À l’approche de mes 70 ans, je souhaite réorganiser mon patrimoine pour :
Réduire l’impact fiscal de la succession pour mes enfants,
ET
Conserver 4 700 € / mois de revenus (placements + retraite).
Je partage mes pistes actuelles et suis preneur de retours d’expérience concrets.
1) IMMO PHYSIQUE
-Résidence principale
Valeur ≈ 800 k€
Projet : donation de la nue-propriété, conservation de l’usufruit
Point d’hésitation :
En cas de vente ultérieure, accord des enfants requis.
-Appart étudiant
Valeur ≈ 300 k€
Achetée en direct, sans crédit
Gestion déléguée
Intention : vendre car peu adapté à la transmission, qu’en pensez-vous ?
2) SCPI
Total ≈ 300 k€
Détenues en direct (hors AV)
Projet : vente totale et réinvestissement des sommes via une assurance-vie
OUTILS
AV existante : Linxea Spirit 2
Ouverture prévue : AV Bourso (pour ne pas mettre tous mes oeufs dans le même panier)
Le but est donc de maximiser pour ma femme et moi les sommes versées sur l’ass vie avant les 70 ans pour faire bénéficier de l’abattement pour mes enfants.
Qu’en pensez-vous ? Quels sont vos retours d’expériences ?
1 contrat d’assurance vie par bénéficiaire (pas plus de 150 ke)
Merci pour votre réponse ! Pourquoi un contrat par bénéficiaire ? Si j’ai 2 contrats pour mes 3 enfants chacun aura 152500 net d’impôts peut importe le nb de contrat c’est bien cela ?
Le choix des deux asss vie citées (spirit 2 + bourso vie) vous parait il adapté pour compenser les revenus des SCPI qui seront vendues ?
1/ Pour l’assurance vie : Pensez bien à inclure dans les clauses bénéficiaires, la faculté de renonciation pour vos enfants au bénéfice de LEURS enfants.
Ainsi si ils dépassent les abattements ils pourront s’ils le souhaitent, renoncer à une partie de la somme et leurs enfants viendront en représentation et bénéficieront eux aussi d’un abattement de 152k.
2/ Aussi, pensez bien que l’abattement de 152k se calcule au dénouement du contrat et il comprends capital + intérêt. Ainsi si vous mettez 150k sur un contrat à 68 ans par exemple, si vous décedez 20 ans plus tard il se peut que la somme sur le contrat soit double de celle de départ…donc l’abbatement sera très largement dépassé… d’où la solution en point 1
Don n’hésitez pas à multiplier les contrats : idéalement un Generali / un spirica / un suravenir
3/ Après 70 ans vous bénéficiez encore d’un abattement de 30500 euros pour tous les bénéficiaires mais celui là c’est uniquement le capital. Donc la plus value c’est cadeau ! Pensez à souscrire un contrat à part pour celui là.
1/ A vérifier avec un notaire mais je ne crois pas que vous soyez obligé d’avoir l’accord des nus propriétaires pour vendre votre RP si elle est démembré. Par contre il faudra leur donner leur part.
2/ pour avoir vécu la situation avec ma mère, je vendrais plutôt l’immo physique qui est chronophage et oblige souvent à vivre à côté de l’appartement pour le gérer et je garderais les SCPI qui permette d’avoir des revenus réguliers et ne demande aucun effort de gestion.
1/ Pour l’assurance vie : Pensez bien à inclure dans les clauses bénéficiaires, la faculté de renonciation pour vos enfants au bénéfice de LEURS enfants. Ainsi si ils dépassent les abattements ils pourront s’ils le souhaitent, renoncer à une partie de la somme et leurs enfants viendront en représentation et bénéficieront eux aussi d’un abattement de 152k.
Merci beaucoup pour l’astuce je ne connaissais pas cette clause !
Si on l’utilise, les parents peuvent-il ensuite « récupérer » l’argent auprès des enfants ? Ou alors ce serait qualifié de manigance par le fisc pour éviter l’impôt ?
Théoriquement non ! Une fois donné l’argent appartient aux petits enfants…même s’ils sont mineurs. Mais ça évite de payer 2 fois la succession si vos enfants peuvent se le permettre…
Merci pour le partage de votre cas personnel à la communauté.
Nous n’avons pas tous les éléments pour vous répondre précisément :
Quel est votre régime matrimonial ?
A qui appartient la RP ?
