💬 Sujet du post : Comparatif investissement locatif vs investissement passif type MSCI World

[Mael11]

Bonjour à tous,

Je cherche un simulateur (Excel, Google Sheet ou autre) permettant de comparer mon investissement locatif avec un investissement passif sur un indice comme le MSCI World.

L’idée serait la suivante :
Au lieu d’investir dans mon bien immobilier (frais de notaire, rénovation, taxes, charges, etc.), j’aurais mis ces mêmes sommes, aux mêmes dates, sur le MSCI World. Je souhaite donc modéliser ce scénario alternatif pour voir ce que j’aurais pu obtenir avec un placement passif à capitalisation régulière.

Avez-vous déjà vu passer un fichier ou un outil qui permet ce genre de comparaison en prenant en compte la chronologie des décaissements ?

Merci d’avance pour vos partages !

[Aze]

Il existe une 3e voie : faire les deux en même temps. L’investissement locatif avec l’argent de la banque, et l’ETF avec ton argent.

[Philippe262]

Je suis toujours un peu étonné de vouloir comparer des stratégies tellement différentes avec des actifs qui n’ont pas grand chose à voir et qui ne partagent aucune caractéristiques en terme de liquidité, volatilité, exposition aux monnaies, temps de gestion, levier, etc etc, et qui dépendent aussi du timing d’investissement avec l’ imprévisibilité des marchés.

Que cherchez-vous dans cette simulation rétrospective ?

[Mael11]

Ma Réponse et Mon Projet

Bonjour Philippe262,

Tu as tout à fait raison de souligner que l’immobilier et la bourse sont des actifs très différents. Mon objectif ici n’est pas d’opposer les deux, ni de tirer une vérité absolue.

C’est avant tout une démarche personnelle de recul : je veux mesurer, chiffres à l’appui, l’efficience de mes choix passés, en tenant compte de mon capital, de mon temps et de mes contraintes réelles.

Comme je n’ai trouvé aucun outil pour faire cela, j’ai créé ma propre feuille Google Sheets, que je vous partage ici pour recueillir vos retours :

(https://docs.google.com/spreadsheets/d/1xTuyUR-rmBi5qNZwqF7qvX65Wp7Ij7W5VGUeBRTaIUg/edit?usp=sharing)

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Méthodologie : Comparaison Patrimoniale sur Deux Scénarios

Scénario 1 — Stratégie “Immobilier + Bourse (via cash-flow positif)”

Je modélise tout ce qui a été fait dans la réalité, ou aurait pu l’être avec une gestion optimisée :

• Toutes les sorties de cash liées à l’immobilier sont comptabilisées (frais, charges, impôts, travaux, etc.).
• Les cash-flows positifs sont réinvestis chaque mois dans un portefeuille boursier IWDA.
• Je suis aussi l’évolution de l’amortissement du prêt pour estimer la valeur nette dans le temps.

La valeur finale de cette stratégie =
Valeur nette du bien (ou prix de revente) + valeur du portefeuille boursier lié à l’immobilier.

Scénario 2 — Stratégie “Bourse seule” (sans immobilier)

Je simule un placement passif :

• Tous les montants que j’aurais dû sortir pour l’immobilier sont investis directement, au fil de l’eau, sur le même ETF Monde IWDA.
• Pas de loyer ni cash-flow ici, seulement l’effort d’épargne pur, avec les mêmes dates.

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Cas Concrets Étudiés

Bien 1 — Résidence principale → Airbnb → Vente

• Achat en août 2022, location Airbnb dès janvier 2023, revente prévue en octobre 2024.
• J’ai simulé un loyer fictif sur la période en tant que RP pour représenter l’effort d’hébergement.

Bien 2 — Investissement locatif nu → Rénovation → Airbnb

• Achat en décembre 2022, gros travaux entre juin 2024 et avril 2025, mise en location courte durée en mai 2025.
• Là aussi, j’ai intégré un loyer fictif pour la période de travaux.

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Premiers Résultats… et Doutes

Contre toute attente, dans les deux cas analysés, la stratégie “Bourse seule” surpasse la stratégie “Immobilier + Bourse (cash-flow)”, même en intégrant la revente du bien.

