Succession mère 55 ans 2 enfants adultes

Ma stratégie patrimoniale
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Bonjour à tous,

Ma mère (55 ans) va prochainement percevoir un héritage d’environ 220 000 € en numéraire. Elle est propriétaire de deux biens immobiliers :

• Sa résidence principale d’une valeur d’environ 330 000 €

• Un appartement locatif d’une valeur d’environ 200 000 €

Elle n’a quasiment pas d’exposition financière : très peu de PEE, pas d’assurance-vie significative, pas d’actions ni de cryptos. Son patrimoine est donc très majoritairement constitué d’immobilier et de liquidités/livrets (épargne classique).

Questions principales :

1. Stratégie globale de placement : Comment optimiser ces 220 k€ en tenant compte de son âge (55 ans), de son horizon retraite (dans ~10 ans) et de la volonté probable de transmettre aux deux enfants ?

2. Enveloppes fiscales : Assurance-vie (versements avant 70 ans), PER, SCPI, ETF via CTO ou PEA, obligations, etc. ? Quelles enveloppes privilégier aujourd’hui ?

3. Fiscalité successorale : Y a-t-il des choses à mettre en place rapidement (donations, avance d’hoirie, création de société civile, etc.) pour optimiser la transmission future tout en gardant une certaine souplesse pour ma mère ?

4. Immobilier : Faut-il conserver l’appartement locatif (qui génère déjà des revenus) ou étudier une vente + réinvestissement ? Ou au contraire faire un apport avec une partie de l’héritage pour un nouvel investissement locatif ?

5. Allocation globale : Quel ratio immobilier / financier / liquidités serait raisonnable pour une personne de 55 ans dans sa situation (peu de revenus fonciers + pension future) ?

Son profil est plutôt prudent et elle n’a pas de gros besoins de revenus complémentaires immédiats, mais elle souhaite que ce capital « travaille » tout en restant protégé.

Merci d’avance pour vos retours et analyses. Je peux préciser d’autres éléments si besoin (niveau de revenus actuel, charges, dette éventuelle, etc.).

Cordialement

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Bonsoir Julien,

Plusieurs questions pour vous répondre :

  • Votre mère a telle fait une simulation de sa retraite ? Si oui l’estime t’elle convenable pour son train de vie ou à l’inverse, est-ce qu’une rente complémentaire sera primordiale ?
  • Avoir un profil prudent et une épargne qui travaille, c’est souvent l’antithèse. Un profil prudent fuit en général les marchés financiers qu’il juge trop volatile et fonce vers les livrets et fonds euros qui ne battent pas l’inflation. Le capital travaille mais pas assez vite.
  • Quels sont les futurs gros projets de sa vie ? Déménagement à la retraite dans une autre région, passion couteuse, travaux de rénovation de la RP ? En gros qu’est ce qui nécessite d’être prudent dans sa philosophie globale et qu’appréhende t’elle?

La comme ça, mais sans les réponses, je ne m’éparpillerai pas sur 12000 propositions. Le plus simple et parfois le plus efficace car compris par son processeur.

Elle a déjà de l’immobilier locatif (rentable, fiscalement optimisé je l’espère) donc Next sur le sujet

Elle veux favoriser sa propre transmission ? Ne cherchons pas 12h à 14 h : ASSURANCE VIE + démembrement de l’immobilier. A affiner si vous êtes enfant unique ou si vous avez des frères et sœurs.

Ne vous prenez pas la tête avec les SCI etc… cela génère un brouillard inutile sur la lisibilité du patrimoine.

Elle veux booster un peu son capital et le faire vraiment travailler ? : PEA

J’attend vos réponses par la suite et faites moi part de vos premier avis sur mon retour

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Bonjour,

Vous trouverez ci-dessous quelques pistes de réflexion concernant les principaux enjeux juridiques et fiscaux associés à votre situation.

