Je suis résidente suisse et viens d’investir dans 3 SCPI (Primovie, Novapierre Allemagne 2 et Activimmo) pour la somme de 297 000 euros (environ 98 000 euros chaque SCPI), sur les conseils d’un CGP.
J’ai fait un emprunt bancaire sur 20 ans en décembre 2022 pour effectuer cet investissement et j’ai obtenu un taux de 3,3%.
Mon CPG m’a vendu le produit comme étant le produit idéal en investissement immobilier pour un non résident français, et m’a expliqué que le taux obtenu de 3,3% pour l’emprunt était très bon. Etant novice en la matière et très occupée, j’ai fait confiance et j’ai signé.
Je me rends compte à postériori (grâce à l’application Finary notamment), que j’ai des frais énormes et je me dis que mon investissement est loin d’être rentable…
Entre la fiscalité, les frais de souscription, les frais de gestion, le taux de l’emprunt et l’assurance, j’ai l’impression d’avoir fait une opération blanche.
Avez-vous un avis sur cet investissement et sa rentabilité? Le but au départ était d’accroître mon patrimoine sur une durée de 20 ans.
Si les frais sont trop importants, quelle stratégie adopter pour limiter la casse ?
me couper un bras et tout revendre pour investir autrement ?
attendre et renégocier mon emprunt en attendant (je ne sais pas si c’est faisable)? Renégocier aussi mon assurance emprunteur (0.41%)?
demander à mon CPG de me reverser certains frais en cashback?
Merci pour votre retour d’expérience sur ce sujet.
Bonjour @Delphine1, Pour essayer de te rassurer un peu sur ton investissment voici quelques elements qui j’espere te permettront d’y voir plus clair:
l’investissment en SCPI est un investissment en immobilier sur du long terme. Les frais de souscription de 10 a 12% peuvent paraitre eleves, mais a mettre en regard d’un investissement immobilier classique avec les 7.5% de « frais de notaire » qui sont dus.
les taux d’emprunts du marche sont assez hauts comparativement aux dix dernieres annees, ce qui forcement reduit le rendement. Neanmoins, tu pourras deduire les interets d’emprunt et d’assurance de tes revenus de SCPI, ce qui reduira la fiscalite
les SCPI servent des rendement aux alentours de 4 a 6% net de frais de gestion avec une tres bonne resilience dans la periode de crise recente, ce qui te permet d’esperer que ces rendements vont continuer sur ce niveau
Comme beaucoup d’actif immobilier, la valeur des parts de SCPI va progressivement se relavoriser avec le temps avec des solides SCPI. Une revalorisation moyenne de 1-1.5% par an est raisonable et permettra d’augmenter la valeur de ton capital a terme
Je ne connais pas Novapierre Allemagne 2, mais j’ai aussi des SCPI Primovie et Activimmo. Primovie est plus ancienne et continue de progresser dans le secteur de la sante qui reste porteur. Activimmo est beaucoup plus recente et investie dans la logistique avec des perspectives interessante de rendement au regard des problemes logistique actuels. Il semble donc qu’il y ai deja une certaine diversification positive dans ce portefeuille qui permettra de supporter certains cycles.
Beaucoup de membres de cette communaute ont investi dans des SCPI (moi y compris) et les avis restent positifs comme un produit de diversification et d’investissement a long terme. Dans ton cas, il serait dommage de revendre maintenant, car tu perdrais les frais de souscription d’environ 10%. Les SCPI sont un investissement a long terme qui dans les 15 dernieres annees a tenu ses promesses (cela ne presage pas du futur bien entendu). Une option dans quelques annees est d’evaluer une renegociation des taux de credit si (si) les taux d’emprunt baissent.
