Achat simultané 2 biens locatifs

Immobilier
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Bonjour à tous,

je viens demander conseil pour un sujet un peu délicat. Nous avons trouvé un lot de 2 maisons + un bâtiment à rénover, compromis signé semaine prochaine, très bonne rentabilité (projection prudente à 10.5% de rendement brut). Nous devions partir sur un financement en banque tradi, achat via SCI à l’IS (simulation avant de démarrer le projet, banque OK pour un projet de ce montant)

Seulement 15 jours après avoir trouvé ce bien, nous avons trouvé une maison dans un petit village touristique à 5 minutes de chez nous. Une visite, on voit qu’on peut diviser en 2 maisons, une offre à -15% (énormément de travaux), offre acceptée. Compromis signé début mai, travaux commenceraient en septembre pour que tout soit dispo en LCD avant les beaux jours du printemps 2027.

Et là se pose le problème du financement. Nous avons accès à un prêt professionnel, financement à 110% sur 25 ans, mais taux très élevé. Malgré ça, le premier projet s’autofinance largement grâce au gros rendement.

L’idée est donc d’utiliser le prêt pro pour la SCI sur le premier projet et le prêt tradi pour la LCD en nom propre.

La grande question, est-ce obligatoire et utile de prévenir les banques qu’on est sur 2 projets simultanément ? Ils sont totalement différents, j’ai peur que ça leur fasse peur et que ça nous ferme les portes des banques … et qu’on soit obligés de choisir entre les 2 projets le quel on garde.

Vous en pensez quoi ?

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C’est toujours mieux d’être transparent, mais là, il y a un prêt pro, et un prêt perso. Donc ça ne se cumule pas en capacité d’endettement. C’est pas comme si vous faisiez une doublette…

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Le point de base, c’est que la banque doit apprécier ta solvabilité à partir de tes revenus, de tes dettes et de tes autres engagements financiers, et l’emprunteur doit fournir des éléments exacts et complets pour que cette analyse soit faite correctement. De plus, côté HCSF, le taux d’effort s’apprécie avec l’endettement total de l’emprunteur, en incluant le prêt demandé et l’ensemble des autres emprunts en cours.

Donc, si une banque te demande s’il existe d’autres crédits, d’autres engagements, un autre projet déjà lancé ou un autre financement en cours d’étude, je pense qu’il faut répondre clairement. Le sujet n’est pas seulement “moral”, il est surtout pratique : si le dossier est analysé sur une base incomplète, tu prends le risque que ça ressorte plus tard au mauvais moment, ou que la banque considère que l’analyse initiale n’était pas sincère. Cette conclusion est l’interprétation la plus solide des règles de solvabilité ci-dessus.

Autre point important : les banques ne regardent pas seulement le rendement brut affiché. Pour du locatif, les loyers futurs peuvent être pris en compte, mais avec une décote, et le HCSF exclut explicitement le calcul simpliste qui consisterait à “annuler” la mensualité par les loyers. Donc un projet à 10,5 % brut peut être bon sur le papier et quand même être jugé plus tendu une fois retraité proprement.

Sur la SCI, il faut aussi éviter de raisonner comme si elle était totalement étanche à votre situation perso. Le HCSF précise que les prêts aux SCI peuvent entrer dans le champ du crédit immobilier, et que lorsqu’un emprunteur est déjà associé d’une SCI, la charge peut être retenue dans son taux d’effort selon sa responsabilité vis-à-vis de la dette, par exemple au prorata de sa participation. En pratique, si vous avez des cautions perso ou des garanties croisées, la séparation “projet 1 en SCI / projet 2 en nom propre” protège souvent moins qu’on l’imagine.

Le vrai sujet, à mon avis, c’est moins “faut-il le dire ?” que “comment le présenter ?”.

Je présenterais les choses comme ça :

  1. un projet 1 en SCI à l’IS, avec financement dédié, chiffres prudents, trésorerie travaux, marge de sécurité ;

  2. un projet 2 en nom propre pour LCD, avec hypothèses encore plus prudentes parce que la LCD prévisionnelle est souvent regardée de près ;

  3. un calendrier clair ;

  4. et surtout un plan B si l’un des deux prend du retard ou saute.

Il faut aussi avoir en tête que les dossiers hors résidence principale sont moins favorisés dans la marge de flexibilité HCSF que les RP. Autrement dit, si un dossier sort un peu des clous, un investissement locatif ou une LCD sera souvent plus dur à faire passer qu’une RP.

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Une précision : n’applqiuez pas une décote sur les loyers. La banque elle même le fera dans tous les cas, ce serait double peine que de retenir à votre niveau 70% de que la banque remette ça par dessus.

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Merci à tous pour vos retours ! J’y vois plus clair