J’ai une opportunité d’achat (enfin aucun financement pour le moment)
un immeuble déjà occupé.
Le rapport de cet immeuble est d’environ 33 000€ annuel.
1 airbnb
2 appartements
1 local commercial
Prix avant négo 335000€
Emprunt ~300k
Pensez vous que c’est risqué en 2025 ce genre d’investissement ?
Hello,
J’ai fait ça il y a deux ans, taux à plus de 4% à l’époque.
Qu’est ce que tu appréhende comme « risques » ?
Les locataires en place rassureront la banque, si tu leur fourni les baux pour attester des loyers qui rentrent, ça aidera ton argumentation…
Le AirBnb fausse un peu ta rentabilité, c’est clairement du taf pour avoir certes un peu plus de rendement, mais du coup, en nue longue durée tu seras un peu plus bas.
Après, à part quelques vacances locatives ou dégradations, tu risques quoi ?
Les plus gros du taf, ce sera la fiscalité pour déclarer tout ça 
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merci pour ta réponse, airbnb en effet peut être très chronophage mais aussi très intéressant car l’immeuble est situé à 200m d’un hôpital…
La peur c’est simplement d’emprunter une ‹ telle › somme qui est relativement faible je le concède comparée à certaines villes…
Le AirBnb, c’est top, je ne doute pas qu’il se louera.
Je souligne juste que tes 10% sont un poil faussés 
Et c’est une somme importante, y’a aucun doute.
Après si c’est tes locataires qui payent à 4, ça fait beaucoup moins peur que si c’est toi avec un salaire pour une RP…
J’imagine que si c’est une première fois, la banque te demandera d’être caution pour ta SCI.
Perso’, j’ai demandé un prêt travaux pour assurer les éventuelles dégradations.
J’en ai pas eu, et je ne l’ai pas utilisé, mais ça me rassurait.
Si jamais j’en avais eu, j’aurais tapé dans l’enveloppe et j’aurais conservé ma tréso’ pour les éventuelles vacances locatives.
Au début, ça fait un peu peur… puis quant tu vois que t’arrives à avoir 6 mois ou un ans de loyer en tréso’, tu te dis que même si y’a un petit souci, ça ira
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oui c’est certain, je pense qu’il y a quand même un opportunité de cashflow minimal même il y aura tjs des frais non prévus, le foncier, etc…
Je suis parti du principe que j’aurais jamais 100% de vide.
Donc si t’as un petit peu de tréso’ perso’ pour aider ta SCI les premiers temps en cas de coup dur, le reste se fera sur la durée…
Si tu comptes tes fonciers, tes impôts IS, l’assurance, le comptable/avocat (?), l’agence (?), normalement t’as déjà une idée des grandes lignes.
Tu sais a quelle vitesse ta trésorerie va grossir et l’appréhension va partir
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Ce que tu peux faire pour te faire de la trésorerie demande un différé de 6 mois ou 12 mois en prétextant des travaux.
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bonne idée merci.
Plusieurs points à vérifier:
- Le quartier est-il craignos
- Les travaux (toiture, électricité, assainissement…)
Il faudrait indiquer combien de revenus locatifs tu peux avoir sur cet immeuble en nu.
Je suspecte un faux 10% de rentabilité, déjà il y a le AirBNB, à voir aussi les deux autres appartements s’ils ne sont pas en meublé. A voir, s’il n’y a pas des travaux à faire…même dans les 5 ans à venir.
Je n’irais pas la fleur au fusil.
c’est certain, d’où mon post
comme indiqué le airbnb a un très bon rendement dû à la présence d’une grande clinique à 300m.
Un F2 meublé loué
Un F3 non meublé loué
Un local commercial loué
Cela dit des travaux de rafraichissement globaux sont à prévoir, il faut que j’aille visiter avant tout.
Je fais « beaucoup » d’immeubles et une toiture c’est aux alentours des 30k€.
Parfois je vois aussi (en réel ou sur Internet) des immeubles où les compteurs ne sont pas divisés.
Donc à vérifier pour eau et électricité.
Division compteur d’eau 1300€, compteur électrique 2500€.
Tu peux aussi avoir des problèmes d’isolation phonique (le F3 non meublé serait plus concerné).
Et le DPE des appartements.
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Je note merci je pense que prévoir au moins 10000 € budget travaux voir double triple est indispensable
En fait, ça dépend de ce que tu vas voir.
Mais un vendeur qui lâche comme ça un immeuble à 10% (qui n’est pas un vrai 10% - TF, frais comptables, petites réparations…) je n’y crois pas.
Souvent ce type de personnes mettent toute la poussière (les problèmes) sous le tapis.
Pourquoi vend t-il ? Ils t-ont dit quoi ?
exactement c’est ce que je me dis tout le temps,
pourquoi moi et pas les requins du métier ?..
Cela dit c’est mon contact agent immo qui m’a envoyé « l’exclu » et il y a eu déjà 4 visites en 1 semaine.
A suivre…
La vraie question, s’il y a eu 4 visites, c’est pourquoi il est pas déjà vendu 
(et ça peut s’expliquer par les soucis cachés et les frais qui vont avec…)
ça je n’en sais rien, p.e qu’il y a déjà 4 propositions
Peut être tout simplement que les 4 qui ont visités sont des être humains rationnels et qu’ils prennent un temps de réflexion avant d’acheter un immeuble.
Ne te laisse pas trop démotiver par les oiseaux de mauvais augure.
Une belle opportunité d’investissement ca peut arriver à n’importe qui, toi inclus, et la présence d’un bien sur le marché ne signifie pas qu’il est obligatoirement pourri.
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oui surtout avec la conjoncture actuelle pour obtenir des financements…
Ce que je sous entend c’est que s’il est encore en vente, c’est qu’il n’y a pas eu d’offre au prix.
Sinon il serait vendu.
Donc soit c’est simplement de la négoc’ s’il y a eu des offres en dessous, soit il y a vraiment peut-être des travaux, et des calculs à faire, donc bien vérifier.
Il n’y a aucune mauvaise augure dans mes propos, j’ai été le premier à l’encourager à y aller !
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Je partage les points évoqués ci-dessus : une bonne affaire ça part vite. Pour te faire une idée du prix prend les biens unitairement et fais une addition ça donne une bonne idée, ensuite pour la renta : analyse le système de chauffage/eau chaude, état des fenêtres, toiture et les communs. En cas de mauvaise surprise ça peut chiffrer et entamer ta renta.
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