Que faire après la vente de mon appartement en SCI

Ma stratégie patrimoniale
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Bonjour à tous,

Tout d’abord, au vu de la complexité relative de ma question, nous avons pris rdv avec un avocat fiscaliste afin d’être en règle et ne pas faire de coûteuses erreurs fiscales…

Mes parents ont acheté un appartement en SCI à l’IR où mon frère et moi sommes nu-propriétaires (50/50) suite à une donation de cash de leur part (32.5k chaque parent pour chaque enfant) et eux usufruitiers. La société a un capital social de 130 000e.

Nous projetons de vendre un appartement que nous avons acheté il y à 5 ans et que nous avons rénové à neuf. Une partie a été financé en cash et l’autre par un crédit bancaire de 160Ke à 0,5% d’intérêts (crédit période covid). Prix d’achat de l’appartement en 2021 240ke et prix de vente espéré 330ke.

Mes parents disposent aussi d’un bien meublé loué en LMNP dont la détention est en direct.

Ils sont propriétaires de leur RP, plutôt classe moyenne + (4K net de revenus par mois). Mon père envisage de prendre sa retraire d’ici 5 ans. Le but du système est d’optimiser la fiscalité tout en permettant à mes parents de conserver grosso-modo le même train de vie. Mon père a déjà une retraire de 2200e net de l’armée et aura une retraire d’environ 800e de son emploi civil.

1e idée : passer la société à l’IS, de conserver le crédit bancaire et le démembrement utile pour la transmission. Cette société pourrait racheter le bien 2 avec le cash généré par la vente de l’appartement et libérer des liquidités sur leur compte courant qui permettrait en 1er de reconstituer un matelas de sécurité convenable et d’investir le reste sur des supports actions sur PEA. Je sais que le passage en SCI à l’IS nécessite un expert-comptable qui engendrera des frais…

Cette première solution entrainerai un léger déficit de la société car l’appartement est loué 550 e HC/mois et le crédit représente 773e de mensualité. Le reste du cash pourrait être investi sur des SCPI en démembrement le temps que mon père prenne sa retraire et ensuite sortie du bénéfice par dividendes.

2e idée : garder l’appartement en nom propre et acheter uniquement des SCPI avec la SCI. Cependant, la détention en direct alourdit la fiscalité et les abattements LMNP sont bientôt épuisés, tout en rajoutant environs 130Ke de patrimoine imposable.

3e idée : solder le crédit, dissoudre la société. Mes parents recevront environs 200k net de liquidités à investir en nom propre. Cette solution serait la plus simple pour eux mais aussi la plus chère car le matraquage fiscal sur l’héritage se mettra en place (patrimoine actuelle : RP + 2 apparts environs 850k) + mon père va hériter de ses parents d’environ 500k dans les années a venir (ma grand-mère a 94 ans…).

J’aimerais votre avis sur mes différentes stratégies qui sont pour l’instant une ébauche. N’hésitez pas à les remanier pour en proposer d’autres auquel je n’ai pas forcément pensé. De plus, est-ce pertinent de passer la SCI de l’IR à l’IS ?

Si vous avez vécu la même situation, n’hésitez pas à mettre votre témoignage.

De plus, s’il manque des éléments n’hésitez pas à en faire la demande en commentaire.

Merci d’avance pour vos réponses :slight_smile:

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Bonjour,

Vous avez raison de consulter un avocat fiscaliste, car votre situation mélange plusieurs sujets sensibles : SCI à l’IR, démembrement, plus-value immobilière, arbitrage IR/IS, LMNP, transmission et préparation de la retraite.

À mon sens, avant de choisir entre vos trois scénarios, il faudrait surtout clarifier l’objectif prioritaire de vos parents.

Est-ce que le sujet principal est :

  • de réduire la fiscalité immédiate ?

  • de préparer la transmission ?

  • de générer un complément de revenus à la retraite ?

