Affaire de l'année d'un ami ! Bonne ou mauvaise idée ?

Immobilier
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Un ami de longue date qui a une tolérance au risque égale à 0, possède un bien immobilier qu’il souhaite vendre dans un délai d’un an car il a besoin de l’argent pour sauver sa boîte…

Le bien vaut actuellement sur le marché (sources DVF, meilleurs agents, LBC et expertise privée) environ 200.000€.

Le besoin en liquidités du copain est de 160.000 minimum (si non = Faillite).

Il me propose de signer ensemble un contrat qui stipule, sur le délai d’une année maximum, de m’engager à acheter son bien à ce prix de 160.000€ (-20% de l’estimation actuelle) dans tous les cas… c’est à dire, même si le marché chute à -50% ou pire.

En contrepartie, il me paye directement et immédiatement lors de la signature, un bonus de 16.000€ (10%). De mon côté, la somme de 160.000€ est mise en garantie sur un compte rémunéré à 2,5% et la transaction est dores et déjà sécurisée devant notaire.

Bien sûr, si il vend à un meilleur prix et même au-delà… Tant mieux pour lui, et aussi pour moi qui retrouve la liquidité de mes fonds et qui garde les 20.000€ pour un gain final de (160.000 x 2,5%) + 16.000 = 20.000€ ou un rendement de 12,5% !

Quelles seraient vos critiques ?

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Du trading d’option immobilière.

Vaut mieux rester sur des actions :wink:.

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Mais… il ne devait ps sauver sa boîte ? Et pourquoi ne pas vendre l’immeuble de suite, au prix de marché ? :thinking:

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Je me suis fait la même réflexion, pourquoi et comment lâcher 16000€ alors que tu as besoin d’argent.

Je me demande s’il ne faisait pas juste un parallèle avec le trading d’options cash secured put et que l’exemple est purement hypothétique. Dans tous les cas, je ne verrais pas l’intérêt pour le propriétaire de pratiquer ainsi entre ses besoins actuels et le type d’actif. Ni trop pour l’autre partie vu les frais et l’illiquidité de l’immobilier.

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La vente en réméré existe et cela est cadré, ça peut être une solution ! A étudier !

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Les 2,5% ne font que compenser l’inflation et le coût d’immobilisation de ton capital sur une durée de 1 an, donc on ne peut pas les compter comme “gain”. Ils sont même probablement brut donc il faut plutôt considérer une légère perte “nette d’inflation” de -0,6% ou -0,7% selon le régime fiscal.

Les 10% sont la prime de risque. Là aussi c’est du brut. Un rendement à 1 chiffre en net fait moins rêver les foules, mais ça n’invalide pas nécessairement la thèse d’investissement pour autant.

Tout se joue en fait sur la qualité de l’actif sous-jacent

Il y a le risque macro-économique. L’immobilier peut se casser la figure pendant 3 ans.

Le risque sectoriel. Peut être que la grosse entreprise du coin va lancer un plan social et l’immobilier du secteur va être durablement dévalorisé.

Le risque de valorisation.

Le risque spécifique. Peut être que le vendeur ne t’a pas tout dit. Peut être que tu vas mettre très longtemps à vendre le bien. Peut être que tu seras obligé de vendre en moins value.

Le risque de concentration sur ton patrimoine.

Mis bout à bout, est-ce que tous ces risques sont correctement rémunérés? Est-ce que d’autres actifs n’apportent pas un meilleur rapport rendement vs risque?

C’est parce-qu’il il y a tous ces risques qu’il y a une prime de risque, et qu’on ne pourra en fait savoir qu’à posteriori si c’était la meilleure (ou la pire) affaire de l’année.

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Je crois que ma première critique serait justement qu’il s’agit d’un ami.

Si son entreprise est réellement en difficulté, je serais très prudent avant de mélanger amitié et financement. Pour lui comme pour toi, les enjeux deviennent vite émotionnels si les choses tournent mal.

Si ce montage est vraiment pertinent économiquement, je me demanderais pourquoi il ne passe pas par une solution plus institutionnelle (banque, prêt relais, prêt hypothécaire, investisseur, etc.). Et si aucune institution ne veut le financer, j’essaierais de comprendre pourquoi avant de me substituer à elle.

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Merci beaucoup pour vos questionnements et vos arguments qui permettent ensemble d’appréhender un sujet :+1:

Ce n’est pas comme avec Gemini au autre GPT qui te trouvent toujours génial et qui ne font que confirmer ce que tu souhaites… Ici c’est une approche Steel man qui permet de vérifier si je suis capable d’assumer le bon ET le mauvais.