Sur l’allocation de ces liquidités : maintenir un équilibre patrimonial ?

Le patrimoine étant déjà très majoritairement immobilier (environ 530 000 € sur l’ensemble), il semblerait peu pertinent de réinvestir ces 220 000 € dans un nouvel actif immobilier en autofinancement. Un investissement locatif financé par emprunt peut présenter un intérêt patrimonial (déductibilité des intérêts, effet de levier sur la valorisation), mais expose à plusieurs risques cumulés : baisse de la valeur du bien, vacance locative, charge de la dette pesant sur une période de revenus en diminution. Cette piste doit être examinée avec prudence au regard de l’horizon retraite (~10 ans). À valider selon la situation complète.

Sur le choix de l’enveloppe : l’assurance-vie comme priorité ?

Cela semble constituer une priorité au regard des objectifs identifiés. Trois raisons principales : la capitalisation dans un cadre fiscal spécifique à l’assurance-vie, la disponibilité des capitaux (par voie de rachat dans les conditions contractuelles), et surtout, point important à 55 ans, le régime successoral favorable pour les versements effectués avant 70 ans (152 500 € d’abattement par bénéficiaire désigné).

À noter que d’autres enveloppes fiscales peuvent compléter cette approche, à commencer par le PEA, qui dispose de ses propres atouts, fiscalité allégée au-delà de 5 ans d’antériorité notamment (se référer aux conditions spécifiques du PEA et de votre contrat), mais aussi de contraintes non négligeables : nature des actifs éligibles limitée, souplesse moindre en matière de retraits et versements, et surtout une inadaptation à la transmission d’une épargne financière. Ces éléments tendraient à en faire une enveloppe complémentaire plutôt que prioritaire dans cette situation.

Le choix des supports au sein de ces enveloppes (fonds en euros, unités de compte, etc.) relève davantage d’une discussion sur le profil de risque et l’allocation d’actifs, qui dépasse le présent cadre d’analyse*.

*Le choix des supports relève d’une analyse séparée du profil de risque ; il est rappelé que les supports en unités de compte présentent un risque de perte en capital, la valorisation n’étant pas garantie par l’assureur.*

Sur la transmission de patrimoine : envisager une transmission anticipée via donation ?

Deux leviers pourraient être pertinents à explorer aux côtés d’un notaire :

  • Don familial de sommes d’argent : abattement de 31 865 € par enfant, cumulable avec l’abattement légal en ligne directe de 100 000 €, par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans.

  • Donation de la nue-propriété de l’appartement locatif : à 55 ans, la nue-propriété représente 50 % de la valeur du bien, soit 100 000 €, ce qui correspond précisément à l’abattement disponible par enfant. Une transmission à coût fiscal limité pourrait donc être envisageable, sous réserve de validation notariale (donations antérieures, évaluation, frais). Attention toutefois aux contraintes pratiques liées au démembrement (gestion, travaux, cession…).

J’espère que ces quelques éléments pourront vous apporter un premier éclairage utile.

Ces éléments sont indicatifs et correspondent à la réglementation en vigueur à ce jour, à valider impérativement avec un conseil juridique et fiscal habilité avant toute décision.

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Optimisation succession + placement héritage 220 k€ – Mère 55 ans, 2 enfants majeurs
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Bonjour Julien,

le PER lui permet de défiscaliser de suite et de préparer sa retraite. Mettre dedans un ETF actions comme MSCI World.

Si le locataire part un jour, en profiter pour vendre et réinvestir en PEA.

Garder sa RP mais peut-être en donner la NUP à ses enfants pour bénéficier de l’abattement de 100 k€ par enfant qui ne se reconstitue que tous les 15 ans mais c’est peut-être un sujet délicat.

Bien cordialement Jean-Louis

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le PER lui permet de défiscaliser de suite et de préparer sa retraite. Mettre dedans un ETF actions comme MSCI World.

