Après plusieurs semaines de recherches (notamment via les excellentes ressources partagées ici), je souhaite soumettre mon projet d’investissement à vos avis éclairés avant de me lancer. L’idée est de valider la stratégie et d’anticiper les éventuels angles morts.
Mon Profil
- Ă‚ge : 30, cadre,
- Objectif : Constitution de patrimoine à long terme (horizon 10-15 ans) en utilisant l’effet de levier au maximum via une entreprise
- Projet: Je cherche à monter une opération qui s’autofinance ou qui demande un effort d’épargne mensuel faible, pour pouvoir continuer à investir sur d’autres supports en parallèle.
Le Projet en Bref
- Structure : Création d’une SCI (avec conjoint comme associé très minoritaire, ex: 1%, pour faciliter la structure)
- Financement :
- Apport personnel + Crédit bancaire via la SCI. Pas de montant en tête. Preneur de vos conseils et des opérations que vous avez pu faire
- Actifs : Achat de parts de SCPI de rendement (ex: Iroko Zen, Epargne Pierre 50/50)
- Fiscalité : Forte inclination pour une option à l’Impôt sur les Sociétés (IS)
- Gestion: Je pense faire au plus simple et gérer par moi même en passant par Qonto et peut être Pennylane/Indy
L’idée est de ne pas empiéter sur ma capacité d’emprunt personnel car je souhaite faire un crédit pour ma RP dans 3-4ans
Mes Questions et Doutes
C’est là que j’ai le plus besoin de vos retours d’expérience :
1. Réalisme du projet: Est ce que ce type de projet est intéressant et réalisable ?
2. Réalisme du Financement : Pour ceux qui ont un projet similaire, les banques sont-elles toujours ouvertes à des prêts pour ce type de montage (SCI + SCPI) ? Quels taux avez-vous réussi à obtenir récemment ?
3. Réalité économique annuelle : Avez vous des chiffres concernant la gestion de la SCI et plus spécifiquement dans le cas d’achat de SCPI ? (comptabilité, impots, etc.)
Preneur de tous vos recommendations et de warnings !!
Merci Ă tous !
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Salut Ă toi,
Le projet est réalisable en fonction de tes moyens. La banque ne m’a rien dit quand j’ai pris mon crédit immo (j’en ai deux chez eux RP + locatif) mais je ne suis pas certain que ça passe pour tout le monde.
Si tu souhaites réellement acheter une RP, je te conseille malgré tout de commencer par ça avant d’acheter de la SCPI. Je pense que c’est plus facile de dépasser ton taux d’endettement quand tu prends des SCPI en SCI alors que tu as déjà du foncier que de faire l’inverse.
Après il vaut mieux créer la société une fois que tu as un accord de financement. Par contre, trouver une banque qui te finance sera très compliqué à mon avis. On a quelques exemples qui ont fonctionné mais c’est difficile.
Pour ce qui est de la tenue de compte, j’étais chez Qonto et maintenant chez Indy. Pour la comptabilité, Dougs ou Indy suffira largement mais cela a un coût donc moins intéressant si tu as un tout petit crédit. Par exemple si tu paies 40€/mois pour une mensualité de crédit de 500€, cela fait des frais très élevés pour pas grand chose.
Enfin, c’est intéressant en fonction de ta TMI. Si 30, tu peux y aller surtout sur des SCPI assez françaises type Epargne Pierre. Même Iroko est assez concentré en France. Sinon si tu préfères des SCPI européennes, autant le faire en direct selon moi.
Après tu
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Merci pour ton retour Thomas
Effectivement le combo Qonto et Indy semble le plus simple et intéressant ! 
J’ai déjà ma RP et un crédit dessus. Je pense justement à passer une SCI à l’IS pour pouvoir refaire un crédit.
Au niveau des montants je n’ai pas encore creusé. J’ai pensé fait 10k€ d’apport et un emprunt à 40k€ par exemple. Mais dans ce cas je vais devoir faire un effort mensuel car le TRI de Iroko ou Epargne Pierre est de ~6,5%
Mon TMI est encore assez faible mais j’ai ‹ peur › qu’il soit plus important dans 15 ans. D’où l’idée de passer directement en SCI à l’IS
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Hello,
souvent les gens disent, « faire une SCI pour refaire un crédit ». Tu seras garant de la SCI vis à vis de la banque (c’est souvent le cas) et la banque tiendra compte de tes propres revenus, charges, emprunts aussi … la SCI ne permet pas spécialement de faire un nouveau crédit comme si tu n’avais pas de crédit à titre perso, c’est quelque chose que les influenceurs youtube et autres gouroux de l’immo nous font croire.
Meme si IS = Opaque, les banques se couvrent!
Tu as toujours la solution de ne pas divulger les crédits, mais bon la RP c’est compliqué car souvent sur le compte principal. Et en plus tu dois aller voir une banque avec un organisme de caution différent de la première, ou alors avoir fait une hypothèque.
Par contre si tu vas voir la banque avec un projet solide, une RP, une situation stable, des comtpes « propres », pas de raison qu’une banque ne te suive pas ! meme au delà du taux d’endettement. Peut etre que tu devras en faire plusieurs.
Sinon, la SCPI à l’IS est une super idée, à laquelle je pense aussi, déja le régime fiscal est avantageux, les IFU des SCI IS ne sont pas les memes que les PP! Et tu peux te distribuer des revenus en remboursement de CCA mis en place au départ. Il faut que tu sois bien accompagné à la création.
A bientĂ´t
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