Oui c’est exactement ce qu’il était envisagé.

D’ailleurs on peut faire des contrats à options sur bien d’autres actifs (dont les actions, les ETF, les indices, les futures, les matières premières…). Alors pourquoi pas sur un sous-jacent immobilier ?

Tu sais, le premier contrat d’options aurait été réalisé par Thalès de Milet en Grèce antique (±600 av. j.C), le même qui a pondu un théorème mathématique…

Rien n’est exclu. Il peut vendre au prix actuel si il le souhaite, ou plus tard… Il se donne une année maximum. Mais d’ici-là, tout peut arriver (on n’en sait rien), et il veut “assurer” sans aucune mauvaise surprise la somme minimum de 160.000€.

Il s’assure la garantie d’un prix plancher, même si le marché s’effondre (il est long put, comme le souligne justement Philippe).

Oui tu as raison, mais il ne souhaite pas racheter son bien in fine.

Il veut le vendre à un prix minimum garanti (bien sûr et plutôt à un prix maximum espéré !).

C’est clair : Il réalise ainsi une sorte de Stop Loss.

Pourquoi acheter une action et poser un SL à -10% ?

Pour éviter de devoir subir -20…30…50% et finalement cramer son compte, être en faillite !

Lui aussi préfère connaître sa perte immédiatement mais sans mauvaise surprise. Je répète qu’il peut vendre à 200.000€ ou plus, rien n’est interdit.

Immobiliser un capital contre rémunération n’a rien de révolutionnaire. C’est comme un compte à terme.

C’est toujours un gain, même en tenant compte de l’inflation. Sinon lorsque tu perçois un salaire, il faudrait considérer que l’inflation soit soustraite… Ça n’a rien à voir, me semble-t-il.

Bien vu, c’est effectivement brut d’imposition.

Mais c’est toujours comme cela que les rendements sont exprimés, car une foultitude d’impôts est possible et dépend de cas personnels.

C’est gentil de le noter.

Ceci dit, (10 + 2,5) = 12,5% brut. En société à l’IS l’impôt sur les bénéfices (sachant qu’il peut y avoir des charges et amortissements par ailleurs qui les effacent au niveau comptable) est de 15% jusqu’à 42500€… On a donc 12,5 - 15%, ou écrit plus justement 12,5 x 0,85 = 10,6% arrondis par défaut NET (le rêve :heart_hands:).

Entièrement d’accord.

Le bien est très bien entretenu, DPE B, location sans vacance et cautionnée, petit collectif avec charges minimum, bien situé.

Oui, c’est la raison pour laquelle on a étudié les risques et selon l’INSEE, une baisse de 20% sur un an n’a jamais été possible dans l’histoire. Au pire -7% en 2008-2009. Sur les autres crises récentes, en 2012 (-2%) et en 2023-2024 (-5%)…

Très limité : Mon point mort est à 160.000 (prix payé) - 16.000 (bonus perçu) = 144.000€ vs une estimation actuelle de 200.000€, soit une baisse de -28% !

Pour les informations sur le bien, tout est connu, le bien est expertisé. Après si l’option est activée, on est sur une vente immobilière basique devant notaire avec toutes les garanties qui vont avec.

Pour le futur, j’acquiers un bien à prix très réduit, me donnant beaucoup plus de chance de réaliser une plus-value future que n’importe quel autre acheteur l’ayant acquis au prix spot.

Toujours selon les statistiques, entre 1999 et 2018 (pour l’exemple) les prix de l’immobilier ont progressé de 153% vs l’inflation 32% vs le CAC40 14%…

C’est une bonne remarque car cette erreur peut être fatale. Mais non, la somme n’est pas trop importante vis à vis du patrimoine total.

Certainement… ou pas d’ailleurs.

Tu penses à quoi précisément ?

Oui, je sais cela, c’est la base.

Sans entrer dans le détail, c’est justement dans sa situation que les solutions plus “institutionnelles” deviennent impossibles, et que le concours des amis sont nécessaires.

On aurait pu faire en dette privée, mais si il fait défaut, on se retrouve tous les deux à 0.

Ici, je le répète dans le pire des cas, il est sauvé et j’achète un bien très correct, très bon marché. Dans le laps de temps, l’immobilise les sous et il s’achète une assurance.

Qu’en pensez-vous maintenant ?

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J’ai toujours mes doutes.

Ton ami a besoin de 160k€ pour sauver sa boite et te donne 16k€ pour acheter un bien à un prix moins élevé du prix de marché. En gros, il a peur que le prix baisse en dessous de 160k€ et il te donne de l’argent pour lui garantir une sortie ?C’est compliqué, pas clair.

