SCPI de nue-propriété — j'en savais moins que je ne le croyais!

Stratégie patrimoniale 📊
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SCPI du nue-propriété — qu'est-ce que c'est exactement
SCPI du nue-propriété — qu'est-ce que c'est exactement1536×1024 240 KB

Lors de l’analyse de mon patrimoine diffusée le mois dernier sur la chaîne YouTube de Finary, une suggestion de m’intéresser aux SCPI en nue-propriété a été faite par @mounir. (C’est à la 18e Minute)

Sur le coup, j’ai eu l’impression de comprendre toute l’explication limpide qu’il en fait.

Plus tard, en faisant le débriefing de la video, je me suis rendu compte qu’au delà d’une vague description approximative, j’aurais été incapable d’expliquer à quelqu’un d’autre ce qu’était vraiment le produit dans le détail.

:red_question_mark: Si vous deviez vous prêter à cet exercice dans les réponses ci-dessous, sans aller fouiller le web, sans IA :

  • comment expliqueriez-vous une SCPI en nue-propriété ?

J’ai pris la suggestion de @mounir au sérieux et j’ai voulu creuser le sujet pour mieux le comprendre et voir si ce support pouvait être intéressant pour moi.

Je viens de poser tout ça dans le dernier article sur mon blog. Ce n’est pas un guide complet de toutes les modalités et subtilités d’acquisition de SCPI. C’est surtout un guide pour le béotien que j’étais, et que je suis beaucoup moins aujourd’hui.

Curieux de lire vos points de vues ou vos retours d’expérience sur les SCPI de nue-propriété.

— Darryl

Les liens:

  • :movie_camera: * la vidéo Finary (analyse de patrimoine) a été un vrai déclencheur dans ma réflexion

  • :writing_hand: * l’article va plus loin sur la mécanique, les limites, et les cas où ça ne vaut clairement pas le coup

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Hello, bravo pour ton article !

Je m’étais intéressé un temps à la nue propriété et j’en étais arrivé à la conclusion que le seul cas où ça pouvait être utile, c’était pour limiter son exposition à l’IFI tout en se constituant un patrimoine immobilier.

Sinon, je ne vois pas comment on peut rattraper les 5 ans sans loyer (par exemple), même avec la décote, il faut autour de 20 ans pour revenir à zéro….

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Salut @Eric90

Merci pour ta lecture de l’article.

:red_question_mark: Sur ce point, je suis un peu surpris. Tu avais été confronté à quelle proposition de décote sur quelle durée?

Si on prend des chiffres purement théoriques en exemple:

  • Tu achètes des parts à 65% de décote.
  • Disons que ça concerne des parts qui coutent normalement 10 000 € (10k€) et que tu en achètes 10 en démembrement.
  • Admettons qu’elles ne sont pas du tout valorisées dans les années qui suivent l’achat et qu’elles conservent la même valeur.

Arrivé au terme du démembrement, tu récupéreras 100% de la valeur. C’est déjà 35% de valeur en plus même sans les loyers.

  • avec 10 parts à 10k€, tu as donc maintenant un capital immobilier de 100k€
  • 35k€ pour 65k€ de mise, c’est un rendement de 54% quand même
  • Si tu as eu un démembrement de 5 ans, ça fait ~11% par année.
  • Pour un démembrement de 10 ans, ~5%/an, ainsi de suite

Là se sont des chiffres théoriques un peu idéalisés j’avoue mais tu peux quand même voir qu’en nue-propriété, si les parts se maintiennent ou mieux, si elles se valorisent avec le temps, tu sera gagnant peu importe la durée de démembrement.

Si les parts se dévaluent ou s’effondrent à 0, là en effet, tu pourras toujours attendre :hourglass_not_done:

— Darryl

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Article intéressant, merci.

On attend maintenant l’article sur l’usufruit de SCPI :slight_smile: qui est très intéressant pour les sociétés à l’IS…

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Salut, pour 5 ans la décote de Corum Origin est à 22%.

Prenons l’exemple de corum en arrondissant

Prix de la part à 1000€, rendement net 5%, ce qui fait 50€ par an par part.

Tu investis 10000€ dans les deux cas.