Cela soulève plusieurs questions fondamentales :

• Ma modélisation est-elle juste ? Ai-je oublié des éléments ou introduit des biais ?
• L’effort et le stress liés à la gestion immobilière (travaux, vacance locative, impayés, etc.) sont-ils vraiment compensés ?
• Dois-je rééquilibrer ma stratégie d’investissement, en faveur de placements passifs ?

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Votre Aide m’est précieuse !

Je serais très heureux d’avoir vos regards critiques, vos conseils d’amélioration sur le modèle, ou simplement vos retours d’expérience.

Encore merci à tous ceux qui prendront le temps de lire ou de commenter !

Voici le résultat de la première simulation (donc après la vente)

[Nrd]

Bonjour,

Tout d’abord, je trouve cela très désagréable de parler avec une IA, avec les émoji partout et cette structure. Il serait vraiment plus agréable de vous parler en direct, et non via une IA qui va venir structurer et rendre non naturelle toutes vos prises de paroles.

Ensuite, je ne comprends pas bien l’objet de l’exercice, surtout sur un backtest aussi court. Ni l’immo, ni la bourse, ne sont des investissements à penser sur 3 ans (surtout l’immo avec le cashflow cumulé négatif avec le cout des travaux et de notaire). Les conclusions que vous en tirerez ne seront pas pertinentes ni représentatives de ces deux investissements.
Il faut aussi comprendre quels sont les critères que vous regardez pour conclure qu’une stratégie surpasse l’autre. Dans ce cas, faites la même analyse 100% crypto, ou même 100% loto, ça n’aura pas plus de pertinence dans cette analyse. Tout est une questions de risque/performance.

Le MSCI world aurait très bien pu faire -30% pendant cette période et vous auriez été conforté dans l’idée de faire cet investissement locatif. En revanche, le marché a traversé deux années exceptionnelles dans cette période, faussant l’analyse.

Il n’y a pas de bon ou de mauvais investissement. Vous avez investi en locatif avec un risque limité, et vous avez bien fait. Est-ce que vous auriez pu faire mieux ? Et ben on s’en fout. Vous auriez pu faire pire. Comparez le scénario à tout sur livret A pour vous conforter.

[Mael11]

Merci pour votre réponse. C’est effectivement une IA qui a mis en forme ma réponse avec les éléments que je lui ai fournis. Le but étant d’être le plus clair possible. Je suis désolé si cela a produit l’effet contraire.

Vous avez raison sur le fait que la durée n’est pas suffisante. Mais dans mon premier cas, c’est parlant pour moi car j’ai réellement revendu mon bien donc je voulais comparer si je n’avais finalement pas acheté (dans tous les cas j’ai fait une erreur de revendre si tôt).

Après analyse, je me suis rendu compte que mes calculs sont incorrect. Sur le graphe présentant la performance boursière uniquement, j’ai calculé l’investissement initial+ la PV. En réalité, il faut que je n’affiche que la PV (ou MV) afin de comparer à mon investissement immobilier.

J’ai posté car l’écart entre les 2 me paraissait énorme et j’avais l’impression d’avoir fait une énorme erreur en si peu de temps. Je vais corriger et voir ce que cela va donner. J’espère que mon raisonnement est juste cette fois ci.

[Nrd]

Merci d’avoir répondu sans l’aide de GPT

Sur une durée aussi courte, cela ne m’étonnerait pas d’avoir perdu de l’argent avec l’immo, mais je ne connais pas les détails de votre projet. Vous avez peut-être fait une belle culbute avec les travaux réalisés, ce qui aurait permis de couvrir les frais de notaire + les travaux ! Mais très honnêtement, si le bien est déjà vendu, il est trop tard pour se poser des questions. Structurez votre stratégie à venir en diversifiant pour allier risque/performance, c’est le mieux qu’il vous reste à faire à partir de ce point. Personne ne peut savoir si un investissement 100% MSCI world sera plus payant qu’une stratégie Immo + bourse sur les prochaines anneés. C’est selon vos convictions et aversion au risque.

[sam.finance]

Bonjour
Cest tres different comme stratégie. Une comparaison avec les Scpi seraient plus en phase car le credit peut sappliquer egalement et est reelement passif alors que l’investissement locatif est chronophage parfois et potentiellement plus stressant pr un rendeme t pas forcement meilleur

[Noel8]

Bonjour à toi

Tout d’abord, merci de ton partage. C’est en comparant avec le plus de situations différentes que l’on s’enrichit et, n’en déplaise à certains vieux-jeu, je trouve que l’intelligence artificielle permet une clarté qu’on ne retrouve que rarement sur des forums francophones.