Bin non, dans le pire des cas tu te retrouves avec un bien qui ne vaut pas 160k€ à cause d’un défaut qui n’a pas été remarqué pendant l’expertise, ou un bien occupé au moment de la transaction, ou avec l’obligation d’acheter un bien à un moment ou tu n’as pas d’envie / de moyens, etc. etc.

Une chose que je suspecte : tu veux acheter ce bien et tu es en train de chercher des confirmations sur le fait que c’est un bon investissement et que les risques sont limités. Est-ce le cas ? Je t’invite à y réfléchir.

Je rajoute une autre considération : lorsqu’on parle d’argent, on ne peut faire confiance à personne (et j’insiste, personne). Encore moins si l’on a en face de soi une personne en difficulté, pour qui sa propre survie peut passer avant son intégrité.

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Ben si, c’est bien le problème. Si ton augmentation annuelle est inférieure à l’inflation, si tu n’es pas augmenté, ou si tu ne revalorises pas tes prestations auprès de tes clients, ton pouvoir d’achat diminue mécaniquement.

Tu compares le risque de l’ensemble du marché par-rapport au risque d’un bien spécifique.

Ce n’est pas comparable. Ca n’aurait de sens qu’en achetant un fond immobilier diversifié.

Le marché est une moyenne. Ce qui signifie que pour une baisse globale de -7% certains biens vont baisser de 15% ou plus et d’autres de 2% ou moins.

Si le bien n’est pas vendu à 200 000 c’est qu’il ne vaut pas 200 000.

C’est le mécanisme de fixation des prix: Tant qu’il est jugé survalorisé par le marché, personne n’achète, ou négocie et son prix baisse.

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J’essaie de retirer complètement le facteur « ami » du raisonnement.

Si demain un inconnu me proposait exactement le même deal, je ne commencerais même pas par regarder le rendement annoncé.

Ma première question serait : pourquoi me propose-t-il cette opération à moi plutôt qu’à une banque, un investisseur ou un organisme dont c’est précisément le métier ?

Tant que je n’ai pas une réponse convaincante à cette question, j’aurais du mal à analyser sereinement le reste.

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As-tu des doutes sur le bien-fondé de ton assurance habitation ?

On est d’accord que tu donnes de l’argent à ton assureur pour éviter de perdre la somme que vaut ta maison en cas de sinistre.

C’est (toutes choses égales par ailleurs) la même logique : Il s’assure en contrepartie du bonus payé (de la prime d’assurance donc) sur la durée d’un an maximum, de percevoir “au minimum” la somme dont il aura besoin pour éviter un sinistre total.

Pour ce qui concerne le bien lui-même : Si par malheur un défaut existait… Je prendrais le même risque en achetant tout autre bien directement, et j’aurais les mêmes recours juridiques que tout un chacun pour tenter d’y remédier.

J’en ai envie et les moyens (je mobilise même dès le départ les 160k nécessaires).

Il faut partir du principe que l’achat du bien m’intéresse vraiment. Que sa valeur baisse ou monte ensuite, je suis convaincu que c’est de toute façon une belle acquisition. Mais je me donne ainsi la possibilité de l’acheter à un prix moindre qu’aujourd’hui (sachant que le prix n’est que le résultat d’un marché fluctuant sans cesse au gré de l’offre et de la demande, évidemment).

Je ne cherche aucune confirmation et ne minimise pas les risques. C’est juste une situation singulière qui mérite d’être exposée pour être critiquée. C’est à dire, négativement ET positivement… Mais je n’ai que du négatif pour l’instant… N’y aurait-il pas un biais contraire justement !?

La confiance enfin est effectivement importante, mais n’est pas en jeu ici. Tout est transféré sur la confiance envers le notaire (comme dans toutes transactions immobilières), sinon aucune vente n’aurait jamais lieu.

D’un point de vue personnel enfin, je suis plus optimiste et je ne peux considérer une personne en difficulté comme étant sans foi ni loi par principe… C’est même le contraire qu’on pourrait (mais je ne veux pas généraliser non plus) observer chez les requins.

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Exactement !

Ton pouvoir d’achat… pas ton gain. Tu ne parles pas des mêmes notions.

C’est vrai, mais je ne suis pas entré dans le détail car le bien est réellement bien situé, bien entretenu et bien loué.

J’ai donné cet exemple un peu comme quand tu dis que le CAC40 fait +7%… Cela ne dit pas qu’Hermes a fait -35% et TotalEnergies+50%.

À l’instant T, oui en effet.

Mais il a un historique ou le prix de 200k a été possible. Et donc il est possible qu’il y remonte, avec le temps. Et dans le temps long, l’immobilier monte.