  • de conserver de la souplesse et de la liquidité ?

  • ou d’éviter d’alourdir leur patrimoine immobilier taxable ?

Selon la réponse, la bonne stratégie peut être très différente.

Sur le passage de la SCI de l’IR à l’IS, je serais prudent. Cela peut avoir de vrais avantages dans certains cas, notamment pour capitaliser et amortir, mais cela peut aussi créer des contraintes importantes : comptabilité, fiscalité de sortie, traitement des plus-values, perte de souplesse, et parfois une forme d’enfermement fiscal à long terme. Ce n’est pas uniquement une question de taux d’imposition annuel.

Votre 1ère idée semble intéressante sur le papier car elle combine conservation du crédit, optimisation de la trésorerie et transmission via le démembrement. Mais elle doit être testée précisément, notamment sur la fiscalité de la vente, le cash-flow réel de la société, le coût de fonctionnement de la structure et la fiscalité future en cas de revente ou de distribution.

La 2ème idée paraît plus simple juridiquement, mais elle peut renforcer encore l’exposition immobilière du patrimoine familial. Or, avec une résidence principale, deux appartements, du LMNP et éventuellement des SCPI, il faut vérifier si vos parents ne deviennent pas trop concentrés sur l’immobilier, avec une fiscalité et une liquidité parfois moins favorables.

La 3ème idée a l’avantage de la simplicité et de la liquidité, mais elle peut être moins optimisée si l’objectif principal est la transmission ou la conservation d’un actif financé à un taux très faible.

Personnellement, je ne trancherais pas entre ces options sans faire une projection chiffrée comparée sur 10 à 15 ans, en intégrant :

  • la fiscalité de cession ;

  • le capital restant dû ;

  • le cash-flow net après impôt ;

  • le coût de la SCI à l’IS ;

  • la fiscalité future en cas de distribution ou de revente ;

  • l’impact successoral ;

  • le besoin réel de revenus à la retraite ;

  • la liquidité disponible pour vos parents.

Le vrai sujet n’est donc peut-être pas seulement “SCI IR ou IS”, mais plutôt : quelle structure permet à vos parents de conserver leur train de vie, de transmettre dans de bonnes conditions, tout en évitant de complexifier inutilement leur patrimoine ?

À mon avis, la meilleure approche serait de comparer les trois scénarios dans un tableau patrimonial global, puis de faire valider le scénario retenu par l’avocat fiscaliste.

Dans ce type de cas, la bonne décision dépend souvent moins de la fiscalité d’une année que de la trajectoire patrimoniale complète sur 10 à 15 ans.

Bien à vous,

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Bonjour,

Merci pour votre réponse. Nous avons été tous les 4 chez le fiscaliste hier. Nous lui avons présenté certains scénarios pendant plus d’une heure.

Pour commencer il m’a dit que ce que l’on voulait mettre à l’intérieur ne dépendait pas de lui mais plutôt d’un CGP. Nous nous sommes uniquement concentré sur le montage.

Je suis ressorti du rendez-vous légèrement étonné de ses réponses mais vu les patrimoines qu’il gère et la taille du cabinet, je ne peux que faire confiance.

Le rendez-vous peut être résumé en 2 lignes.

  • Conservation en nom propre de l’apartement loué et démembrement de la nue-propriété pour commencer à consommer l’abattement de 100k/parent/enfant/15 ans. L’idée de faire racheter la société ne lui a pas plu car frais importants + potentiellement PV à solder. Loyers déclarés en micro-BIC pour profiter de l’abattement de 50%.
  • Garder la SCI car déjà démembrée. Puiser à discrétion dans le compte suite à la vente car CCA important. Il m’a dit de m’en servir comme d’une société civile et m’a proposé du placement de trésorerie type compte à terme ou ouverture d’instruments financiers (CTO morale, contrat de capitalisation) pour faire fructifier de l’argent déjà donnée et éviter la case succession.

