Bonjour à tous,
Tout d’abord, au vu de la complexité relative de ma question, nous avons pris rdv avec un avocat fiscaliste afin d’être en règle et ne pas faire de coûteuses erreurs fiscales…
Mes parents ont acheté un appartement en SCI à l’IR où mon frère et moi sommes nu-propriétaires (50/50) suite à une donation de cash de leur part (32.5k chaque parent pour chaque enfant) et eux usufruitiers. La société a un capital social de 130 000e.
Nous projetons de vendre un appartement que nous avons acheté il y à 5 ans et que nous avons rénové à neuf. Une partie a été financé en cash et l’autre par un crédit bancaire de 160Ke à 0,5% d’intérêts (crédit période covid). Prix d’achat de l’appartement en 2021 240ke et prix de vente espéré 330ke.
Mes parents disposent aussi d’un bien meublé loué en LMNP dont la détention est en direct.
Ils sont propriétaires de leur RP, plutôt classe moyenne + (4K net de revenus par mois). Mon père envisage de prendre sa retraire d’ici 5 ans. Le but du système est d’optimiser la fiscalité tout en permettant à mes parents de conserver grosso-modo le même train de vie. Mon père a déjà une retraire de 2200e net de l’armée et aura une retraire d’environ 800e de son emploi civil.
1e idée : passer la société à l’IS, de conserver le crédit bancaire et le démembrement utile pour la transmission. Cette société pourrait racheter le bien 2 avec le cash généré par la vente de l’appartement et libérer des liquidités sur leur compte courant qui permettrait en 1er de reconstituer un matelas de sécurité convenable et d’investir le reste sur des supports actions sur PEA. Je sais que le passage en SCI à l’IS nécessite un expert-comptable qui engendrera des frais…
Cette première solution entrainerai un léger déficit de la société car l’appartement est loué 550 e HC/mois et le crédit représente 773e de mensualité. Le reste du cash pourrait être investi sur des SCPI en démembrement le temps que mon père prenne sa retraire et ensuite sortie du bénéfice par dividendes.
2e idée : garder l’appartement en nom propre et acheter uniquement des SCPI avec la SCI. Cependant, la détention en direct alourdit la fiscalité et les abattements LMNP sont bientôt épuisés, tout en rajoutant environs 130Ke de patrimoine imposable.
3e idée : solder le crédit, dissoudre la société. Mes parents recevront environs 200k net de liquidités à investir en nom propre. Cette solution serait la plus simple pour eux mais aussi la plus chère car le matraquage fiscal sur l’héritage se mettra en place (patrimoine actuelle : RP + 2 apparts environs 850k) + mon père va hériter de ses parents d’environ 500k dans les années a venir (ma grand-mère a 94 ans…).
J’aimerais votre avis sur mes différentes stratégies qui sont pour l’instant une ébauche. N’hésitez pas à les remanier pour en proposer d’autres auquel je n’ai pas forcément pensé. De plus, est-ce pertinent de passer la SCI de l’IR à l’IS ?
Si vous avez vécu la même situation, n’hésitez pas à mettre votre témoignage.
De plus, s’il manque des éléments n’hésitez pas à en faire la demande en commentaire.
Merci d’avance pour vos réponses 