Bonjour,
Comme écrit dans le titre, peut-on acheter l’usufruit de parts de SCPI avec sa société à l’IS et dans le même temps acheter la nue-propriété en temps que personne physique ?
Avantages pour la société :
Revenus réguliers avec un faible investissement,
Diminution de l’IS en amortissant la valeur de l’usufruit.
Avantages pour moi :
Acquisition de parts décotées,
Possibilité de sortir de l’argent de la SAS via compte courant d’associé,
Préparation d’un capital ou d’une rente pour ma retraite à la fin de l’usufruit.
Je n’arrive pas à savoir si le fisc serait en droit de requalifier cela en abus de droit ?
Y’a-t-il ici un fiscaliste qui saurait me répondre ?
L’administration pourrait considérer que, dans la mesure où tu peux récupérer tous les loyers via le remboursement du compte courant, le démembrement (et l’interposition de la société) serait fictifs.
C’est « ton » argent qui serait utilisé pour souscrire (via un compte courant, certes).
Les loyers ne seraient que faiblement imposés (IS à 15% après avoir déduit des charges en raison de la baisse de valeur de l’usufruit), tu percevrais donc des loyers dans ta poche quasiment sans imposition.
Parallèlement, tu ne paierais pas d’impôts lors de la reconstitution de la pleine propriété.
Je trouve que c’est trop de risque, alors que tu pourrais juste souscrire un usufruit et une nue propriété séparément, sans risque que l’opération soit considérée comme fictive.
Mais l’opération n’est pas fictive puisque la holding a pour principale activité de développer un patrimoine en partie avec l’apport de fonds personnels en compte courant et en partie grâce aux dividendes qu’elles perçoit d’une société dont elle a des actions.
De plus, suite à la donation de la nue-propriété de la holding à ma fille, il y a un but principalement patrimoniale qui n’est pas fictif du tout.
Il y a bien un objectif réel de faire grandir un patrimoine et de le transmettre à ma mort et non un objectif d’effacement d’impôt (même si l’opération est intéressante de ce point de vue aussi).
J’ai eu mon comptable qui m’a parlé de ce montage et en faisant des recherches, je suis tombé sur ce magnifique thread,
@Leopen T’as pu avoir des éléments supplémentaires justifiants ce montage?
Aurais tu des exemples de contrats que t’as pu trouver?
Quels sont les différents découpages? 50 50? 20 Perso 80 entreprise?
Je pose ces questions pour savoir si l’investissement personnel est important
Mon comptable et un CGP m’ont confirmé que pour une holding patrimoniale, il n’y a pas d’abus de droit car l’objectif principal est bien patrimonial et non principalement fiscal.
@_Rkab : il faut respecter la clef de répartition définie par la société de gestion.
C’est ce montage qui m’avait été proposé par un conseiller Iroko Zen quand j’ai demandé si ils proposaient des parts en usufruit (pour ma holding). Donc à priori c’est pas fou / du jamais vu.
J’y avais pensé également mais le problème est que pour que cela ait un impact il faut acheter beaucoup de parts et que cela revient vite cher pour la personne physique (mon compte courant perso est toujours très bas par rapport à ce que j’ai en pro). (Je veux dire que tu ne vas pas t’embêter à faire ça pour 1000 euros).
Le pourcentage est la clé de démembrement qui varie en fonction des SCPI.
C’est intéressant si effectivement on a des moyens perso significatifs et/ou si on est en capacité de rembourser un prêt perso qui permet le financement des SCPI par un emprunt.
Je finance une partie la nue-propriété avec mon salaire jusqu’à la retraite. Pendant ce temp ma Holding encaisse les loyers qu’elle réinvesti en ETF. A la retraite, je récupère les loyers pour me faire un complément de revenu.
Le principe est intéressant mais si tu veux éviter tout risque d’être embeté pour abus de droit ne t’embête pas :
souscrit séparement les usufruits et les nue pro, idéalement sur des SCPI différentes mais dont les caractéristiques sont proches !!
Je sais pas mais cela me semble bien risqué pour le fisc tu contourne l’imposition par abus de droit et là ça dépend sur quelle agent tu tombes… puisque même la loi est floue ça laisse des champs d’interprétation pour tous mais celui qui tranche c’est bien l’agent du fisc
