Répartition Patrimoine SCPI / BOURSE

Avis de la communauté 🤔
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Bonjour à tous,

Je me questionne sur le pourcentage de mon patrimoine à allouer entre immo (SCPI) et bourse (ETF World)

J’ai actuellement 360k€ répartis ainsi:
40% Fond €uros
5% Private Equity
3% Or
2% crypto
50% ??? soit 180k€ restant à répartir entre bourse et immo…
Mon objectif : une partie horizon 10 ans (50k€ - études de ma fille), le reste horizon 20 ans (retraite)

J’étais parti sur plafonner le PEA sur un ETF World (150k€), et 30k€ en SCPI, pensant que la bourse amenait de meilleures perspectives de rendement. Néanmoins, après m’être renseigné sur les SCPI, je constate que certaines (IROKO, REMAKE LIVE, COMETE…) délivrent + de 7% de rendement ! Avec beaucoup moins de volatilité (moins de stress), et en gardant de la liquidité côté actions.

Ainsi j’hésite avec un 50/50 Bourse/SCPI, puis garder cet équilibre en réinvestissant les loyers dans les SCPI + DCA sur la Bourse.

Qu’en pensez vous ?
merci beaucoup !

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Bonjour
Tu as énormément de fond euro, tu as des projets Court terme en vue pour immobiliser un telle somme ?
Sinon pour le ratio bourse/scpi
Ça dépend si tu es en phase de consommation ou d’accumulation de ton patrimoine.

  • En phase d’accumulation je ne ferai pas plus que 30% de SCPI le reste en etf action. Car les performances historique des marchés boursiers sont supérieurs au rendement des SCPI et avec le frottement fiscal sur le versement des loyers des SCPI qui va ralentir fortement les intérêts composés.
  • En phase de rente, 50/50 ok

Es tu propriétaire de ta RP?

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Merci pour ta réponse. Je suis locataire et le fond euro me servira d apport pour ma RP. Cela peut être à court terme, ou pas, mais je garde dispo.

je suis en phase d’accumulation pour retraite, projets long terme, en tout cas pas de besoins actu. Je me posai la question des scpi quand je vois des rendement à + de 7%, moi qui ne suis pas à l’aise avec la volatilité, ça donne envie.

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Certaines SCPI ont des rendements de 7% brut ces dernières années mais c’est sans compter les taxes et impôts sur les loyers, ni si ces rendements vont continuer dans le temps.
Iroko c’est environ 6% net de fiscalité étrangère par exemple. Il faut rajouter la fiscalité française en plus, donc rendement inférieur à 6% net.

C’est plutôt 4-5% brut de rendement moyen en SCPI.

De plus la valeur de part de SCPI évoluera dans le temps (à la hausse comme à la baisse).

L’immobilier est volatile, c’est juste que le prix n’est pas côté en temps réel comme en bourse.

Un simple etf World a une espérance de rendement de 8-10% brut avec une liquidité totale, et éligible au pea donc fiscalité plus basse.

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Si tu prévois d’acheter ta RP, acheter des SCPI ça va te concentrer encore plus sur l’immobilier.
En plus, les rendements des SCPI que tu cites sont bruts et volatiles. Elles sont encore toutes jeunes ce qui fait qu’elles ont plus de facilités à délivrer un rendement: c’est plus simple de faire un rendement de 7% quand on achète pendant une crise immobilière et qu’on a un parc de 30M€ que quand on doit continuer à acheter quand les prix sont hauts et qu’on a un parc de 1milliard d’euros.

Lorsqu’elles auront gagné en popularité et qu’elles devront déployer 200M€ pendant que les prix de l’immobilier remontent, on verra si elles peuvent maintenir ce rendement, mais ça n’a rien de garanti. Et il faut garder que l’objectif des gérants de SCPI c’est la collecte (même avec des frais d’entrée à 0, les frais de gestion sont plus élevés en contrepartie, alors que l’épargnant a un objectif de rente et de hausse du prix de la part

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D’accord je vois merci pour ces infos. Je n’avais effectivement vu que les derniers rendements sans tenir compte du long terme et de leur maintien. J’avais également envisagé le Private Equity en direct (fonds evergreen), ticket d’entrée 50k€, mais je ne sais pas si cela ne représentera pas tout de même une trop grosse part de mon patrimoine (13%, j’ai déjà 7% d’or et crypto) .
J’ai fait un autre sujet là dessus pour ne pas tout mélanger

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Hello,
Je serais plus conservateur sur le montant à allouer aux SCPI. Le gros intérêt de ce placement c’est le recours au crédit, en cash c’est une autre histoire…
Il ne faut pas oublier que les SCPI c’est peu liquide, sensible aux crises, et que les intérêts des gestionnaires sont décorrélés de ceux des investisseurs.
Comme dit au-dessus les 7% de rendement ne prennent en compte aucune fiscalité donc n’arrivent jamais sur ton compte.

J’irais en grosse majorité sur de l’ETF World complété de fonds euro et/ou obligations, tu es sur un horizon minimum 10 ans donc le rendement/risque est intéressant.

Quitte à faire une enveloppe avec soit un ETF Minimum Volatility + obligations, soit un ETF Vanguard Lifestrategy pour être plus serein sur la partie dont tu pourrais avoir besoin plus vite pour les études de ta fille.