En pleine propriété, tu obtiens 10 parts : sur 20 ans tu as touché 20x50x10 moins 6 mois = 9750€

Tu vends tes 10 parts à 8800€, gain 8550€ sur 20 ans

ÉDIT : correction, erreur de calcul :face_with_spiral_eyes:

En nue propriété, tu obtiens 12,82 parts : sur 20 ans tu as touché 15x50x12,82, 9615 moins les 6 mois qui font 320, tu as 9295€

Tu revends tes parts : 12,82x880=11280

Gain 10575€

2025€ de plus…..

Bref, faut être patient et vendre pour être gagnant avec la nue propriété, en loyers cumulés tu es toujours perdant pendant 20 ans !!!

Ça ne me convient pas.

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Bref, je ne vois pas comment être gagnant avec la nue propriété.

L’aspect fiscal, tu paies des taxes sur les loyers. Par contre quand tu achètes en nue propriété la plus value se base sur le prix de la part complète. De plus les 5% de rendement ils proviennent à la fois des loyers (que tu ne percois pas en nue propriété) et de l’appréciation de la part (que tu obtiens). Donc si ta TMI change ca peut être intéréssant.

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J’en étais arrivé à la même conclusion que toi. Mes calculs avaient surement des biais, mais la nue propriété n’était jamais rentable par rapport à la pleine propriété (dans le cas où tu réinvestis tes loyers).

D’un point de vue fiscal, je ne me suis pas penché sur la question, car ca ne me concerne pas. Mon TMI resterait à 30% dans tous les cas.

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Salut @Eric90 et merci pour ces précisions.

C’est la première chose qui m’interpelle. Quand je regarde le DIC de Corum Origin, je ne vois nulle part la notion de démembrement. Ils commercialisent bien une SCPI de rendement, à taux variable, en pleine propriété et avec une recommandation de placement sur 10 ans.

Est-ce que la décote de 22% dont tu parles vient d’un autre distributeur qui commercialiserait indirectement les produits Corum en démembrement?

Tu vends tes 10 parts à 880*0*€, gain 8550€ sur 20 ans
…

Ton cal cul est donc 10 x 880€ + 9 750€ - 10 000€= 8 550€

…
Tu revends tes parts : 12,82x880=11280

Ton calcul est donc (10 000€/780€) x 880€ + 7 371€ -10 000€ = 8 653€

Mon impression est que la décote de 22% dont tu parles, tu l’appliques à la fois à l’achat en montrant que tu peux acheter 12,82 parts au lieu de 10 mais, sans que je comprenne pourquoi, tu l’appliques aussi, en partie du moins, à la revente que tu fais ici à perte (880€ au lieu de 1 000€ par part).

Si je reprends strictement tes hypothèses avec cette décote à l’achat et les 6 mois de carence mais sans dévalorisation finale des parts, normalement, tes calculs deviennent:

  • 10 000€ + 9 750€ - 10 000€ = 9 750€ de bénéfice (pour la pleine propriété sur 20 ans, soit un « gain annualisé moyen » de ~4,88%)

  • (10 000€/780€) x 1 000€ + 9 295€ -10 000€ = 12 115€ (pour la nue-propriété avec 5 ans en NP & 15 ans en PP, soit un « gain annualisé moyen » de ~6,10%)

Ça, c’était la partie un peu chiante, juste pour m’assurer d’avoir bien compris ton raisonnement.

Si on revient à l’intention initiale de ce post (et de l’article), est-ce que cet échange n’illustre pas justement le fait qu’on pense souvent maîtriser les subtilités des SCPI… alors qu’en réalité, on confond encore assez facilement le produit et ses modalités d’acquisition ?

En tout cas, c’est exactement là où j’en étais avant d’écrire avant de creuser le sujet — donc si cette discussion fait écho, l’article ne devrait pas être inutile.

— Darryl

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Salut @Marc154

Tu as raison de mentionner le réinvestissement des loyers qui peut être un puissant levier. Je n’en ai pas parlé puisque je limitais le sujet et mes exemples uniquement à la nue-propriété à l’issue de la période de démembrement, avant toute perception de loyers.