Nous n’avons aucunement parlé de la succession de ma grand-mère car trop hypothétique.

Nous allons prendre rdv avec un comptable/expert comptable pour compléter.

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Bonjour @Mat_vtr,

Vos parents ont bien préparés leur retraite et entamés les demarche pour leur transmission. C’est une chance pour vous.

Je pense qu’il faut bien se poser pour valider quel est l’objectif prioritaire de vos parents. Puis poser les chiffres de chacune des solutions pour avoir un vrai moyen de comparaison.

A vue de nez (et si ma compréhension de votre situation est correcte), la proposition du fiscaliste me paraît pas trop mauvaise. Vos parents bénéficient des revenues complémentaires du LMNP et du CCA. Le cash travaille dans la structure en vue de la succession (Une société a l’IS aurait pu être un peu plus avantageuse dans ce cas là). A voir pour la donation de la NP du LMNP si les amortissements sont epuises et qu’il y a potentiellement une vente envisagée dans quelques années ça pourrait être inutile.

Il faut également tenir compte du patrimoine financier dans vos projections et choix.

Lucas

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@Mat_vtr

Franchement, le retour du fiscaliste ne me choque pas tant que ça. Il va plutôt dans le sens “on évite de créer une usine à gaz si l’objectif peut être atteint plus simplement”.

Le point que je trouve assez sain, c’est qu’il n’ait pas poussé directement la SCI à l’IS. Sur le papier, l’IS donne toujours envie parce qu’on parle amortissement, capitalisation, fiscalité plus douce à court terme, etc. Mais une fois qu’on y est, on s’enferme pas mal : compta, coût de fonctionnement, fiscalité de sortie, plus-value à l’IS, distribution ensuite… Ce n’est pas forcément le meilleur outil pour une famille qui veut surtout transmettre proprement et garder de la souplesse.

L’idée de garder le bien LMNP en direct et de donner progressivement la nue-propriété me paraît assez logique si vos parents veulent garder les loyers pour leur train de vie. Ils conservent l’usufruit, donc les revenus, et vous commencez à consommer les abattements de donation. Par contre, à bien caler avec le notaire : valeur de la nue-propriété, âge des parents, éventuel crédit restant, qui déclare quoi, et cohérence avec le régime LMNP.

Sur le micro-BIC à 50 %, je vérifierais quand même avec l’expert-comptable. C’est simple, mais pas toujours optimal. Si le bien a encore des charges, intérêts, amortissements ou travaux à passer, le réel peut rester plus intéressant que le micro. Donc il faut comparer chiffres en main, pas juste choisir le micro parce que c’est plus simple.

Pour la SCI, attention aussi à la phrase “puiser à discrétion dans le compte”. Je comprends l’idée, mais juridiquement ce n’est pas un compte perso. Si l’argent sort, il faut savoir sous quelle forme : remboursement de compte courant d’associé, distribution, avance, etc. Le compte courant d’associé est un vrai sujet : qui détient la créance ? vos parents ? vous ? l’usufruitier ? la nue-propriété ? Là, l’expert-comptable/notaire doit cadrer proprement pour éviter les ambiguïtés plus tard.

Le CTO personne morale ou le contrat de capitalisation dans la SCI, pourquoi pas. C’est cohérent si l’idée est de faire fructifier de l’argent déjà transmis et de ne pas tout faire remonter dans le patrimoine personnel des parents. Mais là encore, je regarderais les frais, la fiscalité annuelle, les règles de distribution, et surtout l’objet social de la SCI. Si elle commence à faire beaucoup de placement financier, autant que ce soit prévu clairement.

Je serais plus réservé sur l’idée de mettre beaucoup de SCPI dans la SCI. Vos parents ont déjà une RP, de l’immobilier locatif, une SCI immobilière, et possiblement un futur héritage. Rajouter encore de l’immobilier papier peut accentuer la concentration immo, alors que le vrai besoin semble plutôt être liquidité, transmission et complément de revenus tranquille.

