Yes, mes calculs prenaient bien en compte un investissement initial de 10k€ pour PP et NP.
Par contre, pour mon propos initial, je n’étais pas entré dans le détail des frais de souscription et le sachant, je comprend mieux tes chiffres.
Les chiffres chiants mais utiles
Comparatif PP/NP sur 20 ans
— démembrement 5 ans pour la NP
— Loyers non réinvestis
PP
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Invest : 10k€
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Droits de souscription: ~12% → 1 200€ soit ~120€/part
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Base économique des actifs sous-jacents: ~8 800€ soit 880€/part
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Rendement hypothétique : ~5%
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Loyers pour PP sur 20 ans: 20 x 10 000€ x 0.05
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Total gains en loyers pour PP: 10 000€
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Sur 20 ans, les gains totaux sont de 8800 € soit 88% ou 4,4% pour une annualisation linéaire
NP
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Invest : 10k€
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Droits de souscription: ~12% → 1 200€ soit ~120€/part
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Décote NP= 78% / parts
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Base économique à la souscription: 10 000€ / 780€ x 1 000€ = 12 821€
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Base économique des actifs sous-jacents à T+5: 10 000€ / 780€ x 1 000€ x 0.88 = 11 282€
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Rendement hypothétique : ~5%
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Loyers pour NP sur 20 ans: [5 x 0€] + [15 x 12 821€ x 0,05]
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Total gains en loyers pour PP: 9 615€
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Gain capital: 2 821€
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Sur 20 ans, les gains totaux sont de 12 436€ soit 124% ou 6,2% pour une annualisation linéaire
Tout ces chiffres dépassent largement le sujet de la nue-propriété seule mais ça m’a aidé à comprendre pourquoi dans ta première réponse, tu parlais du délai de 20 ans pour revenir à 0.
Si on mets ces chiffres en graphique, on voit effectivement que la dépense initiale de 10k€ est presque épongée par les loyers (gains cumulé en Y) en 20 ans après quoi, la consommation des parts supplémentaires de la NP a son petit effet.
Là, on a beaucoup tourné autour de cet exemple avec Corum et des chiffres de PP qu’on a appliqué pour le plaisir à de la NP qui n’existe pas si je ne me trompe pas.. Ça conforte ce que tu dis concernant les 20 ans si on parle du délai nécessaire pour que les revenus atteignent le montant investi.
Dans la suggestion de @mounir lors de l’analyse de patrimoine, son idée était que je fasse un placement qui me génère des revenus optimisés plus tard. Le graphique ci-dessus, comme la table de @Marc61 qui t’a répondu aussi, montre bien que la NP est un choix très intéressant pour cet objectif de générer des revenus plus importants pour un même investissement initial.
— Darryl