Comme prévu, ce dernier me déconseille le démembrement de ma résidence principale afin d’en disposer librement sans demander l’avis de mes enfants. → Nous perdons donc ici une optimisation fiscale potentielle pour la transmission (restons à l’affût de ce que nous pourrions faire à la place).
La question c’est aussi : est ce que vous souhaitez changer de résidence principal ? Tu avais l’air d’hésiter donc le conseil du notaire se comprend.
Comment vérifier en termes de chiffres quelle stratégie permettra d’optimiser au mieux la transmission ?
Je ferai un excel avec les différents scénarios à 5/10/15 ans. Dans les hypothèses il faudra « simuler » un rendement. Mais comme ta date de décès et les rendements futurs ne sont pas connus, impossible de savoir exactement quel sera le plus optimal.
Ce qui est le plus probable c’est qu’il faut maxer ce que tu donnes aujourd’hui (attention je n’ai pas fais les simus) : d’une part tu sécurises la fiscalité des donations/héritage (si les règles changent c’est peu probable que ca aille dans le bon sens), d’autre part tu augmente le plafond de ce que tu donnes.
L’autre sujet c’est la liquidité de tes placements : si le jour ou tu décèdes tu n’as que des placements peu liquide (RP SCPI Residence étudiant), l’administration fiscale laisse un délai relativement court à tes héritiers pour s’acquitter des droits de successions et vente dans l’urgence = obligé de baisser le prix. Rien que pour ca, j’allègerai l’immobilier. Cela dit ils auront assez de liquidités dans l’héritage pour payer les droits de successions.
Car avec plus d’1M4 d’immo, l’impot à payer même en ligne direct sera à 6 chiffres (pour les 3 enfants)
Merci pour le retour, je n’attendais pas avec urgence le retour.
Je me doute que vous avez besoin de temps dans la réflexion, tout comme mes clients.
Pour revenir sur votre message qui résume votre réflexion actuelle et permet de faire un point d’étape :
Concernant le notaire, c’est « normal » qu’il vous mette en garde concernant la donation de la RP.
Ils sont toujours très frileux sur ce sujet et d’ordre général ne sont pas très ambitieux dans les optimisations de successions.
En effet, c’est souvent le dernier bien que l’on donne mais cela ne veut pas dire qu’on ne peut pas le faire.
Seul vous et votre épouse connaissez aussi bien votre famille, vos enfants et l’entente qu’il peut y avoir.
En cas de donation, vous disposez du bien comme vous le souhaitez, c’est surtout la vente où il faudrait l’intervention de vos enfants. L’entente est elle bonne ? Ce bien vous tient il à coeur ? Que souhaitez vous pour ce bien dans les prochaines années ? Ce bien tient il à coeur à vos enfants ? Souhaiteront ils le conserver dans la durée en indivision ?
C’est une part non négligeable (la moitié) de votre patrimoine donc elle mérite d’être optimisée sinon le gagnant final sera l’Etat et non vos enfants. Qui préférez vous avantager ? Une potentielle donation sans frais ou une succession avec environ 160 000 € de droits de donations ?
Malgré la mise en garde du notaire, je pense qu’il y a réellement une interrogation de ce côté là.
Toutefois, de votre côté la donation ne peut pas être réalisée immédiatement donc vous avez le temps d’y réfléchir avec votre épouse.
Comme évoqué plus haut, j’en pense que c’est une option à considérer puisque c’est moi qui l’ai soufflée mais cela va dépendre du montant que vous verserez sur vos assurances vie en définitif.
Les clauses bénéficiaires peuvent être rédigées par l’assureur, par un bon CGP ou par le notaire. Tout dépend du coût que vous êtes prêt à y mettre pour ne pas faire d’erreur.
En effet, la stratégie initiale n’est à mon sens pas la plus optimisée car vous saturez les abattements de l’assurance vie alors que je pense que vous souhaitez je pense des PV sur celles ci.
Avec le jeu des clauses démembrées, vous pouvez augmenter les montants mais les assurances vie ne rempliraient sans doute pas le rôle de complément de revenus.
De plus, vous allez vous voir facturer 10 à 12% de frais de sortie des SCPI (+ frais d’assurance vie) pour éviter une fiscalité à 20% sur la succession, le gain est quasiment nul.
Cette solution est pour moi le début de la bonne stratégie même si la vente de l’appartement ne serait pas à mon sens réinvestie en AV mais en SCPI avec démembrement pour compléter vos revenus. Mais les deux positions se discutent et s’envisagent.