Donc perso, je comprends mieux la ligne du fiscaliste : ne pas faire racheter le bien par la SCI, ne pas passer à l’IS juste pour “optimiser”, garder la SCI existante car elle est déjà démembrée, et utiliser la trésorerie de manière propre.

Le prochain rendez-vous avec l’expert-comptable est important, mais je lui demanderais surtout un tableau simple avec 3 colonnes : LMNP réel vs micro-BIC, SCI IR avec placement de trésorerie, et SCI IS. Pas besoin d’un roman, juste le cash net, l’impôt, les frais, la fiscalité de sortie et l’impact transmission.

À mon avis, le bon réflexe ici, c’est de ne pas chercher l’optimisation maximale. Vu la situation familiale, la simplicité et la traçabilité valent presque autant que le gain fiscal théorique.

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Bonjour @LIngePatrimoine

Merci pour votre réponse. En effet c’est une chance pour nous.

La suite est un rendez-vous chez notre expert-comptable pour chiffrer chaque solution proposée.

Malheureusement il n’y en a pas : Une assurance-vie fond euro dans une grande banque de détail. Bourrée de frais évidemment… Ce sera mon prochain “chantier”. Il n’y à pas énormément d’argent à réinvestir donc ça devrait être relativement facile

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Bonjour @benoit.l

Merci pour votre réponse.

En effet la facilité est primordiale pour eux, ils ne sont pas très papiers (comme bcp de monde…).

Ils vont prendre rdv avec l’expert-comptable qui gère mon cabinet (je suis dentiste) pour remettre les choses à plat.

Nous demanderons au notaire en charge de l’acte de vente de l’appartement de s’en occuper et nous en parlerons lors du bilan avec EC.

Evidemment je pensais au CCA, ils sont 100% bénéficiaire de cet argent car c’est eux qui remboursent tous les mois le crédit et payent les charges. La SCI gagne 0 car nous vivons dans l’appartement. Ce compte sera chiffré lors du rdv chez l’EC.

La doléance de mes parents étaient de pouvoir avoir accès à des liquidités pour régler les dépenses courantes de mon frère (il veut faire une année d’étude spécialisée couteuse en Suisse…). Une fois cet impératif passé, immobiliser de l’argent à long terme n’est pas un problème pour eux.

Je suis aussi de votre avis. Je ne savais pas avant d’aller chez le fiscaliste qu’une SCI pouvait ouvrir des enveloppes financières. Pour moi elle était cantonnée à de l’immo. L’appartement n’étant pas encore vendu, j’ai le temps de me renseigner sur les différentes offres, frais et fiscalité. Je sais qu’elle est totalement différentes et que certaines enveloppes et UC doivent s’acquitter de la flat tax annuelle même sans vente (vive la France…) Pourquoi pas reprendre RDV avec le fiscaliste pour ce point

C’est la prochaine étape en effet. Je ne manquerai pas d’aborder ces sujets avec lui.:+1:

En effet ils veulent quelque chose de simple à piloter sans coûteux bilan comptable à rallonge qui rognera forcément le gain fiscal théorique. L’impôt sur la succession a été court-circuité sur cette société et le gain fiscal sympathique. l’important va être de ne pas faire n’importe quoi à l’intérieur pour continuer dans la lancée

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Bonjour @Mat_vtr

Un point m’intrigue et je ne crois pas que les autres personnes aient réagi à ce propos.

Pour faciliter vos choix, sachez que vous n’allez pas pouvoir conserver le crédit en vendant l’appartement, sauf à ce que votre crédit intègre une clause de transférabilité.

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Même réflexion.

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En effet le crédit devra être remboursé mais il restera 200k dans la société à faire fructifier. Ce qui est déjà un joli pactole. :slight_smile: