Il y a une confusion , sans doute volontaire de la part de votre conseiller .
Dire que les interets ne compte pas car ils sont deductibles est un mensonge par omission.
1- on ne peut pas faire de deficit avec des intetets
2- si le taeg > rendement net net des scpi , l effet de levier est negatif ( on perd de l argent plus rapidement au lieu d en gagner ) le rendement net net est TOUJOURS surestimé d au moins 2% par les conseillers ( ils prennent le rendement des 1eres annnees qui est intenable ou le rendement avant fiscalite etrangere pour les scpi européennes)
3- avec des taux si haut bine souvent l effet de levier est quasi nul , sur une projections avec les parametres historiques des scpi on se rend compte que l effet de levier est quasi nul : si l effort d epargne necessaire au credit etait simplement investi en DCA on obtiendrait la meme perfomance avec le credit en moins et la souplesse en plus
On réduit les intérêts de ses revenus, pas de ses impôts.
Un taux plus élevé de 1%, c’est 0,7% de coût qui n’est pas “remboursé” par les impôts (si on est dans la tranche marginale 30%). Le taux est donc très important.
Et en plus le taux a une grosse influence sur le cashflow.
Une précision quand même : investir en SCPI ne revient pas à acheter des actions d’une société.
Si la société de gestion fait faillite (ce qui n’est jamais arrivé), on ne perd pas tout. Et là société de gestion peut se faire virer par les associés en cas de mauvaise gestion.
P.S. : je trouve aussi que les SCPI en cash ne sont pas intéressantes (hors préparation de retraite) et que les taux d’intérêts sont trop élevés pour rendre le levier pertinent.
Oui c’est vrai. Par contre si la société de gestion fait de la merde ou tout simplement se prend une crise, le prix de la part +le rendement peuvent chuter violemment pendant des années et ne jamais remonter. Et comme tout le monde veut vendre ses parts mais personne ne veut rentrer, tu es coincé à la sortie.
Bonjour Fanny, renseignes toi bien. Les SCPI sont une option intéressante. Cependant, après avoir moi même investi (tu auras des retours différents sur ce point), je pense que quand tu es déjà propriétaire, il n’y a pas forcément d’intérêt d’investir une si grosse somme dans de la pierre-papier. Le rendement est intéressant, mais le placement est vraiment illiquide (par nature s’agissant d’immobilier), selon le gérant, il est dur de parier sur du si long terme (+ de 8 ans) sur la fiabilité d’un gérant par rapport à un autre. J’ai de mon coté, investi dans les SCPI Corum et quelques nouvelles SCPI sans frais d’entrée type Iroko et Remake live. Pour autant, j’ai fait l’erreur d’investir dans des SCPI qui ont perdu pas mal de valeur suite à la hausse des taux de l’immo (PFO2, Primopierre).
Personnellement, et ce n’est pas un conseil en investissement bien sûr, juste mon expérience personnelle. J’ai fait un prêt personnel pour tenter plutôt un investissement sur du long terme également mais sur une allocation d’ETF (actions larges, obligataires) qui correspond à mon profil de risque. Je trouve que c’est risqué mais bien plus liquide. Si tu prends des indices larges et rien de très exotique, finalement, tu peux arriver à la même espérance de rendement. Pour autant, il faut pouvoir accepter les grosses baisses (krachs) d’où l’importance de l’allocation de départ. Je trouve que l’on vente beaucoup les vertus des SCPI, mais il faut avoir à l’esprit que tu donnes toute confiance à un gérant. Alors qu’un ETF, tu diversifies sur un nombre d’action de grosses sociétés mondiales de manière passive…
J’ai un profil très similaire suis propriétaire de ma RP + 20000€ de SCPI depuis 3 ans (Upeka) souscrits via un CGP également à l’époque et je fais un gros focus d’investissement sur la partie financière depuis (ETFs diversifiés sur PEA également) pour diversifier, et j’étais attiré de nouveau par les SCPI du fait qu’elles soient potentiellement accessibles à crédit pour accélerer mon patrimoine. Mais il faut savoir rester raisonnable je crois
Et du coup, après toutes ces réponses…. Quid d’un studio confié à une agence ? Si vous tenez toujours à utiliser votre capacité d’emprunt bien sûr (ce qui peut demeurer pertinent même si certains sur ce forum ne comprennent pas l’obsession française pour l’immobilier)
Le déficit foncier….je le fait tout les ans…cette mécanique m’exclue de toute imposition et l’excédent est reporté sur l’année suivante et cumulable pendant 10 ans.
Ceci dit dans le cas d’un crédit pour SCPI, le déficit foncier n’est pas très pertinent.
Vu que ses seules charges déductibles seraient les intérêts de crédit, il faudrait que les loyers soient plus faibles que les intérêts.
Ce qui serait un scénario absolument catastrophique.
Par contre, la subtilité est qu’avec des SCPI européennes, les intérêts ne peuvent diminuer qu’une petite partie des loyers. Généralement, ça concerne la part de loyers français + une autre portion qui dépend de la tambouille interne de chaque SCPI.
Donc, dans certains cas, il serait même impossible de déduire 100% de ses intérêts de crédit.
Sauf si le but est de baisser son imposition tout en constituant du patrimoine immo sans la prise de tête car même sur de l’immo physique, une fois tout additionné ou soustrait, on dégage pas forcément du cashflow mais il y a un effort d’épargne à faire.
Ce biais immo en France est quand même extrêmement tenace !