Bonsoir,
Tu as les bons réflexes (penser “capacité d’emprunt future” et “coût d’opportunité” de l’apport). Deux idées structurantes pour trancher :
1. Mets la dette là où elle est fiscalement utile.
Les intérêts du crédit RP ne sont jamais déductibles. Les intérêts du locatif, eux, le sont (foncier en location nue, ou BIC en meublé au réel/LMNP), ce qui diminue ton revenu imposable (et donc ton IR/PS). À budget d’endettement donné, il est en général plus efficient de limiter la dette sur la RP et de porter la dette sur le locatif où elle “travaille” fiscalement. 
2. Ce qui te bloquera sur le locatif, ce sont les mensualités de RP face aux règles HCSF (taux d’effort ≤ 35 % assurance comprise, durée max 25 ans, avec une marge de dérogation limitée). Donc, pour préserver ta capacité locative, tu veux des mensualités RP “faciles” ; pas forcément un prêt énorme “pour garder du cash”. 
Concrètement, avec les taux actuels (~3 % sur 20–25 ans en moyenne constatée début 2025), voilà l’ordre de grandeur des mensualités (hors assurance) :
– emprunt 280 k€ sur 25 ans ≈ 1 325 €/mois ; 20 ans ≈ 1 550 €/mois ;
– emprunt 340 k€ sur 25 ans ≈ 1 610 €/mois ; 20 ans ≈ 1 885 €/mois ;
– emprunt 510 k€ sur 25 ans ≈ 2 415 €/mois ; 20 ans ≈ 2 826 €/mois.
On voit bien que monter très haut en prêt RP pour “garder du cash” plombe le futur taux d’effort. 
Sur le PEE : tu peux le débloquer pour l’achat de la RP (cas légal de déblocage anticipé, en pratique à demander autour du compromis/acte). Fiscalité : les gains sortent exonérés d’IR mais soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %) ; les sommes issues de participation/intéressement abondées ne sont pas imposables à l’IR. On te demandera des justificatifs, et la règle est en général une demande dans les 6 mois de l’événement (selon le plan). 
Point souvent oublié : le déblocage RP s’utilise en une fois pour l’événement, donc il faut bien calibrer le montant dont tu as réellement besoin (tu ne feras pas trois déblocages “RP” successifs pour le même achat). 
Vu ta photo (550 k€ de liquidités dont 270 k€ sur livrets peu rémunérés et 280 k€ en PEE), l’arbitrage que je ferais ressemble à ceci :
• Apporter d’abord l’épargne la moins rentable (livrets fiscalisés/non réglementés) pour réduire les mensualités RP et passer sous un taux d’effort confortable (idéalement < 30 % pour te laisser de la marge). Si avec ça la banque te donne déjà un bon taux et une bonne assurance, tu laisses le PEE investi (c’est un support fiscalement très efficace tant que tu n’as pas besoin du cash). 
• N’utiliser le PEE que si nécessaire, soit pour franchir un palier de taux/assurance (LTV plus basse), soit pour boucler les frais si tu veux absolument garder une poche de cash. Dans ce cas, ne pioche que le minimum ; tu n’as pas intérêt à “vider” un PEE performant pour éviter un crédit RP à ~3 % si, dans ton entreprise, le PEE est investi sur des supports actions long terme (espérance de rendement nette potentiellement > coût du crédit). 
• Objectif RP : un compromis qui te laisse un flux mensuel faible et une grosse réserve pour le locatif (apport + travaux + trésorerie de sécurité). À la louche, sur un coût acte en main 680 k€, viser un prêt 20–25 ans autour de 280–340 k€ (soit un apport 340–400 k€) te mettra des mensualités gérables (1,3–1,9 k€/mois hors assurance à ~3 %) et préservera bien la capacité locative. Tu peux ensuite concentrer la dette sur tes projets locatifs, où les intérêts seront déductibles. 
Deux vérifs à faire avant de figer l’apport :
1. Simule auprès d’un courtier l’impact de trois scénarios (apport 250 k€ / 340 k€ / 400 k€) sur ton taux d’effort HCSF et ton taux/assurance RP. L’idée est d’identifier le sweet spot où tu gagnes un bon taux et des mensualités basses sans sacrifier trop de cash. 
2. Fais faire une pré-étude locative : comment ta banque calcule-t-elle les revenus fonciers pris en compte (souvent 70 % des loyers attendus) et tolère-t-elle des dérogations HCSF dans sa marge de 20 % ? Ça te dira si ton futur endettement locatif “passe” avec l’hypothèse de mensualités RP choisie. 
En résumé : je n’irais pas “full cash”, ni “min d’apport pour max de prêt RP”. J’utiliserais en priorité les 270 k€ de cash peu rémunéré, j’ajusterais à la marge avec du PEE seulement si utile, et je viserais un prêt RP modéré (mensualités basses) pour conserver la poudre et la capacité d’emprunt côté locatif, où la dette est fiscalement optimisée. C’est ce couple (RP sereine + dette locative déductible) qui a, selon moi, le meilleur rapport efficacité/risque sur la durée.