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Mais, tu ne m’as toujours pas dit comment et avec quoi tu es capable d’obtenir un rendement/risque supérieur ?

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Si le bien vaut 200k€ et qu’il a un an pour vendre, pourquoi l’ami ne le vend pas directement au prix du marché ?

Même avec une décote de 10-15% (à cause du locataire en place), c’est toujours mieux qu’une vente à 160k moins les 16k pour l’option.

Et s’il n’arrive pas à vendre en un an…c’est qu’il y a un souci sur le bien (ou l’emplacement ce qui revient au même).

Si le but est juste d’avoir l’option de ne pas vendre d’ici un an si la société repart…c’est une option qui peut coûter cher financièrement et créer des éventuels problèmes entre “amis de longue date “

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Tu me parles d’un inconnu…

Mais justement nous ne sommes pas dans cette situation. Pour répondre à ta question à partir d’un constat erroné, aucune réponse n’est donc possible.

Le rendement c’est la prime de risque ; Le risque c’est l’obligation d’acheter à un prix décoté par rapport à aujourd’hui ; L’espérance c’est le retour à la moyenne du prix et donc une augmentation, c’est également le revenu régulier issu de la location.

En analysant sereinement le reste : Je connais le vendeur du bien, je connais le bien, je connais mon gain immédiat réel, je connais ma perte future potentielle, je connais le marché historique et actuel, je connais la personne de confiance le notaire, je connais les protections légales, je connais les stipulations contractuelles.

Quand les gens investissent leurs économies :

Connaissent-ils réellement le broker (risque d’intermédiation), les protections légales pour un compte en France (fond de garantie) ou en Allemagne ou en Lithuanie (pour les néo banques), le bilan financier de l’action X à la mode (SpaceX), le secteur économique (IA, defense, énergies ou luxe), la macro (stagflation), les news (Trump), les Cygnes Noirs (COVID-19)… ?

Savent-ils que dans une assurance vie, ils ne possèdent rien… sauf une créance. Quid du défaut de l’assureur ?

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Bonjour,

Du coup tu attends uniquement un OUI ou un VAS Y (de confirmation) de la communauté ?

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Fabrice, nous sommes tous en train de chercher à t’aider dans tes réfléxions, pas en train de te critiquer sans raison.

Tu as décidé que tu veux investir et tu as tes arguments pour le faire. Cependant, tu es fixé sur tes scénarios « positifs ». Ton analyse des risques et des scénarios extrêmes est légère et tu ignores que les autres ont des intérêts qui ne sont pas alignés avec les tiens (c’est d’ailleurs le sens de toutes mes interventions).

Si tu veux y aller, c’est ton choix. Le notaire pourra te renseigner sur les aspects juridiques et fiscaux, qui sont un angle mort dans cette discussion mais centraux (car ici, on parle d’une vente à un prix qui n’est pas celui du marché et d’une défaillance).

Bonne continuation, j’espère que cette opération va bien se passer pour toi.

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Donc cela veut dire si je comprend bien que tu achèterais 160000-16000 = 144000€ le bien ?

L’immobilier n’est certes pas liquide mais s’il n’arrive pas à vendre à -20% par rapport aux prix du marché (ou estimé par des pros) en 1 an c’est que le bien en question a de sérieux problèmes. En mettant le bien au prix du marché et en acceptant une ristourne (de 10k par ex ce qui est déjà beaucoup), en 4 mois il aura vendu son bien.

Si c’était mon ami ce serait mon conseil

Mon père a déjà acheté une voiture à un « ami » qui s’est révélé être un vrai boulet.

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Pour répondre à ta remarque, je connais très bien mon broker. Il est soumis à une réglementation stricte, possède une excellente solidité financière et, surtout, mon patrimoine est réparti sur des centaines d’entreprises. Je ne vois donc pas bien le parallèle avec un engagement de 160 k€ sur un actif unique.

Pas de souci si tu ne souhaites pas retirer le facteur « ami » du raisonnement.

On peut donc en conclure que la relation de confiance est une composante importante, voire fondamentale, de ce deal.

Je ne remets pas en cause ton ressenti ni le fait que tu connaisses très bien le bien, le vendeur ou le notaire.

En revanche, de mon côté, je ne me sentirais pas capable de dire « fonce, c’est l’affaire de l’année », simplement parce qu’il me manque encore une pièce importante pour apprécier le risque global.

Dernière question par curiosité : ces 160 k€, ils représenteraient environ quelle part de ton patrimoine global ? Je pense que cette information change énormément la lecture du risque. :+1:

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