncier, aucun souci de notre côté. L’objectif est vraiment de garder les constructions à long terme, donc la logique patrimoniale prime sur la défiscalisation.
L’idée de passer par un apport en compte courant d’associé via la holding du père est excellente : ça permet de renforcer la trésorerie du projet sans qu’il ait à injecter de l’argent personnel, et donc d’éviter toute double imposition.
En revanche, il n’est pas prévu d’achat puisque le terrain appartient encore aux parents du père de ma compagne, et l’idée est qu’il soit transmis par donation à leur petite-fille, tout en limitant au maximum les frais et la fiscalité.
Pour la location foncière du terrain, c’est bien noté : effectivement, entre l’imposition au barème + les 17,2 % de prélèvements sociaux, ça n’aurait aucun intérêt dans notre cas, d’autant plus que le terrain doit rester dans la famille.
Ma principale interrogation reste sur ce point : comment prévoir, en cas de revente ou de séparation, que la valeur du terrain revienne bien à ma compagne, tout en garantissant que je sois propriétaire à part égale du bâti que nous aurons financé ensemble ?
Et oui, vous avez raison pour la banque 
: à la fin, c’est surtout la solidité du dossier et la capacité à rembourser qui comptent.