Bonjour, j’aimerais vous partager ma première acquisition, et j’aimerais que vous me donniez votre avis objectif pour me dire si c est une bonne opération ou non 
J’ai acheté un studio de 30 m2 au sol, (21 en carrez) en centre ville de Troyes
le Studio m’a couté 51 500€ FAI soit 2450€ du m2, ce qui est un peu plus élevé que la moyenne des studio dans ce quartier (environ 2k2 du m2)
Il est DPE E
Je le loue 470€ CC m’assurant 5640€ de loyers par an soit un rendement brute de 10%
Le bien est super bien situé dans le « triangle d’or » de Troyes, à 5 min a pied du marché des Halles, des transports pour aller dans les écoles et de l’hyper centre,
Voici les coûts liés à l’acquisition:
Frais de notaire 5k9
Crédit avec taux préférentiel sur 20 ans a 2,84 % assurance incluse soit des mensualité de 284 €, frais de dossier 350€
frais de travaux et ammeublement : 2K
assurance pno 12€ par mois
Je génère un cashflow positif de 85€ par mois, les charges de copro son de 120€ par trimestre et la taxe fonciere 500€ par an
Mon TRI calculé est de 5,6%
Je compte le revendre dans 10 ans pour éviter les impots (régime réel) et réinvestir dans d’autres projets
Qu’en penses vous ?
Hello !
Je ne m’y connais pas trop et j’hésite à me lancer, mais ça a l’air un bon placement ! 
Tu as trouvé un locataire ?
Dans quelle banque tu as pu avoir un taux à 2.80 ? C’est un super taux comparé à la moyenne du moment !? 
Julien
Si tu as bien intégré tous les frais, c’est effectivement une belle opération.
C’est une exploitation en LMNP - location longue meublée? Le locataire est en place?
Egalement as-tu fait attention à ce que le ravalement ait été fait récemment? car un ravalement non prévu ça tue direct la renta :).
Sinon même question au sujet de la banque qui te fait un super taux ? tu as pris chez qui?
Bravo en tout cas !
Merci beaucoup ! ca me rassure car j’entends beaucoup cette phrase toute faite « la plus value se fait à l’achat » certes ca aide mais à mon avis ca ne fait pas tout et ce n’est pas forcément le seul facteur. J’ai refait tout mes calculs plusieurs fois et je ne voyais pas de contre indication, si ce n’est ce DPE E qui peut poser probleme à partir de 2034…
Oui le ravalement a été fait il y a 6ans, le locataire est en place, c est du LMNP au réel
Pour répondre à vos questions sur le prêt je travaille dans le secteur bancaire je bénéficie donc des taux préférentiels 
Merci pour vos réponses
Merci pour ton retour !
Tu sais en investissement locatif, quelque part la plus value passe au second plan dans ma tête… tu as déjà la chance d’avoir un locataire qui te finance ton bien, il aura payé l’intégralité du bien, sauf que dans 20 ans il te donnera les clefs à toi 
Donc oui acheter plus bas, c’est encore mieux, mais en vrai c’est déjà un beau cadeau comme ça !
Toi qui connait donc l’univers des banques, quelle banque pratique les meilleurs taux en ce moment ?
1 « J'aime »
Sans même parler de taux je peux déjà te déconseiller BNP, très connu dans le milieu des notaires comme étant très lents et très peu professionnels, et mon experience perso le confirme. Après une grande partie des banques fonctionnent avec des grilles qu’ils ajustent très légèrement en fonction du profile, tu peux essayer une banque mutualiste comme le crédit mutuel ou les décisions sont prises au niveaux des directeurs d’agences et ce ne sont pas des grilles qui viennent de plus haut ;).
Ce qui se fait beaucoup aussi c’est d’aller voir plusieurs banques et de les mettre ouvertement en concurrence, leurs objectif est quand même de rentrer des clients. Donc tu peux gratter un meilleurs taux si t’as un papier d’une autre banque avec un taux, ils essayeront surement de faire mieux (encore une fois si ils le peuvent car très souvent ils doivent respecter les grilles)
1 « J'aime »
Excellente opération, même si le cash flow était neutre ça resterait très bon.
Pourquoi vouloir le revendre dans 10 ans ? Avec un cash flow positif et un taux d’intérêt aussi intéressant, j’aurais plutôt envie de le conserver jusqu’à son terme perso.
1 « J'aime »
Hello merci pour ta réponse,
Je souhaite le vendre au bout de 10 ans car je vais commencer à payer des impôts avec le régime réel, et je peux sortir une belle plus value en soldant le crédit afin d’investir dans un autre appartement
C’est un grand classique de revendre quand tu as fini d’amortir le bien et pour éviter de payer des impôts, vaut mieux revendre et repartir sur un autre bien pour de nouveau ne pas payer d’impôts pendant 10 ans
1 « J'aime »
Top merci !
Oui effectivement c’est ce que j’ai fait ! Avec la SG pour du 25 ans et sans apport (financement à 110%) j’ai eu 3.15%, et je suis allé voir la BNP et elle m’a dit qu’elle ferait un effort « pour battre la SG » et donc ferait du 3.10%
Et après j’ai fait appel à un courtier « pour voir » et il me dit que sans doute le Crédit Agricole pourrait faire du 2.95% mais sous condition de migrer tous mes comptes (perso et pro) chez eux.
A voir.
2 « J'aime »