Bonjour Ă tous,
Je me permets de vous demander conseil sur un projet et une « optimisation fiscale » que je trouve plutôt intéressante.
J’ai dans l’idée d’arbitrer mon immobilier physique, vers un immobilier papier (ou vers d’autres types d’investissements, moins chronophage).
Mon idée serait de créer une SCI à l’IS dans laquelle je mettrais de l’usufruit de parts de SCPI afin de pouvoir procéder à un amortissement comptable. La nue propriété serait acquise par moi même, mais en nom propre.
Le financement de l’acquisition de l’usufruit se ferait via un apport en CCA sur le compte de la SCI et la nue propriété serait acheté également via mes fonds personnels.
Prenons l’exemple simple d’une clé de répartition en 60/40 sur un démembrement temporaire (15 ans), et un projet de 200K. L’usufruit (80000e) est financé via un apport en CCA / La nue propriété en fond propres (120000e).
J’aimerai procéder à une rémunération des apports en CCA (80000e) tout au long des 15 ans. Cela permettrait donc, de rajouter un peu de charge pour gommer l’IS (même si l’amortissement est déjà existant via l’acquisition de l’usufruit).
Dans 15 ans, lors du remembrement, je cède mes parts en pleine propriété à ma SCI (qui me les rachètes pour 200 000 euros, si pas d’évolution du prix de la part). Je refinance ces 200K par un apport en CCA.
Je récupère les 200 000 euros initiaux donc sans fiscalité (car pas de PV). Et la SCI repart sur le même mécanisme de rémunération des apports en CCA mais sur 280 000e et non 200000e. (Plus d’amortissement, certe, car les parts sont en pleine propriété), mais la rémunération des apports en CCA (apport plus conséquent) permettra de gommer l’IS.
Qu’en pensez vous ? Plutôt astucieux, ou faut il mieux partir directement sur de la PP en SCI à l’IS (pas d’amortissement…)?
Merci Ă vous tous !
Leopen
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Bonjour,
ça sent fort l’abus de droit fiscal, à moins que tu arrives à démonter que l’objectif de ton montage est autre que d’esquiver l’impôt.
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Clairement abus de droit, redressement immédiat
En passant la rémunération des CCA est à imposer sur ton IR donc c’est pas gratuit tu déduis à l’IS mais tu imposes à l’IR 
« J’aimerai procéder à une rémunération des apports en CCA (80000e) tout au long des 15 ans »
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Lau29
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J’ai déjà envisagé cette option et d’après ce que j’ai vu/lu, c’est possible. L’autre possibilité est bien plus simple mais moins intéressante comme tu le dis (apport en CCA et que la SCI achète directement les parts).
Concernant la première option que tu présentes, elle m’a été suggérée par un conseiller Iroko (lorsque j’ai demandé s’ils avaient des parts en usufruit).
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Flat tax sur la partie rémunération des apports en cca
Oui c’est ce que j’écris à la fin, mais tu te prives de l’amortissement du coup, car les parts de scpi en pleine propriété ne sont pas amortissables…
Et l’idée est de sortir du cash en fait, bien sur que je suis imposé a la flat tax sur la rémunération des apports en cca
Leopen
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Que vas-tu répondre au fisc quand il te demandera les objectifs d’un tel montage ?
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Je gomme l’is mais je paye ma flat tax. Certe je sors de l’argent de la société, mais je paye de l’imposition.
Leopen
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il y un truc que je ne comprends pas aussi. Si tu annules l’IS c’est que ta SCI ne fait pas ou très peu de bénéfices. Donc avec quoi elle te rachète tes SCPI ? un nouvel apport en CCA avec le fruit de la vente des SCPI qu’elle ne ta pas encore payé ?
Si la SCPI paye 5% sur tes 200000e à ta SCI, et que ta SCI te rémunère 5% tes apports en CCA (80000e) les 15 premieres années (+ l’amortissement car ce sont des parts d’usufruits), t’es tranquille.
T’auras pas d’IS.
Et oui c’est exactement ça. Je refais un apport de 200K en CCA (que je me rembourse quelques jours après)
Leopen
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je t’invite à te renseigner et à faire très attention ça peut couter extrêmement cher :
Conformément aux dispositions de l’article L.64 du livre des procédures fiscales, l’administration fiscale dispose de la possibilité d’écarter les actes fictifs ou ceux ayant un but exclusivement fiscal.
Sont ainsi visés les actes qui ont été inspirés uniquement dans l’objectif d’éluder ou d’atténuer la charge fiscale du contribuable.
La plupart du temps, l’abus de droit fiscal prend la forme d’un montage artificiel, dénué de toute substance, qui a pour but d’éluder ou d’atténuer l’impôt.
Tu auras été prévenu.
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Je vais prendre conseil oui, c’est un peu le but de ma démarche
Leopen
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le But de l’opération est fiscal, tu l’écris toi même dans ton message initial donc ça ne passe pas. Il faudrait que ta SCI soit déjà existante avec d’autres biens pour pouvoir justifier le contraire.
Mouais, quand tu fais un investissement en pinel ou denormandie, le but est fiscal, et c’est pas un abus de droit fiscal pr autant.
Je cherche pas à gommer de l’impôt a tout prix, je cherche a investir en scpi et a le faire de la meilleure façon possible.
Leopen
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Au bout de 15 ans tu auras une trésorerie de 90000 € au mieux à laquelle il faut déduire les frais annuelle de la SCI fois 15. A moins que la SCI emprunte tu n’auras pas 200 000 € mais ça ne sera pas facile
Leopen
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Il ne faut pas comparer des dispositifs incitatifs qui ont un objectif (autre que de te permettre de diminuer tes impôts) avec une opération dénuée de toute substance…
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Absolument pas pour le coup… La trésorerie je l’ai, là n’est pas le problème. Je financerai sur mes fonds propres.
L’objectif est d’investir en scpi, t’as pas l’air de comprendre l’idée initiale