Je ne démembrerais pas l’appartement puisque vos enfants vont se retrouver en indivision sur ce bien alors qu’ils auront déjà la RP en indivision. L’indivision est rarement la situation où les frères et soeurs aiment se retrouver dans le futur. De plus, cela utilise les donations possibles pour la RP.
Comme évoqué plus haut, perte en capital sur les SCPI pour un avantage fiscal en AV à peine plus avantageux (10/12% VS 20%) et indivision inconfortable sur l’appartement locatif.
Toujours le même constat sur les SCPI dont la vente fait perdre du capital ainsi que des revenus complémentaires. La vente de l’appartement est une bonne chose, la donation aux enfants peut également être une bonne décision même si la donation en PP n’est pas la meilleure option mais elle peut faire plaisir à vos enfants.
Ont ils besoin de fonds immédiatement ?
Etes vous prêt à vous en démunir ?
Aurez vous assez de compléments de revenus ?
Etc…
Je pense qu’après avoir pris le maximum de renseignements ici, vous allez avoir du mal à en avoir plus.
Je sors déjà largement des directives que je m’étais imposées.
Il faut maintenant faire appel à un conseiller qui saura vous écouter, comprendre vos souhaits, vos objectifs, vos positions afin de prendre les meilleures décisions tout en vous les chiffrant.
C’est interessant intellectuellement de faire le travail que vous avez fait mais vous avez la partie d’affect qui risque de vous faire faire des erreurs.
De plus, nous n’avons qu’échangé par écrit et un conseiller va comprendre et capter des choses lors d’un rendez vous en présentiel ou en visio que nous ne pouvons pas percevoir par écrit.
Vous avez de belles choses à organiser pour vos enfants, il faut le faire bien et dès le début donc il faut vous faire accompagner.
Transmettre notamment la RP via une société civile ? Vous cumulez les abattements pour réduire les 800K de valeur initiale (illiquidité, nue prop, etc…) et pouvez en tant que gérant de la SC garder la main sur la gestion du bien.
?
Et ensuite jouer avec les AV et ses exos.
A savoir qu’après 70 ans, le capital versé n’est pas exonéré, mais LES INTERETS oui ! (on l’oublie souvent) Donc 50k 20 ans après qui font 200.000 uniquement 50k comptent
Cette « décote SCI » peut diminuer l’assiette taxable (décote généralement 5–15 % selon les cas), c’est à mon sens complexifié la situation alors qu’il n’a pas été exprimé de désaccord avec les enfants. Au contraire, il souhaite favoriser ses enfants et leur léguer son patrimoine avec le moins de taxe possible.
On ne peut pas appliquer une décote artificielle : elle doit être justifiable (statuts, clauses d’agrément, situation réelle).
Très bonne remarque mais nous sommes pour l’instant avant 70 ans donc il faut faire le nécessaire avant.
Après 70 ans, les PV sont exonérées mais il faut surtout faire plaisir à sa famille à Noel, Anniversaire, etc…
Ce n’est pas le statut RP qui rend l’opération “quasiment nulle” c’est le fait de l’apporter gratuitement.
Montage complexe pour petit gain. Peu d’avantages supplémentaires par rapport à la donation en direct sauf si souci de famille, d’entente, de gestion, etc..
Bonsoir je reviens vers vous selon l’avancement de ma réflexion voici l’état des lieux :
Patrimoine couple (avec valeurs mise à jour) :
SCPI = 260 000€
Appartement locatif = 250 000€
Contrats assurance vie = 300 000€ (150 000€ par personne)
Résidence principale = 700 000€
VALEUR TOTALE : 1 510 000€
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Solutions en optimisant chaque point :
SCPI : Faire une donation de la nue propriété afin de conserver les revenus tout en optimisant leur transmission. J’ai quand même du mal à garder de telles lignes qui me donnent l’impression de ne baisser qu’en permanence. Utiliser l’abattement des 100k de ma femme pour transmettre quelque chose qui ne vaudrait plus rien dans 15 ans ? De plus mes enfants devraient ensuite se débrouiller pour les vendre… Ces SCPI sont de vraies épines dans le pied…
Appartement locatif : perspective de rendement faible —> le vendre pour placer la somme sur les contrats d’assurance vie à parts égales
Contrats assurance vie : sur chaque contrat sont versés 125 000€ (les 250 000 € de l’appartement divisé par 2) ce qui donne une valeur de 275 000€ par contrat. Si on imagine un rendement annuel de 3% pour les 15 prochaines années alors chaque contrat vaudrait à peu près 450 000€ ce qui correspond parfaitement à l’abattement afin de ne payer aucun impôt en cas de transmission.
Ajouter les clause de démembrement + clause de renonciation des enfants au profit des petits enfants pour éviter les droits de succession s’il y en a.
