Achat SCPI à crédit pour maximiser taux d'endettement

Ma stratégie patrimoniale 📊
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Bonjour à tous,

Je suis preneur d’avis en tout genre sur ma situation.

Voici ma situation personnelle :
J’ai 2 appartements en investissement locatif et je peux encore emprunter environ 200k€ avant d’atteindre mon taux d’endettement maximum de 33%. Je vais acheter ma RP dans +/- 5 ans.

Je me posais la question s’il était intéressant d’investir ces 200k€ de crédit en SCPI avec pour objectif que cela me coûte 0€/mois avant imposition et prélèvements sociaux et de les revendre dans 5ans pour acheter ma RP. J’ai fait des calculs, voici le détail :

Hypothèses :

  • SCPI : Iroko Zen
  • Emprunt : 4.5% sur 25 ans (300 mois)
  • Taux rémunération SCPI : 7,32% (Basé sur le rendement moyen Iroko Zen)
  • TMI : 30%
  • Prélèvements sociaux : 17.2%
  • Charges au régime réel
  • Le prix des parts n’évolue pas

La mensualité de l’emprunt s’élève à 1 108.72 €.
La part est de 202€, cela ferait donc 990 parts. Revenu mensuel estimé : 1 220 € (14 460 € annuel).

Revenu imposable : 14 460 € - 9 090.96 € (Intérêts) - 995.52€ (CSG) = 4 553.52 €.

IR : 30% * 4 553.52 € = 1366.06 €
Prélèvements sociaux : 17,2% * 14 640€ = 2 518.08 €

On en déduit le revenu mensuel : (14 640 € - 2 518.08 € - 1 366.06 €)/12 = 896.32 €

Ainsi l’effort d’épargne est de : 1 108.72 € - 896.32€ = 212.40 €

Au bout de 5 ans, le capital restant du est de 177 660.06 €.
Il faut donc que je vende 177 660.06/202 = 890.50 soit 891 parts.

Il me restera donc 990 - 891 = 109 parts.

Ce qui met un revenu mensuel net (après IR et PS) de 74.80 € au bout des 5 ans.

Je trouve que cela fais peu de revenu mensuel au vu de l’effort d’épargne et du risque encouru. Qu’en pensez-vous ?

De plus, je n’ai jamais investi en SCPI, je me pose des questions sur la liquidité pour revendre toutes mes parts au bout de 5 ans.

Également, si vous avez d’autres idées d’investissement à crédit à court terme je suis preneur.

Merci de m’avoir lu :slight_smile:
Maxime.

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Hello,

Tes chiffres ne sont pas bons.

Iroko a un objectif de distribution de 5,5% net. Elle est au-dessus pour le moment grâce à l’effet relutif offert par sa forte collecte et les conditions du marché immobilier actuelles. Le rendement à 7% et + n’est pas tenable sur 25 ans.

Par ailleurs, le rendement annoncé est brut de fiscalité étrangère, il faut donc retrancher 20% de prélèvements fiscaux étrangers sur la quote-part de loyers provenant de l’étranger (60% environ).

Il faut refaire tourner tes chiffres.

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En complément de la réponse de @Camil_MIKOLAJCZACK, il faut dans ton cas faire un calcul de TRI en faisant l’hypothèse que tu revends la totalité à 5 ans (pour simplifier). Il n’y a que le TRI qui pourra te dire si c’est financièrement intéressant de mettre cet effort d’épargne dans la SCPI avec ce crédit vs dans un placement autre.

Un fois que tu as une idée du TRI, si il est intéressant alors là tu peut ajouter les sujets de liquidité, de tracas administratif, etc. dans la balance. Vu le taux du crédit et le rendement plus réaliste (voir message de @Camil_MIKOLAJCZACK), je voudrais pas te spoiler mais à mon avis tu ne va pas tomber sur un TRI très élevé.

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Merci pour vos retours !