Nous sommes un couple en union libre, dans la trentaine, et nous nous lançons dans notre premier projet d’investissement locatif.
Le bien est trouvé : loyer prévu de 900 €/mois Montant du crédit : 140 000 € sur 25 ans Offre actuelle : crédit personnel chez BoursoBank à 3,45 % Revenus du foyer : environ 5 000 €/mois TMI : 2,5 parts fiscales
Nous hésitons entre deux montages :
Option 1 : Achat en direct avec un compte joint dédié chez BoursoBank
Simple à gérer
Crédit facile à obtenir
Mais : pas de séparation juridique, pas de transmission facilitée
Option 2 : Création d’une SCI à l’IR
Crédit personnel chez BoursoBank
Fonds injectés dans la SCI via un compte courant d’associé
Gestion via un compte pro chez Qonto (108 €/an)
Objectif : préparer d’autres investissements et transmettre des parts à notre enfant
Nous cherchons la solution la plus optimisée fiscalement et juridiquement, sans trop de complexité au départ, mais évolutive pour la suite.
Questions :
Quel montage vous semble le plus pertinent ?
La SCI à l’IR est-elle vraiment avantageuse dans notre cas ?
Des retours d’expérience sur Qonto ou BoursoBank dans ce type de montage ?
Bonjour
Le montage SCI permettra de démembrer rapidement les parts pour optimiser la transmission du bien mais attention car vous etes jeunes et aurez peut être besoin de l’intégralité du prix de cession.
Un autre inconvénient de la SCI est le passage à l’impot sur les sociétés si le bien est loué meublé.
Dans votre projet, la détention en directe permet plus de flexibilité.
Ce n’est qu’un avis. Bonne réflexion
Vous voulez faire de la location meublé ou nu ?
Location meublée => Activité commerciale => PAs autorisé en SCI IR
Achats avec crédit personnel, on ne peut pas déduire les intérêts d’emprunts.
Entre la location en nom propre et la SCI IR il y a peu de différences, le résultat sera imposé TMI + cotisations sociales (17.2%).
En achetant en nom propre c’est plus simple en terme de gestion mais vous serez en indivision, donc ça peut poser des problèmes plus tard si l’un ou l’autre veut absolument vendre par exemple.
En SCI à l’IR vous serez imposés sur des revenus fonciers donc pas nécessairement idéal si vous avez une TMI > 30%. La simulation est à faire en fonction de votre situation fiscale. Comme dit plus haut également, la SCI à l’IR ne permettra pas de faire de la location meublée si tel était votre projet de départ.
Vous pouvez opter pour de la SCI à l’IS, ce qui vous permettra d’avoir la liberté de faire de la location meublée et de ne pas impacter votre situation fiscale personnelle. Seule la SCI qui détiendra le bien sera responsable de sa propre fiscalité. L’inconvénient c’est que les banques ont du mal à suivre sur un montage de SCI à l’IS et vous devrez avoir des frais de gestion pour la SCI (frais bancaires, comptabilité annuelle, etc.) qui viennent néanmoins s’ajouter comme charges et baisser le résultat net comptable. Vous pourrez faire de l’amortissement du bien également. Par contre, en cas de revente, l’amortissement sera réintégré et l’imposition sera bien plus forte. Si le but, c’est de garder et de transmettre à vos enfants, alors il vaut peut être mieux prendre ce chemin là.
Il me semble en plus qu’il n’est pas très recommandé d’avoir des associés de SCI mineurs, ca ajoute de la complexité à la gestion, ça n’a pas l’air de valoir la peine avant les 18 ans de vos enfants donc (le bien pourra toujours etre apporté en compte courant d’associé à une future SCI à ce moemnt là non ?).
Le bien est trouvé : loyer prévu de 900 €/mois
Option 1 : Achat en direct avec un compte joint dédié chez BoursoBank
Option 2 : Création d’une SCI à l’IR
Questions :