De mon point de vue (qui n’engage que moi !), les bons placements financiers auront, en moyenne, bien souvent un meilleur rendement que des investissements immobiliers. Sans compter la différence de pénibilité et de charge de travail.

Mais il y a tout un tas de détails à préciser :

• Tous les placements financiers ne se valent pas, et leur rentabilité dépend d’une multiple de facteurs (fiscalité, choix du courtier, composition du portefeuille, comportement du marché, etc). Bien entendu, un néophyte qui investit en fonds euro au travers d’une assurance vie, ben il n’aura pas un rendement de folie.
• L’immobilier est en général plus « fiable » dans la mesure où ton bien ne vas pas disparaître du jour au lendemain, et sa valeur a peu de chances de baisser durablement (crise des subprimes ? jamais entendu parler…). Et encore, on peut toujours tomber sur un squatter qui va obérer complètement le projet en faisant perdre 18-24 mois de loyer, l’actualité peut faire chuter les prix immobiliers (et grimper les taux d’emprunt ! Guerre en ukraine ? Les taux à 1% on va les chercher un sacré moment).

Sauf que, aujourd’hui, un investissement locatif à 3-5% de rentabilité annuelle ça devient déjà difficile à trouver puis à financer initialement mais de plus ça ne représente plus l’idéal que ça pouvait avoir il y a trois décennies.

Tu l’auras compris, je ne suis pas du tout du même avis que la majorité des français qui se revendiquent aujourd’hui « investisseurs », et qui est farouchement attachée à la pierre. L’âge moyen des investisseurs en France dépasse 50 ans, et cette rupture générationnelle se voit particulièrement sur de tels forums. J’en veux pour preuve que l’on préfères critiquer ton post sur sa forme sur le simple constat qu’il a été mis en page par l’IA plutôt que d’apporter une critique réellement constructive.

Au final, je pense que la réponse miracle n’existe pas, et que comme dans toute chose, dans l’investissement il faut être mesuré. C’est en mélangeant divers investissements que tu trouveras une stabilité optimale et le moins de chances de perdre ton capital. Est-ce le plus rentable ? Certainement pas ! Mais si le Bitcoin garantissait un taux de croissance annuel de 30% à tous ses détenteurs, il y a bien longtemps que tout le monde aurait passé le pas. Il faut trouver ton propre équilibre en risque et rendement.

[QuentinGrimaux]

Et pourtant le bitcoin a un taux de croissance annuel de 30% pour un horizon de placement d’un multiple de 4 ans, et ce quelle que soit la date de l’investissement !

[Noel8]

Je suis d’accord (je pense même que le Bitcoin fera mieux que 30%/an sur 4 ans), mais le maître-mot est ici « garantit », car si sur le long terme personne n’a perdu de l’argent sur le Bitcoin depuis sa création, il est un actif extrêmement volatil et prend régulièrement des bonnes chutes dont il met quelques mois à se rétablir. Ça fait peur aux investisseurs traditionnels !

[Mael11]

Merci pour vos réponses.
Le but initial de l’outil que je voulais construire était de déterminer combien m’a couté l’erreur de vendre mon logement beaucoup trop tot. Je fais du DCA sur MSCI World depuis 10 ans donc je voulais comparer à ce type d’investissement. J’ai corrigé mon outil et voici ce que j’obtiens:

→ J’ai « perdu » 6,400 euros en achetant ce bien et en le revendant au bout de 2,5 ans au lieu de louer un logement équivalent et d’investir le reste.

J’ai continué à développer mon outil pour mon investissement locatif. Celui ci n’est pas vendu donc j’ai rajouté un calcul pour calculer l’équité (courbe verte = Valeur estimée du bien - Capital restant dû) afin d’évaluer le remboursement du capital au fur à mesure (en attendant la revente). Je trouve cela intéressant car cela me permettra de savoir si un moment je peux ratrapper l’investissement boursier pur.

PS: pour l’instant, j’ai désactivé l’accès au Google sheet. Si des personnes sont intéressées pour faire le même type de simulation, je peux remettre un lien valide.