Mon profil : 30 ans, TMI 30%, pas d’enfants et pas de RP (d’où ma volonté d’investir en immo via les SCPI) et pas besoin de revenus immédiat
Je reflechis donc à la Nue Pro pour ne pas être imposé sur les loyers et ne pas avoir de locataires à gérer.
Que pensez vous de la qualité de gestion et des actifs de Cœur de Régions ?
J’ai trouvé une opportunité sur le marché secondaire pour acheter 35 parts pour 14k€ soit 400€/part pour une durée restante de 8 ans avant pleine propriété. Qu’en pensez vous ?
Mais au fait, pourquoi ne pas plutôt investir dans des scpi françaises en AV (c’est le huit ans qui m’y a fait penser ), tu réinvestis les loyers sans frottement fiscal, c’est pas mal….
J ai déjà quelques SCPI en AV (Iroko Remake) sur Linxea Spirit2.
En assurance vie, il y a quand même 0.6% de frais par an, ce qui est quand même à prendre en compte pour un placement sur 20 ans.
Pour la Nue Pro, je pense que la décote peut être intéressante car je n ai pas besoin de revenus mais effectivement, je me pose de plus en plus la question.
Alors la nuance c’est que ton courtier ne t’envoie pas la facture. Mais attention car si le pourcentage parait faible par rapport aux impôts il n’est pas du tout calculé sur la même base.
0,6% sur un encours de 10000€ c’est 60€. En admettant que tu perçois 500€ de loyer / an, ca te ferait environ 150€ d’impot sur une TMI à 30%, donc en effet dans sa situation, loger en AV peut être intéréssant. Mais ca mérite de faire un excel comparatif Nu propriété/pleine propriété en AV avant de se positionné.
Si je suis sur des AV 30% en France (Iroko et Remake) ça fait donc que 50€ d’impôt dans ton exemple donc équivalent entre direct et AV.
Pour la Nue Pro, comme je n ai pas besoin de revenu pour le moment, je me dis que c’était adapté. Mais finalement quand on regarde les decotes, c’est largement inférieur au rendement des scpi, pouvez vous m expliquer pourquoi ?
En gros sur 10ans c’est 40% de décote (soit 4%/an) pour des scpi visant les 5.5% de perf annuelle. Du coup sur le marché primaire, je ne comprends pas très bien l intérêt
Moi non plus ! J’ai cru comprendre que le seul cas potentiellement intéressant c’est quand on veut soustraire une partie de son patrimoine immobilier à l’IFI
En gros sur 10ans c’est 40% de décote (soit 4%/an) pour des scpi visant les 5.5% de perf annuelle. Du coup sur le marché primaire, je ne comprends pas très bien l intérêt
Euh attention, les pourcentage ca ne se divise pas comme ca. Tu pars de 60 pour arriver à 100, on est donc à bien plus de +40% (+66%) pour autant on ne peut pas diviser par 10 non plus car +6,6% puis 6,6% font plus que 13,2%
60*1,04^10 = 88,89
On est plus au alentour de 5,23% annualisé pour arriver à 100
60*1,0523^10= 99,89
Tu perds un peu de rendement, sauf que la base pour calculer ta plus value sera de 100, donc si tu vends au bout des 10 ans, pas d’impôt (contrairement à si tu touches des loyers)
Pour moi le plus simple c’est de faire des simulations excel avec différents scénarios.
De combien la part va t-elle se valoriser (car si la part se valorise, c’est pour le nu propriétaire) ? Quel vont être les loyers percus ? Quel aurait été les impôts ?
Le cas d’usage “classique”, je vais partir en retraite, j’aurais besoin d’un complément de revenus dans X année, j’aurais une TMI moins élevé quand je partirai à la retraite (pas necessaire de gagner moins cependant).
Je pense que c‘est “équilbré’“, la décôte n’est pas faite au hasard. Pour moi le gros point noir de la nu propriété c’est la liquidité : une SCPI est déjà de base peu liquide alors une SCPI démembré : il faut une “prime” d’illiquidité (que ce soit via des impôts à payer en moins ou autre)
Ne pas oublier qu’en AV tu es protégé ‘seulement’ si tu ne sors pas, si tu commences à sortir les loyers tu es fiscalisé.
Si je te donne les hypothèses dont tu as besoin, tu accepterais de faire un exemple de comparaison. Je pense qu’il y a trop de critères que je ne connais pas assez bien pour faire le comparatif Excel
Non, car on n’est pas à l’abri que je me trompe et que mine de rien c’est du boulot. Et en faisant toi même tu verras tous les grains de sable (fiscalité qui pourrait changer par ex)
), tu réinvestis les loyers sans frottement fiscal, c’est pas mal….