Strategie investissement Expat US

Salut a tout le monde,

Etant expatrié depuis quelques années aux US (et donc soumis a toutes les régulations de l’IRS et les impôts d’expatries) les investissements en France sont relativement compliqués. Je voulais savoir si certaines personnes avaient pu trouver des astuces afin de pouvoir investir au mieux en France, notamment en immobilier. L’accès aux SCPI étant restreint, les impôts sur les revenus d’immobiliers physiques étant élevés, nue-propriété sans revenus pendant une periode, structure juridique pour faire detenir vos biens par une entité francaise et avoir plus acces aux credits?

Merci d’avance

Julien

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Bonjour @JulienDMDB ,
A mon avis, vu les possibilités d’investissement aux US, la stabilité juridique du pays et la faiblesse de la taxation (comparée à la France), tu as tout intérêt à investir aux US seulement.
Sans compter que l’immobilier à distance (genre un boite qui fait la recherche et qui loue pour toi), ça va manger toute la performance du projet. Je sais de quoi je parle, j’ai 6 apparts en région parisienne.

Pour les USA, le mieux c’est de l’ETF chez Fidelity ou Vanguard à travers les comptes favorisés (Roth IRA, 401(k) ), et si tu tient à faire de l’immobilier, la stratégie BRRRR marche aussi las bas (les taux sont plus élevés, mais il y a pas mal de déduction et le risque locatif est moindre selon les Etats).

cdt
Jonathan

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Hello @JulienDMDB ,
Concernant les impôts, si tu reste en LMNP (donc en respectant un plafond de revenus locatif de 23k€) tu peux payer pas (ou peu) d’impôts au moins pendant les premières années du projet.
Pour le financement, il y a des banques qui prêtent aux expats qui souhaitent investir dans l’immo en France (nous on a des courtiers partenaires spécialisés sur ce type de prêts).
Enfin, pour ce qui est de la gestion du projet à distance, il existe des sociétés (comme nous) qui font de l’investissement locatif clé en main et gèrent le projet à ta place.

Merci @jonathand et @Florent pour vos retours. Vos stratégies sont intéressantes.

Pour ma part je cherche plutôt à louer non meublé (pas de LMNP mais moins de turnover et de contraintes de gestion)

Les ETF sont clairement quelque chose que j utilisé pour toutes les raisons évoquées dans la communauté régulièrement notamment autour des frais.

@jonathand pour ta part tu utilises aussi le LMNP pour louer tes biens ?

Merci
Julien

Bonjour @JulienDMDB
Le LMNP est un régime fiscal et non une durée de bail. J’utilise à la fois le LMNP et la SCI à l’IS.
Te concernant le LMNP n’aura pas sens car tu te retrouveras LMP (sauf si moins de 23K€/ an).
Si tu cherches un appartement sans gestion dans une grande ville, tu peux espérer du 2-3% avant impôts.

Les impôts dépendront du mode d’exploitation, mais en gros tu peux t’attendre en net a du 1,3 -1,8%, soit proche du taux du T-bill 10 ans US (le livret A US ^^ ).

Si tu le fais à crédit tu dois pouvoir doper le rendement, mais à mon sens ça reste un NOGO.