Tu te poses les bonnes questions et il y aura sans doute d’autres personnes dans le forum pour apporter leur point de vue avec leur experience passee en SCPI. J’espere que ces quelques elements te permettront de te rassurer sur ton investissment
Note: je rajoute que je suis aussi non-resident et que les SCPI sont un bon produit dans cette situation, mais a voir avec les regles de fiscalite Suisse que je ne connais pas
Bonjour,
il est curieux qu’un CGP propose ce produit à une résidente Suisse.
Il faudrait voir ta situation complète (propriétaire de ta résidence principale, comptes tu rentrer en France ? Si non, as tu un compote titres en Suisse, etc…)
Les commissions touchées par le CGP sur les parts de SCPI vendues et parfois même sur l’intermédiation en crédit n’est sans doute pas étrangère au fait qu’il t’aie proposée cet investissement…
J’ajoute une précision : l’affichage des frais des SCPI sur Finary est sujette à débat (sur un autre topic du forum). Contrairement à 2 ETFs qui répliquent un même indice où l’ETF le moins cher devrait théoriquement être le plus rentable, ce n’est pas le cas des SCPI. Une SCPI peut servir un rendement net correct en ayant des frais élevés si elle est bien gérée.
tout a fait. les scpi corum en sont le parfait exemple : rendement de 5-6% malgré 13.2% de frais.
je trouve aussi insight non pertinant pour les scpi. Il me dit frais « Elevé » pour 50% de mes scpi et une seule est « optimisé ». mais l’optimisé est la seule pour laquelle il indique des frais de sortie.
Bonjour Fabian,
Merci pour ta réponse très complète et positive.
Investir dans les SCPI reste peu risqué et facile à gérer depuis l’étranger.
Comme tu expliques, les rendements se situent vers 4,5% net de frais de gestion. Mais si tu ajoutes à cela une fiscalité française de l’ordre de 27%, un taux d’imposition en Suisse qui sera un peu réhaussé, le taux d’emprunt à 3,3%, la rentabilité est largement effritée.
Il y avait sans doute mieux à faire…
Je te remercie en tout cas pour ton message, c’est vraiment sympa de partager ton expérience!
Dans quel pays résides-tu et comment as-tu envisagé la gestion de ton patrimoine (as-tu un CGP?) ?
Delphine
Bonjour Jonathand,
Oui, je suis d’accord avec toi. J’ai l’impression que la SCPI n’est pas le meilleur produit pour un résident Suisse.
J’ai fait l’erreur du débutant, mais l’avantage est que cela me sert d’expérience pour la suite.
Je suis (presque) jeune et ai encore le temps…
Alors comme expliqué, je débute dans ce domaine (après 10 ans de procédure de divorce qui m’a financièrement mise à plat), donc non, je n’ai aucun autre produit, et je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale.
Tu sembles avoir des connaissances dans ce domaine, es-tu également français résident suisse?
Delphine
Bonjour José,
Pour ces frais élevés, il y a peut-être moyen de se rattraper en réduisant les frais de souscription, via une demande de cashback de son CPG? Est-ce possible?
Delphine
Bonjour,
Je rejoins les commentaires précédents. L’investissement en SCPI doit s’envisager sur du long terme vu les frais initiaux.
Je ne connais pas trop Novapierre 2 mais Primovie et Activimmo sont des SCPI solides avec un rendement correct.
Un taux de 3.3% est en effet assez élevé mais idem je ne connais pas les taux proposés en Suisse aux residents actuellement. Et quid de la fiscalité ??? (C’est souvent ça qui défini la rentabilité d’un placement). Tu pourras déduire les intérêts d’emprunts de tes revenus pour adoucir la fiscalité.
Et oui tu devrais négocier avec ton CGP un cashback parce que je pense qu’il s’est fait une belle marge (il aurait dû te le spécifier). Pour infos Ramify ou Louve Invest propose des cash back de l’ordre de 2.5%.
Bon courage
Alors je pense rentrer en France d’ici une 10aine d’années.
Mais en attendant, il me semble intéressant d’investir en Suisse avec une fiscalité plus avantageuse qu’en France sur certains produits effectivement.