On ne connait pas la TMI, donc difficile de conseiller un PER sans en connaitre plus.

  1. Enveloppes fiscales : Assurance-vie (versements avant 70 ans), PER, SCPI, ETF via CTO ou PEA, obligations, etc. ? Quelles enveloppes privilégier aujourd’hui ?

Chaque enveloppe son objectif :

  • PEA : Consommation pour elle à la retraite
  • Assurance vie : pour optimiser la succession à son décès
  • CTO : pour optimiser sa succession de son vivant (purge des PV)
  1. Fiscalité successorale : Y a-t-il des choses à mettre en place rapidement (donations, avance d’hoirie, création de société civile, etc.) pour optimiser la transmission future tout en gardant une certaine souplesse pour ma mère ?

Tout dépend de ce que tu appelles rapidement mais elle est à l’age ou il faut commencer à y penser. Ceci dit vous n’êtes pas à 3 mois près

  1. Immobilier : Faut-il conserver l’appartement locatif (qui génère déjà des revenus) ou étudier une vente + réinvestissement ? Ou au contraire faire un apport avec une partie de l’héritage pour un nouvel investissement locatif ?

Quels est son rendement locatif ? Pensez vous qu’il va se valoriser au cours des prochaines années. Le locataire est il bien ? Autant de facteur qui vous permettront de prendre une décision rationnel.

  1. Allocation globale : Quel ratio immobilier / financier / liquidités serait raisonnable pour une personne de 55 ans dans sa situation (peu de revenus fonciers + pension future) ?

Ca va dépendre d’elle, pour les liquidités je préfère prendre une valeur absolu en € plutot qu’un pourcentage. En sachant que prudent ne veut pas forcément 0% bourse. Surtout à 10 ans, tu peuxavoir une alloc partiel en bourse.

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Bonjour,

déjà merci pour votre réponse,

  • je ne sais pas du tout combien elle va toucher la retraite tout compris mais elle n’ai pas du tout dépensière
  • Ma mère veut voir le marché boursier par ce que elle a vu ça sur internet (assez influençable) mais elle ne comprend pas vraiment j’essaye de l’aider mais c’est compliqué ( ça banque lui a déjà sauter dessus pour un RDV que j’ai demander de participer) pourquoi pas un CGP mais j’en connais pas
  • Pas vraiment de honnir coûteux elle veux juste racheter les parts de ses frères et sœur ( a peu prêt 140 000€) mais je lui dis que si elle voulais vivre la bas qu’elle n’utilise pas l’argent de la succession mais plutôt de la RP qui en vaut le double

Elle a déjà un PEA mais banque traditionnel je vais lui dire de le clôturer (en plus il a plus de 5 ans) pour ouvrir dans une banque en ligne

assurance vie est une bonne option après elle veux qu’on puisse récupéré l’argent de suite même si on en a pas besoin… je ne suis pas enfant unique j’ai une sœur

les SCI n’es pas une option elle est déjà trop exposée immobilier

ma mère a cet obsession de vouloir rien déclarer et ne pas payer d’impôt je n’arrive pas à lui expliquer c’est pas possible

Merci encore pour votre réponse j’espère que je vous es donné les informations nécessaires

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Merci pour votre message

je connais pas ça TMI mais je pense pas quel sois à plus de 30%

Pour le locatif Je pense que c’est prévu mais dans très longtemps

Pareil la nu propriété est une bonne solution

Merci encore pour votre réponse

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Je pense qu’elle peut transférer son PEA plutôt que clôturer / rouvrir, afin de conserver l’ancienneté fiscale.

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Bonjour,

Alors en effet comme cela a été dit plus bas, pas de cloture de PEA mais transfert lutot pour ne pas perdre l’ancienneté.

L’assurance vie répond donc bien à un profil qui veux s’exposer mais pas trop, pouvoir récupérer les fonds en partie ou totalité si besoins et l’assurance vie n’étant que très peu fiscalisée, elle n’aura rien à déclarer au fisc tant qu’elle ne retire pas.

