@Théo @Chokol8
Je vais le dire comme je le pense. 4 300 € à 26 ans dans la fonction publique… on marche sur la tête. Dans le privé, des profils comparables mettent des années à atteindre ça, avec du variable sous pression, un patron qui te tombe dessus au moindre raté, et le couperet si ça se passe mal. Dans le public c’est statut béton, progression quasi automatique, risque de licenciement proche de zéro, et les banques qui te déroulent le tapis rouge parce que “fonctionnaire = risque 0”. Ça crée une distorsion énorme, surtout dans le contexte actuel où on demande au privé de serrer les dents pendant que la masse salariale publique explose. Tant mieux pour toi individuellement, mais qu’on ne vienne pas parler “même niveau de risque”. Non. Pas le même monde.
Maintenant, le concret. Ton studio à 70 000 € : arrête les usines à gaz. Si tu loues meublé longue durée, fais-le en nom propre au réel. Tu amortises, tu écrases l’impôt plusieurs années, c’est simple et efficace. Si c’est du nu avec de vrais travaux, nom propre au réel foncier pour créer du déficit, éventuellement SCI à l’IR si tu veux juste organiser la détention à deux. La SCI à l’IS pour un ticket pareil, c’est du théâtre : compta lourde, plus-value pro à la sortie, frais récurrents pour rien. Une holding par-dessus ? Non. Quand tu auras 5 ou 6 biens en IS et des flux à remonter, on en reparlera.
Et ne te laisse pas griser par ton salaire et par le regard des banques. Elles ne prennent pas 100 % des loyers dans le calcul, plutôt 70 %. Tes 580 € et 800 € deviennent grosso modo 966 € face à 900 € de mensualités : ça passe mais c’est étroit. Fais un stress test sérieux : loyer -20 %, taxe foncière +10 %, un mois de vacance, taux inchangé. Si ça tient, ok, tu signes. Sinon, tu attends la bonne affaire avec marge ou des travaux qui créent vraiment de la valeur. Et détaille ton premier studio, parce que 580 € de loyer pour 250 € de crédit sur 20 ans, c’est hors norme : bail, marché, charges, taxe foncière… tout doit coller. Profite de ton avantage, oui. Mais reste lucide, rentable, liquide. Pas de montage pour le plaisir, pas de storytelling. Ici on parle chiffres.
