SCI A L'IS FISCALITE SUITE VENTE IMMO

Fiscalité
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Bonjour à tous,

Nouvelle sur le site, j’ai besoin de conseils, avis… Je vous expose notre cas…

Nous détenons une SCI à l’IS option TVA 50/50 avec mon époux, sur celle ci il y a 1 seul bien immo, que nous risquons de vendre. On parle de 900K€ sur le vente avec 750K€ pour nous.

OK on a calculé la PV à payer, et nous devons récuperer en CCA une somme que le SCI nous doit.

Mais mes interrogations sont les suivantes, une fois les impots payés à mon bilan au 31/12 de l’année de signature, comment dégager mon argent si je veux meme fermer cette SCI, nous voudrions racheter un bien a titre perso avec cette somme?

Comment ne pas payer les 31% sur les dividendes si je veux récupérer cette argent?

Je ne peux pas revenir à une SCI à l’IR donc avez vous un montage financier légal que nous pouvons envisager? Nous avons 2 enfants (mineurs) peut on faire des donations pour faire sortir l’argente de la SCI? Holding?

Je sais je vous demande pas mal d’infos mais si vous avez des réponses ca serait sympa :wink:

Je reste dispo pour plus d’infos si besoin, encore merci pour votre temps

Laurence

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J’ai une autre hypothèse, bien sûr dans les grandes lignes…

A l’issue de cette vente si je fais remonter le reste des fonds en augmentation de capital et que je laisse ma SCI en veille car coquille vide, l’année d’après si je dissous ma SCi je peux récupérer mon capital sans impositions, ni sur ma SCI ni à titre perso?

Quelqu’un pourrait il confirmer si ma logique peut etre envisageable?
Merci à vous

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Nous sommes en France meme en cas de cloture d une societe s il y a gain → impot.

Comme indiqué dans le message initial seuls les comptes courant d associés peuvent etre recupérés librement.

Le seul conseil se rapprocher d un fiscaliste si les conseils de l expert comptable ne suffisent pas.

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Bonjour,

Je vais vous répondre honnêtement, parce que je pense que c’est ce dont vous avez besoin plutôt que de faux espoirs.

Sur la flat tax (PFU 30%) :
il n’existe pas de montage légal permettant d’éviter l’imposition sur les dividendes distribués par une SCI à l’IS. Les 30% (ou 12,8% IR + 18,6% PS) ou BAR7ME ir +18.6% s’appliquent dès lors que vous récupérez des bénéfices mis en réserve. C’est la contrepartie du régime IS, vous avez bénéficié de la déduction des amortissements pendant la détention, c’est le rééquilibrage à la sortie. Vous avez peut etre encore un peu de déficit reportable cependant

Sur l’hypothèse « augmentation de capital puis dissolution » :
elle ne tient pas juridiquement. Voici pourquoi :

Vous ne pouvez pas incorporer au capital des bénéfices déjà nets d’IS sans passer par une distribution (donc imposition) ou une incorporation de réserves (qui reste imposable à la dissolution).

À la dissolution, le boni de liquidation c’est-à-dire tout ce qui dépasse le capital social d’origine est fiscalisé exactement comme un dividende : flat tax 31% pour les associés personnes physiques.

L’administration fiscale est particulièrement vigilante sur ce type de schéma (mise en veille + dissolution rapide post-cession), qui peut être requalifié en abus de droit.

Sur les donations aux enfants :

Les parts de SCI peuvent effectivement être données à vos enfants (avec abattement de 100 000€ par parent et par enfant, mais ça ne fait pas « sortir » l’argent sans impôt ça transfère simplement la charge fiscale future sur eux

Sur le remboursement du CCA :

le remboursement de votre compte courant d’associé n’est pas imposable, puisque c’est un remboursement de dette. C’est le seul flux vraiment neutre fiscalement dans votre sortie.