A qui appartient l’appartement locatif ?
A qui appartient les parts de SCPI ? Quelles sont-elles ? Et quand les avez vous acquises ?
Avez vous d’autres liquidités ?
De votre côté et celui de votre épouse, avez-vous déjà perçu toutes les successions prévues ?
En effet, la vente de l’appartement locatif avant une succession avec 3 enfants peut être une bonne option afin d’éviter l’indivision.
Par contre, pourquoi vendre les SCPI alors que celles-ci pourraient être démembrées tout autant ?
Avez-vous aujourd’hui à ce jour assez de revenus mensuels ou la vente de l’appartement locatif va baisser en dessous du seuil souhaité vos revenus ?
Autant de questions, qui pourraient en entrainer d’autres, mais qui sont indispensables avant de vous répondre n’importe quelle stratégie. Sinon vous allez avoir des grandes idées sans sens et sans personnalisation à votre cas précis.
A qui appartient les parts de SCPI ? Quelles sont-elles ? Et quand les avez vous acquises ?
Nous deux à parts égales, eurovalys - urban pierre - primovie - epargne pierre - cap region, acquises en 2020
Avez vous d’autres liquidités ?
À peu près 300k en ass vie
De votre côté et celui de votre épouse, avez-vous déjà perçu toutes les successions prévues ?
Non il aura une succession future de ma mère
Par contre, pourquoi vendre les SCPI alors que celles-ci pourraient être démembrées tout autant ?
Mon idée est de récupérer le cash pour refaire ma « cuisine » en interne dans un contrat d’ass vie adapté dont des SCPI
Avez-vous aujourd’hui à ce jour assez de revenus mensuels ou la vente de l’appartement locatif va baisser en dessous du seuil souhaité vos revenus ?
Oui je dispose d’assez de revenus avec retraite (3000) + SCPI + apprt pour un total de 4700/mois. Je souhaite retrouver cela grâce à ma stratégie via les ass vie tout en ayant optimisé cette fois la succession.
Je précise qu’une donation de 100k a déjà été effectuée auprès de mes 3 enfants il y a moins de 15 ans.
Pourquoi avoir opté pour une communauté universelle ?
Vu que vous évoquez une DDV êtes-vous sur de la communauté universelle et non pas une communauté réduite aux acquets ?
Vos SCPI sont récentes, une revente de nos jours vous ferait perdre du capital sur le montant investi en 2020.
Vendre celles-ci pour en souscrire de nouveau dans une assurance vie serait une très grosse erreur malgré l’avantage successoral car vous subiriez 2 fois les frais de souscription des SCPI en elle-même.
Pourriez-vous nous indiquer la date des donations de 100k déjà effectuées à chaque enfant ?
Vous avez effectué 300K de vous pour vos enfants et votre femme a effectué 300K d’elle pour les enfants ?
Avez vous déjà effectué les donations de sommes d’argent de 31 865 € pour chaque enfant, pour chaque parents ?
Connaissez vous le montant qu’il pourrait vous revenir lors de la succession de votre maman ? Y a t il des dispositions pour en faire bénéficier vos enfants ? D’autres dispositions ? Etc…
Pour information, en effet, un démembrement de la propriété de la RP entrainerait une nécessité d’être tous d’accord pour une potentielle vente. Dans la plupart des cas, les enfants sont en accord avec leurs parents surtout quand nous sommes comme dans votre cas dans une démarche intelligente de transmission.
J’ai bien compris votre souhait d’optimisation de votre transmission via les assurances vie mais dans votre situation il y a sans doute d’autres solutions à envisager.
Vu que vous évoquez une DDV êtes-vous sur de la communauté universelle et non pas une communauté réduite aux acquets ?
Effectivement c’est le 2eme cas.
Vos SCPI sont récentes, une revente de nos jours vous ferait perdre du capital sur le montant investi en 2020.
Certes mais je ne sais pas encore la quantité de SCPI à racheter pour retrouver mon revenu complémentaire et puis ce sont avant tout les frais du succession que je souhaite optimiser, c’est toujours mieux que de les gardes en nu sur le long terme d’après ma compréhension. À moins d’une autre stratégie dont je n’ai pas connaissance…
Pourriez-vous nous indiquer la date des donations de 100k déjà effectuées à chaque enfant ?
Cela a été fait en 2019 en utilisant uniquement l’abattement de mon côté, pas celui de ma femme.
Avez vous déjà effectué les donations de sommes d’argent de 31 865 € pour chaque enfant, pour chaque parents ?
Seulement de mon côté il a un bientôt 15 ans il me semble.
Connaissez vous le montant qu’il pourrait vous revenir lors de la succession de votre maman ? Y a t il des dispositions pour en faire bénéficier vos enfants ? D’autres dispositions ? Etc…
je dirais à peu près 60k, aucune disposition anticipée de ce côté…
Est-ce qu’il serait plus judicieux de garder les SCPI telles qu’elles et de les démembrer pour aussi garder la pleine propriété de la RP ?
En tout cas merci beaucoup pour le temps que vous accordez à mes messages !
Pour le régime matrimonial, en effet, c’est mieux comme cela pour la transmission à vos enfants.
Concernant les SCPI, au vu du panel que vous détenez, vous vous étiez fait conseiller à l’époque ?
En terme de stratégie, je ne vous connais pas personnellement comme un client mais pour moi même, je ferais :
Je vendrais l’appartement locatif si celui-ci ne présente pas un rendement attractif et un potentiel de prise de valeur dans le temps.
Je conserverais les SCPI actuelles sauf si une ou deux sont en retraits.
L’acquisition est encore récente et une vente n’est à mon sens pas une bonne option.
Avec le fruit de la vente de l’appartement, je réfléchirais à deux options.
Dons aux enfants à hauteur de 190 000 € et souscription en démembrement de 315 000 € de parts de SCPI afin de remplacer les revenus de l’appartement.
Ou bien des versements sur Ass Vie avant 70 ans tout en sachant qu’il faut limiter les assurances vie tout en démembrant les clauses bénéficiaires.
Avec les 300 K€ de donations possibles de votre femme, je démembrerais la RP et les SCPI actuelles avec réserve d’usufruit.
Je répéterais cette opération dès que possible soit en 2034 pour vous.
Je traiterais tous les ans ma fiscalité pour ne pas subir une trop grosse pression fiscale.
Mais il s’agit de mon avis personnel et non d’une recommandation car je ne vous connais pas assez bien pour en faire une préconisation formelle.
Merci Alexandre pour votre réponse je n’ai cependant pas bien saisi certains points :
Avec le fruit de la vente de l’appartement, je réfléchirais à deux options.
Dons aux enfants à hauteur de 190 000 € et souscription en démembrement de 315 000 € de parts de SCPI afin de remplacer les revenus de l’appartement.
D’où viennent les 190K ou encore les 315K ? Je dirais que l’appartement est aujourd’hui valorisé aux alentours des 300K.
Ou bien des versements sur Ass Vie avant 70 ans tout en sachant qu’il faut limiter les assurances vie tout en démembrant les clauses bénéficiaires.
Pourquoi dites-vous qu’il faille limiter les AssV et quel est l’intérêt de démembrer les clauses ?
Avec les 300 K€ de donations possibles de votre femme, je démembrerais la RP et les SCPI actuelles avec réserve d’usufruit.
Désolé de rester bloqué la dessus mais en terme de chiffre est-ce que vous ne pensez pas que l’avantage fiscal n’est pas meilleur en regroupand dans l’assV avec les abattements de 152K plutôt que de démembrer et céder la nue propriété pour 60% ?
Je traiterais tous les ans ma fiscalité pour ne pas subir une trop grosse pression fiscale.
Quand vous dites cela, auriez-vous quelques exemples en tête c’est assez flou pour moi concernant les actions à réaliser.
De rien, vous bénéficiez de conseils avancés en effet bien plus poussés que ceux proposés d’habitude.
Si l’appartement est valorisé 300 K€, avec le fruit de la vente vous faites des dons à vos enfants à hauteur de 180 K€.
Avec les dons, vos enfants acquièrent la NP des parts de SCPI et vous souscrivez l’US de ces parts.
Vous percevez sur des revenus locatifs sur 300 K€ de SCPI mais ceux-ci sont déjà transmis à vos enfants sans frais de successions.
Cette solution vous permet de cocher les objectifs de compléments de revenus, de transmission et de ne pas avoir d’indivision entre vos enfants.
C’est adaptable à d’autres solutions de placements mais cela risque de ne pas correspondre à tous les objectifs annoncés.
