Profil
26 ans, Paris, en couple (locataires), mais j’investis seule pour le moment : la résidence principale à deux viendra plus tard (lieu, date et budget non décidés, probablement banlieue proche Paris, ou Lyon/Grenoble).
Je suis en CDI, 3 800 € brut (environ 2 900 € net par mois), MAIS je risque un licenciement économique d’ici environ 2 mois, sauf reprise de l’entreprise.
Capacité d’épargne mensuelle : avec le CDI actuel - 600-900e/mois;
Patrimoine actuel
30 k€ de réserve de sécurité à part (Livret A et LDDS)
130 k€ liquides à placer, issus de la vente d’un bien hérité
Pas encore de PEA ni AV, j’attends de me décider sur la répartition des 130K pour savoir quel courtier choisir (les frais changent pas mal en fonction des montants) - je tends vers Trade republic pour l’instant
À venir : 150 à 200 k€ nets possibles d’un autre bien hérité, vente prévue d’ici environ 1 an. Cet argent serait destiné à la résidence principale à deux (A challenger)
Objectifs
Un premier bien locatif (appartement ou petit immeuble), en Île-de-France, à Marseille ou autour de Chambéry (des proches y vivent) - idéalement avec petit CF+
Faire travailler une partie en bourse via un PEA - long terme
Ne pas bloquer ma capacité d’emprunt pour la future RP
Tolérance au risque
Profil équilibré à prudent.
Mon dilemme principal
Avec mes revenus, je ne peux pas emprunter plus d’environ 100 k€. Pour un locatif, faut-il donc mettre un gros apport (60 à 90 k€) et emprunter peu, au risque d’immobiliser du cash ? Ou garder du cash et acheter plus petit ? Et je ne veux pas me bloquer pour la résidence principale plus tard, même avec un apport de 150 à 200 k€ attendu.
Ce que je prévois (à challenger)
Aucune décision définitive sur l’immo avant d’être fixée sur mon CDI - début décembre
Répartition provisoire des 130 k€ : environ 65 k€ pour l’apport immobilier (fonds euros en attendant), 30 à 55 k€ en PEA (ETF Monde ESG), le reste en tampon
Ouvrir le PEA rapidement (Trade Republic ?)
Immobilier : un seul appartement en coloc VS petit immeuble (2-3 petits apparts) avec potentiellement des travaux ? Etant à Paris, difficile de se déplacer dans des petites villes pour suivre le chantier.
Mes questions
La répartition (réserve / apport immo / PEA) vous paraît-elle cohérente pour un profil équilibré à prudent de 26 ans ?
Locatif avec 100 k€ d’emprunt maximum : gros apport ou petit apport ? Comment ne pas pénaliser la capacité d’emprunt de la résidence principale à deux ?
Où placer l’argent de l’apport pendant 12 à 24 mois ? (Pour le moment dans un livret boosté à 5% annuel pour 3 mois puis 1,6% annuel, mais AV mieux même si retrait avant les 8 ans?)
PEA : quel courtier pour 30 à 55 k€ (en un versement ou en DCA sur 8 à 12 mois), puis 300 à 500 €/mois ? PEA seul ou PEA plus assurance-vie, si la résidence principale peut arriver avant 5 ans ?
C’est très difficile d’être rentable à Paris à cause des prix élevés causant un énorme différentiel entre le loyer et la mensualité de crédit. Je ne connais pas Marseille ou Chambéry mais je suppose que c’est pas fou non plus.
Il vaut mieux mettre le plus petit apport possible car c’est l’effet de levier qui rend le truc rentable. En cash l’immo n’est pas rentable.
Ton locatif va forcément te prendre de la capa d’emprunt. A voir si c’est pas mieux de commencer par la RP si c’est une envie que tu sais que tu as déjà.
Je rejoins Olivier sur la partie immo. Je commencerais par alimenter le PEA en DCA accéléré 2 000 € / qzn la première année (donc 48 000 €). Le marché me semble trop fluctuant actuellement pour risquer le lump sum et l’étaler sur un an ne vous fera pas trop perdre compte tenu de votre horizon de placement.
Pour l’immo, je mettrais la priorité à votre RP. Votre situation pro n’étant pas encore déterminée, vous lancer dans un projet d’investissement illiquide ne me semble pas adapté à votre situation. Donc je conserverai la partie restante de votre vente : 65 000 € en fond euro sur une AV pour le projet RP. Votre bien hérité à venir complètera cette somme pour augmenter l’apport de votre RP et constituer un apport pour votre projet d’investissement immo. L’idée est de financer votre RP avec un crédit faible, pour pouvoir vous conserver un potentiel de crédit élevé pour votre investissement immobilier un peu plus tard. Comme évoqué au début, je rejoins Olivier sur le fait d’avoir un levier élevé sur votre investissement immo.
J’insiste sur le fait de bien étudier votre projet d’investissement immo. La rentabilité n’est pas élevée. Fiscalité, frais, normes, risques… Perso, j’ai lâché l’affaire lorsque j’ai vu les emmerdements qu’a eu mon entourage et la rentabilité faible du truc. L’investissement boursier c’est risqué aussi, mais sur un ETF d’un indice large et avec un horizon comme le vôtre, j’aurais d’abord rempli le plafond du PEA (en 8 ans 1/2) avant de diversifier dans de l’immobilier. Voici la chronologie que je mettrais en place :
2027 : initialisation de votre investissement
65 000 € >>> Versement fond euro (si possible boosté)
DCA 2000 € / quinzaine sur PEA (48 000 € de votre héritage + capacité DCA normal)
2028 : investissement total de votre premier héritage (65 000 € AV 65 000 € PEA)
DCA 1000 € / quinzaine sur PEA (24 000 € de votre héritage + capacité DCA normal)
Vente deuxième bien hérité ? + 150 000 / 200 000 €