Les raisons qui rendent la NP inadaptée à mes besoins actuels tiennent plutôt à ceci:

  • Je n’ai pas le temps et l’énergie pour analyser et suivre les gestionnaires de SCPI et leurs produits. J’ai cessé de faire du stock picking pour cette même raison.
  • Ma présence sur le sol français n’est pas une certitude dans un avenir à moyen et à long terme. Ces produits sont trop franco-français (même si les parcs immobiliers sont à l’international parfois) pour que j’en assume la complexité si je devais quitter le territoire français.
  • L’illiquidité est un énorme NoGo pour moi. Comme je le mentionne dans la video de Finary, ce n’est pas à mon âge et avec mes revenus actuels que je vais beaucoup m’enrichir avec mes investissements. Pour ça, je me tourne vers la création de valeur et l’entreprenariat. Mon portefeuille, je le conçois donc comme un couteau de survie qui doit être mobilisable à 80-90% très rapidement.
  • Pour investir dans la NP pour que ça vaille un peu la peine, je devrais arbitrer un % excessif de ce que je détiens pour le bloquer à long terme et ça, je ne suis vraiment pas chaud. Même 5 ans, c’est trop long pour moi aujourd’hui.

— Darryl

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Salut @Urya03

Oula! :see_no_evil_monkey: :hear_no_evil_monkey: :speak_no_evil_monkey:

Déjà que la nue-propriété à elle seule est trop complexe pour ma stratégie actuelle !

Dans l’article, j’ai volontairement balayé le sujet en écrivant ceci:

”Dans une gestion patrimoniale, l’usufruit est généralement écarté car il ne permet ni la croissance ni l’accumulation du capital. Il transforme du capital en flux de revenus sur une période plus ou moins longue. C’est un outil de trésorerie plutôt adapté aux entreprises qui cherchent à optimiser des excédents de trésorerie.”

Je ne suis pas, pour l’instant, la bonne personne pour traiter ce sujet. Si c’est urgent J’ai bien peur que tu devras t’y coller.

:rofl:

— Darryl

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880€ c’est le prix de retrait, rien à voir avec la décote

C’est le prix d’achat amputé des frais de souscription (12% chez Corum)

Ben non, l’hypothèse c’est on investit 10000€ dans les deux cas, ici tu investis 12800€…

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Avec les hypothèses suivantes

Loyer de 5% (ramené à 3,5% pour 30% d’impôt), clé de démembrement à 0,22, fais de sortie à 12%. En supposant que le prix de la part ne bouge pas.

Année Pleine propriété Nu propriété à 5 ans
0 1000 1000
1 1035 1000
2 1071,225 1000
3 1108,717875 1000
4 1147,523001 1000
5 1187,686306 1282
6 1229,255326 1326,87
7 1272,279263 1373,31045
8 1316,809037 1421,376316
9 1362,897353 1471,124487
10 1410,598761 1522,613844
11 1459,969717 1575,905328
12 1511,068657 1631,062015
13 1563,95606 1688,149185
14 1618,694522 1747,234407
15 1675,348831 1808,387611
16 1733,98604 1871,681178
17 1794,675551 1937,190019
18 1857,489196 2004,991669
19 1922,501317 2075,166378
20 1989,788863 2147,797201

Je considère que comme la nu propriété est illiquide elle reste à 1000 le temps du démembrement puis à 1000/0,78 au bout des 5 ans.

En cas de rachat (ce qui n’est pas recommandé) à 5 ans

Pleine propriété = 880 + 187 (qui sont déjà sorti en réalité, cela correspond au loyer réinvesti) = 1067€

Nu propriété = 0,88 * 1282 = 1132€

A 20 ans

PP 1000 * 0,88 + 989 = 1869

NP : 1282 * 0,88 + 865 = 1993€

Evidemment ca change énormément en fonction de la situation, et comme rappelé la nu propriété est encore plus illiquide que la pleine propriété. Avec une TMI de 11, ca change la donne par exemple

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Yes, mes calculs prenaient bien en compte un investissement initial de 10k€ pour PP et NP.

Par contre, pour mon propos initial, je n’étais pas entré dans le détail des frais de souscription et le sachant, je comprend mieux tes chiffres.