Le PEA et l’assurance vie sont les placements les plus intéressants fiscalement.

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Le PEA et l’assurance vie sont les placements les plus intéressants fiscalement.

Attention avec l’AV qui est plus un outil de transmission qu’un outil fiscal.

La partie fond € est fiscalisé à l’intérieur de l’enveloppe pour les prélèvement sociaux.
Les frais de l’Assurance vie sont souvent plus élevé car récurrent et sur l’ensemble du capital que l’économie fiscal potentiel

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Bonjour Julien,

Beaucoup de choses pertinentes ont été évoquées jusqu’à présent.

Les questions que me semblent importantes et qui n’ont pas encore eu de réponses :

  • Quel est le rapport locatif de ce bien immobilier et donc indirectement les loyers perçus ?
  • Y-a-t-il de la dette encore sur ce bien ?
  • Votre mère cherche-t-elle des compléments de revenus qui pourraient peu ou prou compenser l’absence de revenus locatifs si revente du bien ?
  • Durée de détention du bien locatif et calcul de la la fiscalité de la PV si revente ?

Etant mon premier post sur ce forum, l’usage est de se présenter. Je suis gérant privé et donc je traite au quotidien ces sujets pour des clients au profil similaire à celui de votre maman.

Bien à vous,

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Bonjour,

Elle a 1100€ de prêt sur 7 ans (il lui reste 6 ans) et le loyer est de 950€ à peu prêt

À vrai dire ma mère ne sait pas trop ce seul veux mais oui un revenu complémentaire sans conté le bien locatif et un petite retraite, on vise 3000€/M

ça fait un an qu’elle l’a on a pas fait ce calcul

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Bonjour Julien,

Merci pour ces précisions.

Au vu des éléments partagés, le sujet me semble surtout être celui de l’équilibre global du patrimoine de votre mère.

Avec une résidence principale d’environ 330 000 €, un bien locatif d’environ 200 000 € et 220 000 € de liquidités à venir, son patrimoine est aujourd’hui très majoritairement exposé à l’immobilier. L’arrivée de cet héritage peut donc être l’occasion de diversifier, plutôt que de renforcer encore davantage l’immobilier.

Concernant le bien locatif, avec une mensualité de crédit de 1 100 € pour un loyer d’environ 950 €, il faudrait calculer son rendement réel net, en intégrant notamment charges, taxe foncière, fiscalité, travaux éventuels, vacance locative et capital restant dû. Le bien peut avoir un intérêt patrimonial, mais il ne faut pas le juger uniquement sur le loyer encaissé.

À mon sens, la réflexion pourrait se structurer en trois blocs :

  1. Sécurité / disponibilité
    Conserver une poche de liquidités suffisante pour éviter que votre mère soit contrainte de vendre ou de débloquer un placement au mauvais moment.

  2. Revenus futurs / retraite
    Mettre en place une allocation capable de générer progressivement des revenus complémentaires, sans nécessairement chercher du rendement immédiat à tout prix.

  3. Transmission
    Profiter de son âge, 55 ans, pour réfléchir assez tôt aux enveloppes et aux mécanismes permettant de préparer la transmission aux deux enfants, tout en gardant de la souplesse pour elle.

Dans ce cadre, l’assurance-vie me semble naturellement devoir être étudiée, notamment compte tenu de son âge et de l’objectif de transmission. Mais la bonne allocation dépendra surtout de son besoin réel de revenus à la retraite, de son niveau de risque acceptable, de sa fiscalité actuelle et de la pertinence ou non de conserver le bien locatif.

La priorité, à mon sens, est donc de réaliser une photographie complète de la situation avant de choisir les supports : revenus actuels, pension future estimée, charges, fiscalité du bien locatif, capital restant dû, horizon de placement et objectifs de transmission.

Bien à vous,