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Bonsoir,

Pour les scpi, pour diminuer la fiscalité il y a AV spirit2. Si elle a plus que 8 ans on peut profiter de l’abbatement de 4600 par personne pour ne payer que les charges sociales(17.2)

Je ne suis pas certain de comprendre votre concernant l’intérêr décorellé entre investisseur et gestionnaire de scpi. Pour attirer les collectes les gestionnaires ont justement intérêt à augmenter leur part et montre de bon rendement piur attirer les investisseurs.

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Merci pour ta réponse @Oliverq
Effectivement je pense partir sur 30k scpi en cash histoire davoir 1 peu d’immo et le pea 150k sur un etf world.

Pour l’horizon de 10 ans, je me dis que je pourrais sécuriser progressivement la plus value d’ici 7/8 ans suivant le marché.

Quest ce qu’un etf Vanguard Lifestrategy au juste ?

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Effectivement @Paul241 je vais loger les scpi dans spirit2.
Je ne comprends pas ta remarque sur l’intérêt de décoréler investisseur / gestionnaire. Je ne pense pas avoir évoqué cela ou il y a un quiproquo.

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Je valide ce qu’on dit les collègues au dessus pour les SCPI
J’y ajouterais certaines choses

  • les SCPI jeune offre des beau rendement court terme, mais si tu veux être réaliste, a moyen terme mise sur 6% brut de fiscalité pour les bonnes comme corum

La fiscalité c’est la le point important

Vu ton patrimoine je suppose que tu es a 30% d’ir donc autant dire que tes revenus SCPI count ce faire ramoner par le frottement fiscal

La SCPI c’est avant tout une rente que tu achète, parfait pour la retraite ou pour couvrir une perte de revenu

En phase de capitalisation c’est inadapté
Sauf dans 2 cas

L’enveloppe assurance vie où tu évite le frottement fiscal malgré les frais d’enveloppe, ce qui te permet de capitaliser les dividendes

C’est pour moi presque le seul véhicule viable pour de la SCPI payé cash

Et le plus important le crédit
Le fait est que pour le moment, les intérêts d’emprunt sont déduits de tes revenus fonciers SCPI

Ce qui implique qu’à minima, tu sera neutre sur l’emprunt, les loyers vont payer les intérêts dans frottement fiscal

Et tu gagne au grand minimum la prise de valeur de la part dans le temps ( moins les frais d’entrée, on parle de long terme voir de ne jamais revendre)

Perso j’ai mit 65k à crédit en SCPI et malgré des taux a 5.2% sur mon emprunt, mon coût total sur 25ans sera de 30k environ

Ce qui démontre clairement l’efficacité du levier

Car moyennant un effort d’épargne très modeste je paie la moitié du prix de part vu que les revenus vont financer les intérêts et la moitié du coût

Évidemment ça ne fonctionne que tant qu’on a l’avantage fiscal des intérêts déduit du revenu foncier

Mais on ne peut pas estimer les lois futures

Ma protection contre cela c’est que j’ai les liquidités pour racheter mon crédit si la loi venait à changer

Ce qui est ton cas avec tes énorme fonds euros

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@Paul241 quand une SCPI augmente le prix de sa part, mécaniquement cela fait baisser le rendement affiché. Or, le rendement est le critère numéro 1 des investisseurs. Donc les gestionnaires sont plutôt incités à limiter les hausses de part pour maintenir un rendement élevé et attirer des collectes.

@Cedric217 les ETF Vanguard Lifestrategy ont une exposition à la bourse et aux obligations. Il y a plusieurs allocations que tu peux choisir dans leur gamme (par exemple 60% bourse 40% obligations, ou 80/20, ou l’inverse). Ce sont des ETF exposés aux actions mais qui permettent d’avoir une volatilité moindre et qui vont mieux de comporter en cas de crise.
Pratique en CTO car évite de faire des arbitrages en passant par la case fiscalité.

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@Epectase
En fiscalité je suis à 11%, je passerai à 30% d’ici 5 ans (les enfants fiscaux ne seront plus rattachés). Il y a 4 ans je suis passé en invalidité à vie. Mes revenus seront fixes jusque 62 ans, puis divisés par 3 à la retraite.

Effectivement j’avais pensé à commencer avec 10% de patrimoine en scpi à faire croitre jusque retraite dans 20 ans, pourquoi pas sur un tout petit crédit et/ou AV.

@Oliverq très intéressant le vanguard lifestrategy ! Notamment pour le cto effectivement (je vais en faire un pour ma fille qui permettra de gommer la pluevalue en lui transmettant plus tard)

Merci bcp pour vos conseils !
Je suis entrain de tout mettre en place en même temps, ayant peu d’expérience sur tous ces sujets, pas évident d’éclaircir ces pistes seul !!

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Attention avec les demi part c’est traitre en impot, il y a un plafond par enfant d’environ 1500euros, ce qui fait que tu peux tres bien avoir une grosse partie imposé encore à 30%

D’autant plus que bayrou prévois une loi pour baiser encore plus les couples en abaissant ce plafond

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Je ne connais effectivement pas ces details. Aujourdhui nous avons 61000 € de revenus pour 3 parts, soit tranche 11% et les 2 enfants du foyer ont 14 et 15 ans donc se détacheront en même temps ou presque d ici 5 à 6 ans. Dès lors, une bonne partie passera à 30%
D ailleurs je me suis pacsé il y a un an cela m’a permis de diviser mes impots par 3 en me liant à ma compagne non imposée et ses 2 enfants (oui et également de marquer une belle preuve d’amour etc etc :sweat_smile:)

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