Les chiffres chiants mais utiles

Comparatif PP/NP sur 20 ans

— démembrement 5 ans pour la NP

— Loyers non réinvestis

PP

  • Invest : 10k€

  • Droits de souscription: ~12% → 1 200€ soit ~120€/part

  • Base économique des actifs sous-jacents: ~8 800€ soit 880€/part

  • Rendement hypothétique : ~5%

  • Loyers pour PP sur 20 ans: 20 x 10 000€ x 0.05

  • Total gains en loyers pour PP: 10 000€

  • Sur 20 ans, les gains totaux sont de 8800 € soit 88% ou 4,4% pour une annualisation linéaire

NP

  • Invest : 10k€

  • Droits de souscription: ~12% → 1 200€ soit ~120€/part

  • Décote NP= 78% / parts

  • Base économique à la souscription: 10 000€ / 780€ x 1 000€ = 12 821€

  • Base économique des actifs sous-jacents à T+5: 10 000€ / 780€ x 1 000€ x 0.88 = 11 282€

  • Rendement hypothétique : ~5%

  • Loyers pour NP sur 20 ans: [5 x 0€] + [15 x 12 821€ x 0,05]

  • Total gains en loyers pour PP: 9 615€

  • Gain capital: 2 821€

  • Sur 20 ans, les gains totaux sont de 12 436€ soit 124% ou 6,2% pour une annualisation linéaire

Tout ces chiffres dépassent largement le sujet de la nue-propriété seule mais ça m’a aidé à comprendre pourquoi dans ta première réponse, tu parlais du délai de 20 ans pour revenir à 0.

Si on mets ces chiffres en graphique, on voit effectivement que la dépense initiale de 10k€ est presque épongée par les loyers (gains cumulé en Y) en 20 ans après quoi, la consommation des parts supplémentaires de la NP a son petit effet.

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Là, on a beaucoup tourné autour de cet exemple avec Corum et des chiffres de PP qu’on a appliqué pour le plaisir à de la NP qui n’existe pas si je ne me trompe pas.. Ça conforte ce que tu dis concernant les 20 ans si on parle du délai nécessaire pour que les revenus atteignent le montant investi.

Dans la suggestion de @mounir lors de l’analyse de patrimoine, son idée était que je fasse un placement qui me génère des revenus optimisés plus tard. Le graphique ci-dessus, comme la table de @Marc61 qui t’a répondu aussi, montre bien que la NP est un choix très intéressant pour cet objectif de générer des revenus plus importants pour un même investissement initial.

— Darryl

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On pourrait aussi rajouter les cinq premières années de loyers de la SCPI comme réinvesti afin de faire coïncidé le moment où tu touches les loyers avec la nue-propriété et du coup tu peux encore augmenter ton délais où cela devient “mieux” que la PP

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Non, tu as écris :

10 000€/780€) x 1 000€ + 9 295€ -10 000€ = 12 115€ (pour la nue-propriété

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Pourquoi tu dis ça ? Bien sûr qu’on peut acheter du Corum en NP !!

Va voir sur Louve Invest…

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Bonjour @Eric90

Je dis ça uniquement pour préciser que j’ai appliqué à la NP, les mêmes chiffres que je voyais dans le DIC de Corum pour la PP.

Je m’en fout un peu de Corum et tant mieux si le produit existe en NP aussi. Je n’ai fait que récupérer le DIC chez Corum pour mieux comprendre les chiffres qui ont été amenés. Je ne vais pas investir dans les SCPI en PP ou en NP donc, je ne cherche pas trop les produits existants.

Mon sujet ici, désolé d’y revenir, c’est de bien comprendre la nature du produit de NP et comment il se distingue des autres modalités d’acquisition de SCPI.

Je remarque que personne, pas plus ici que sur mes réseaux sociaux, n’a essayé de répondre “à froid” à la question qui m’aurait bien emmerdé il y a encore un mois :rofl:

Suite aux recherches pour le post sur mon blog, le fil de cet échange a aussi aidé à sortir encore un peu plus du flou total dans lequel j’étais il y a encore quelques semaines au sujet de la nue-propriété. J’espère qu’il en aidera d’autres qui découvrent le sujet.

— Darryl

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Je pense que j’ai bien clarifié ce point avec mes calculs mis à jour et expliqués dans mon message précédent.

— Darryl

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Oui, j’ai corrigé mon post. En NP tu es gagnant au bout de vingt ans après la revente.

Mais en loyers cumulés, même au bout de 20 ans, tu es toujours perdant en NP. C’est pour ça que ça ne me convient pas.

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Les parts en nue pro sur Iroko par exemple sont vers les 5% par an, sans frais d’entrée. C’est bien plus intéressant que celles de corum :wink:

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