Si on ne parle que de chiffres :
une donation de votre femme de 300 K€ permet de transmettre à vos enfants une valeur de patrimoine de 500 K€ ainsi que les plus values potentielles et ne remet pas en cause vos revenus mensuels.
un versement de 300 K€ sur des assurances vie avant les 70 ans, ne permet de transmettre que ce montant et les plus values potentielles mais affaiblit vos revenus mensuels sauf à consommer une partie du capital dans la durée pour subvenir à vos besoins.
Vous etes limités avec votre femme à 450 K€ chacun sur vos assurances vie avec vos enfants en bénéficiaires, il ne s’agit pas du montant placé mais du solde de vos contrats au jour de vos décès tout en sachant que vous détenez déjà une assurance vie à 300 K€ dont cela ferait un total de 600 K€ avant plus value.
300 K€ de plus value c’est 50% de gain dans les années à venir, ce qui est largement atteignables vu la vie longue et douce que je vous souhaite.
Pour la fiscalité, on peut agir sur vos revenus fonciers afin d’optimiser le rendement de vos revenus de SCPI avec du Déficit Foncier.
Si vous avez une TMI à 30%, des charges déductibles sont possibles pour impacter votre TMI.
Et pour réduire l’imposition calculée, il existe des dispositifs comme Denormandie, Malraux, Girardin, FIP, FCPI, SOFICA, etc…
Mais cela reste la cerise sur le gateau de la stratégie patrimoniale à mettre en place.
Encore une fois merci pour vos messages et désolé pour mon délai de réponse. Je prends du temps pour bien réfléchir à vos remarques aussi
Si l’appartement est valorisé 300 K€, avec le fruit de la vente vous faites des dons à vos enfants à hauteur de 180 K€.
Avec les dons, vos enfants acquièrent la NP des parts de SCPI et vous souscrivez l’US de ces parts.
Vous percevez sur des revenus locatifs sur 300 K€ de SCPI mais ceux-ci sont déjà transmis à vos enfants sans frais de successions.
Si j’ai bien compris le montage proposé, il consisterait d’abord à acquérir pour environ 300 K€ de SCPI en pleine propriété, puis à céder ensuite la nue-propriété de ces parts à nos enfants tout en conservant l’usufruit.
La question que je me pose concerne surtout la flexibilité des revenus dans le temps.
À horizon de quelques années, il est probable que ma femme et moi ayons des capacités physiques moindres pour voyager, et donc des besoins financiers plus faibles qu’aujourd’hui. Il pourrait être difficile de moduler ou réduire ces revenus sans remettre en cause le montage initial.
une donation de votre femme de 300 K€ permet de transmettre à vos enfants une valeur de patrimoine de 500 K€ ainsi que les plus values potentielles et ne remet pas en cause vos revenus mensuels.
Pardonnez-moi je ne comprends pas d’où viennent ces 500k ?
Vous etes limités avec votre femme à 450 K€ chacun sur vos assurances vie avec vos enfants en bénéficiaires, il ne s’agit pas du montant placé mais du solde de vos contrats au jour de vos décès tout en sachant que vous détenez déjà une assurance vie à 300 K€ dont cela ferait un total de 600 K€ avant plus value.
300 K€ de plus value c’est 50% de gain dans les années à venir, ce qui est largement atteignables vu la vie longue et douce que je vous souhaite.
Il est vrai que la vente de l’appartement + SCPI permettrait de récupérer 600k de cash et s’ils s’ajoutant aux ass-vie existantes alors nous arriverions bien au 900k d’abattements disponibles (hors plus value). Cependant j’ai à ce jour encore du mal à trouver un meilleur montage pour optimiser la transmission. Mon raisonnement est probablement limité par mes connaissances et un notaire pourrait être d’une aide supplémentaire.
Pas de souci pour vous répondre, c’est un métier passion donc j’aime bien trouver de bonnes solutions pour des cas bien précis.
L’idée est en effet le démembrement de propriété de vos nouvelles parts de SCPI mais dans l’ordre que vous indiquez car sinon vous passeriez par le don classique et vous l’avez déjà saturé pour vous et celui de votre femme sera utilisé dans un autre moment de la stratégie.
Même si vous avez moins de loisirs/vacances malheureusement d’autres frais peuvent arriver avec une perte d’autonomie.
Si toutefois, vous avez « trop » de revenus par rapport à ce que vous consommer, il sera toujours le temps de faire plaisir à votre famille, de replacer sur des assurances vie, etc…
Vous serez dans un « bon » problème et il y aura toujours des solutions à trouver.
Votre femme ayant moins de 70 ans (sauf si je me trompe), elle peut donner 100 K€ par enfant qu’elle n’a jamais utilisé soit 300 K€.
Si elle profite de cela en ne donnant que la Nue Propriété de la RP et des actuelles SCPI à vos enfants, elle peut donc donner une valeur en Pleine Propriété de 500K€ (60% de NP et 40% d’US soit 300K€ de NP et 200K€ d’US)
En effet, les ventes de l’appartement + les SCPI + les assurances vie actuelles permettraient de placer 900K€ sur les assurances vie mais saturaient les abattements avant 70 ans et toutes les plus values réalisées dans les années à venir seraient donc fiscalisées à 20% lors de la succession.
Si on part sur une projection de rémunération annuelle de 5% (largement réalisable), vous aurez 45 000 € de PV par an soit sur 10 ans pas loin de 500 000 € qui seront taxés à 20% (100 000 € pour l’Etat).
C’est normal que vous n’ayez pas toutes les clés pour répondre à vos questions et on reste souvent bloqué sur les solutions que l’on maitrise le mieux. De plus, ce n’est pas votre métier donc c’est légitime.
A mon sens, le notaire n’apportera rien de plus à la stratégie puisque nous avons très bien dégrossi ensemble la situation.
Après si le notaire ne vous coûte rien, vous pouvez toujours le consulter mais il aura les idées sans la possibilité de les mettre en place (assurance vie, fiscalité, SCPI, etc…)
A mon sens, il faudrait consulter un bon CGP au vu l’ampleur de la stratégie car lui pourra vous accompagner de A à Z.
Vous pouvez réaliser les opérations annoncées tout seul mais au risque de ne pas tout bien faire, de ne pas savoir quoi choisir en allocation SCPI, Assurance Vie, etc…
Et surtout de ne pas mettre toutes les clauses et dispositions nécessaires aux bonnes opérations.
Désolé, je ne reviens vers vous que maintenant car j’ai eu un rendez-vous avec mon notaire.
Comme prévu, ce dernier me déconseille le démembrement de ma résidence principale afin d’en disposer librement sans demander l’avis de mes enfants. → Nous perdons donc ici une optimisation fiscale potentielle pour la transmission (restons à l’affût de ce que nous pourrions faire à la place).
Il m’a également suggéré qu’il pouvait m’aider à démembrer les clauses bénéficiaires de nos assurances-vie. Je pense que c’est une bonne idée pour bénéficier des abattements de 152 k€ deux fois plutôt qu’une seule fois lorsque le conjoint survivant décèdera à son tour. Qu’en pensez-vous ? Y a-t-il des risques ? Cette optimisation fiscale semble donc incontournable (au moins j’ai maintenant une stratégie sur laquelle m’appuyer ;)).
Il me reste maintenant les 300 k€ de SCPI détenues hors contrat d’assurance-vie et un appartement étudiant d’une valeur de 300 k€ également. Initialement, j’envisageais de vendre tout (600 k€ au total) pour placer ces sommes dans nos contrats Spirit 2, qui ont déjà 150 k€ chacun (le mien et celui de ma femme). Chaque contrat aurait ainsi une valeur de 450 k€. Ces montants représenteraient déjà la totalité de l’abattement de 152 k€ par enfant pour chaque contrat, avant même la moindre plus-value. De plus, je n’aurais pas utilisé la possibilité d’abattement de 100 k€/enfant encore disponible chez ma femme. → Ma stratégie initiale n’est donc pas la plus optimisée (vous me l’aviez indiqué dès le départ, mais j’ai mis du temps à bien tout comprendre, désolé).
Par contre, je suis maintenant un peu perdu avec tous les scénarios possibles que j’ai imaginés :
SCPI démembrées (NP enfants / usufruit nous) + vendre l’appartement pour versement sur AV
SCPI + appartement démembrés (NP enfants / usufruit nous), rien sur AV
Vendre SCPI pour AV + garder l’appartement et le démembrer
Vendre SCPI + appartement, donner 300 k€ aux enfants et placer le reliquat sur AV
Et j’en oublie sûrement…
Comment vérifier en termes de chiffres quelle stratégie permettra d’optimiser au mieux la transmission ?
C’est un vrai casse tête chinois mais ça me plait car j’en apprends beaucoup…
Un grand merci pour vos retours qui m’aident grandement dans ma réflexion !