Résidence principale : je préfère effectivement garder le contrôle total de mon bien que je serai surement amené à vendre dans les prochaines années. La SCI pouvait être une option mais d’après mes recherches, en créer une dans l’unique but d’apporter sa RP n’est pas une bonne idée.
Je vous remercie encore une fois pour toutes vos remarques me permettant d’affiner mon projet.
Le problème restant est donc quoi faire de ces foutues SCPI.
De très bonnes décisions pour un début de réflexion afin de définir par la suite une vraie stratégie.
A mon sens, encore quelques erreurs et quelques biais.
Au vu de la valeur de votre RP par rapport à votre patrimoine globale, vous ne pouvez pas vous permettre de stattut quo sur ce sujet.
Pourquoi dites vous que les SCPI sont une epine dans le pied ?
Elles répondent à votre souhait de revenus complémentaires, vous pourriez même compléter avec de bonnes SCPI car placer les fonds sur les assurances vie ne répond pas à cet objectif.
Si vous sélectionnez les bonnes SCPI, celles ci vont prendre de la valeur et non en perdre comme vous l’évoquez.
De plus, vos enfants n’auront peut être pas le souhait de les vendre, la plupart du temps on observe que les enfants apprécient d”hériter de parts de SCPI avec ce fonctionnement passif qui procure des revenus.
Je suis d’accord : c’est pour ça que j’achète toujours un nombre de parts multiples de mon nombre d’enfants… En attendant, ça fait un complément de retraite appréciable.
“Si vous sélectionnez les bonnes SCPI, celles ci vont prendre de la valeur et non en perdre comme vous l’évoquez.”
haha, en effet on l’a bien vu sur la dernière décennie. Quant aux distributions elles sont restées stables voire en baisse, donc complètement mangées par l’inflation.
Bonjour, merci pour votre réponse. Je comprends parfaitement votre point de vue concernant la RP. Toutefois, je souhaite en conserver le contrôle total. L’unique piste d’optimisation que j’identifie serait la cession de la nue-propriété, mais celle-ci irait clairement à l’encontre de mon objectif de maîtrise complète de l’actif.
Par ailleurs, les SCPI que je détiens aujourd’hui continuent certes de verser des loyers, mais les dépréciations constatées sur l’ensemble du portefeuille sont particulièrement importantes et difficiles à encaisser. D’autant plus qu’il est désormais quasi impossible d’en sortir, certaines SCPI affichant des listes d’attente pouvant atteindre dix ans.
J’envisage certes de transmettre la nue-propriété à mes enfants de celles-ci, mais la question demeure : que récupéreront-ils réellement dans 15 à 20 ans ? Quelques centimes ? Les droits de donation étant calculés sur la valeur actuelle par exemple 100 k€ donnés aujourd’hui pour un actif qui ne vaudrait plus que quelques dizaines d’euros au moment du décès. J’exagère volontairement, mais c’est pour illustrer le risque et prendre conscience de la situation…
Je pensais qu’apporter sa RP dans une SC avait un coût non négligeable en fait ( intervention d’un notaire qui prend la valeur vénale de la RP afin de ventiler les % de part entre les époux mais aussi de pratiquer la NP/U avec les enfants qui sont rentrés dans la SC )
Il faut toujours évaluer ce qu’un coût “non négligeable" peut vous faire économiser plus tard. Il y a deux ans j’ai payé 2000 euros un CGP pour une rédaction de status de SC avec une donation à ma fille qui m’a fait économiser plusieurs 10aine de milliers d’euros de droit de donation….et qui me permet aujourd’hui de gérer une structure regroupant beaucoup d’actifs. Je peux transmettre 99,99% de la valeur de cette société et j’en garde quand même les pleins pouvoirs jusqu’à ma mort….
Je n’ai pas encore opté pour l’apport de la RP dans cette SC. Mais j’y songe évidemment pour plus tard. S’il y a bien une chose dans laquelle on souhaite garder le contrôle c’est la RP …. Et avec une SC et des statuts bien rédigé on fait à peu près ce que l’on veut sans demander l’avis des autres….idéal donc pour transmettre sans se démunir….
Car les infos que j’ai pu glaner font que le coût financier n’est pas neutre et surtout ( nous concernant ) nous envisageons de vendre à moyen terme et la plus-value en RP n’existe pas alors qu en SC oui ( donc tout un calcul à faire )
Je comprends mieux le coût “ modeste “ des 2.000 € ( car pas de RP intégrée )
On ne peut pas appliquer une décote artificielle : elle doit être justifiable (statuts, clauses d’agrément, situation réelle).