Si votre objectif est de réinvestir dans un bien à titre personnel, la solution la plus simple et la plus propre reste souvent de payer l’IS sur la PV, récupérer le CCA, distribuer ce qui reste en acceptant la flat tax, et repartir sur une base saine.

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Et pourquoi ne pas revendre la SCI avec le bien inclus dedans plutôt que le bien lui-même ?

Car il me semble que si l’argent est réinvesti dans les premières années, il y a un dispositif pour réduire/annuler l’imposition. De plus, pas besoin de passer par la case notaire pour votre acheteur ce qui sera bénéfique pour votre prix de vente :wink:

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Bonjour

C’est une question intéressante.

Je sais que cela se produit à Monaco de façon courante, mais je n’ai jamais lu nulle part sur cette pratique était répandue en France.

J’imagine que pour le vendeur des titres, il y a plus value, et donc imposition, s’il vend 100 une sci dans laquelle il a apporté 30.

Autre question (peut-être pour @Tristan.c qui m’a l’air connaisseur?) : si le capital de la société avait été de 900 keur du début, mais appelé uniquement sur une portion très faible (disons 50k), @LAURENCE27 aurait-elle pu contourner le sujet ? Ou le calcul se fait-il bien sur le capital effectivement souscrit (ce qui ferait sens) ?

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Car il me semble que si l’argent est réinvesti dans les premières années, il y a un dispositif pour réduire/annuler l’imposition. De plus, pas besoin de passer par la case notaire pour votre acheteur ce qui sera bénéfique pour votre prix de vent

je pense que vous parlez du 150-0 B ter, qui est très encadre et ne s’applique pas de mémoire pour une société à prépondérance immobilière, car ce n’est pas vu comme une société opérationnelle éligible au report d’imposition d’imposition sur PV de titres nécessite un réinvestissement dans une activité économique réelle, donc pas de l’immo perso qui est le projet initial si on avait la possibilité …

Bonjour

C’est une question intéressante.

Je sais que cela se produit à Monaco de façon courante, mais je n’ai jamais lu nulle part sur cette pratique était répandue en France.

J’imagine que pour le vendeur des titres, il y a plus value, et donc imposition, s’il vend 100 une sci dans laquelle il a apporté 30.

Autre question (peut-être pour @Tristan.c qui m’a l’air connaisseur?) : si le capital de la société avait été de 900 keur du début, mais appelé uniquement sur une portion très faible (disons 50k), @LAURENCE27 aurait-elle pu contourner le sujet ? Ou le calcul se fait-il bien sur le capital effectivement souscrit (ce qui ferait sens) ?

Le problème avec du capital non libéré, nous n’aurions pas eu de taux IS 15% (certes uniquement sur 42500 € et pas de possibilité de distribuer des dividendes) . Sur votre hypothèse du capital souscrit non appelé ça ne change rien.

Le calcul de la plus-value sur cession de titres se fait sur le prix de cession moins le prix de revient des titres, c’est-à-dire le montant “effectivement” versé par l’associé (capital libéré + primes + compte courant le cas échéant). Un capital souscrit de 900K€ mais libéré à hauteur de 50K€ donnerait une PV calculée sur la base de 50K€ de prix de revient, ce qui n’améliore pas la situation. Et en cas de capital non entièrement libéré, les associés restent tenus de libérer le solde à la demande de la société…

Autre question (peut-être pour @Tristan.c qui m’a l’air connaisseur?)

Première année d’expert comptable stagiaire+3 ans d’expérience dans de gros cabinet comptable aide je pense :slight_smile:

Et pourquoi ne pas revendre la SCI avec le bien inclus dedans plutôt que le bien lui-même ?

Il y a un avantage pour l’acheteur (pas de frais de notaire) juste droits de mutations, et ça peut effectivement permettre de négocier un meilleur prix de vente. Mais l’acheteur prend alors le passif fiscal latent de la SCI avec lui, ce qu’un acquéreur déduira du prix. La cession de titres de SCI IS se négocie souvent avec une décote pour tenir compte de ce risque.

Bonne journée