Arbitrage renégociation Crédit Immo : Diminuer la mensualité pour maximiser le DCA ?

Ma stratégie patrimoniale 📊
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Bonjour à toutes et à tous,

Premier message ici ! Je sollicite vos avis sur un arbitrage entre désendettement et capacité d’investissement (DCA).

Le contexte :
Je dispose actuellement de plusieurs lignes de crédit immobilier (résidence principale) avec des durées et des taux variés (mélange de 1% à 4,02%, taux moyen de 3,61% sur 25 ans). Ma situation fiscale est une TMI à 30%. J’ai acheté ma RP seul il y a deux ans environ, et j’ai une capacité d’épargne correcte malgré le crédit. J’ai 37 ans.

La stratégie envisagée :
Plutôt que de chercher à réduire la durée ou le coût total de mon crédit lors d’une renégociation, j’envisage de diminuer au maximum mes mensualités, quitte à allonger la durée et augmenter le coût global du crédit.

L’objectif :
De façon générale je cherche à me construire une rente.
Le but de la renégociation serait de dégager un cash-flow mensuel supplémentaire immédiat pour renforcer mon DCA sur des actifs à meilleure espérance de rendement (principalement ETF World/Nasdaq-100 via PEA et un peu de SCPI/Crypto).

Mes interrogations :
Avant d’aller voir ma conseillère pour négocier, je cherche à confronter cette stratégie. Mathématiquement ça me semble pertinent, et peut-être même dans l’intérêt de la banque, mais cela dépends aussi de la volatilité des investissements.
Quels sont les angles morts de cette stratégie selon vous ?

Si je réduis la durée de crédit à 20 ans par exemple, je gagne énormément sur le cout glocbal, au risque d’augmenter les mensualités. Je bénéficie aussi de meilleurs taux.
A l’inverse si j’augmente la durée, les taux sont moins intéressants et j’augmente le coût global du crédit.

Selon vos expériences, à partir de quel différentiel (cash flow dégagé vs baisse du coût global du crédit) considérez-vous que l’opération devient risquée ou peu pertinente ?

Est-ce que je dois profiter de la négociation pour débloquer d’autres leviers auxquels je n’aurais pas pensé ?

Merci pour vos éclairages !

Grégoire

PS: j’ai vu d’autres posts similaires, mais avec des taux bien plus faibles sous les 1%, l’arbitrage est probablement plus complexe dans mon cas

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Commence peut être à étaler les crédits les moins chers

Décaler un crédit a 4% est intéressant si cohérent avec ton profil de risque et suppose que tu battes cette performance

C’est possible mais à toi de voir

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Coucou,

Par réflexe j’aurais tendance à dire qu’il faut essayer de se débarrasser de tes crédits le plus vite possible.

Plusieurs raison me font penser cela :

  • Ta capacité à faire de nouveaux crédits est moins impactés ce qui peux ce révéler utile si tu planifie quelque chose dans le future.
  • Plus de liberté et moins de dependance vis a vis de tes placements. J’aime bien réfléchir à la question sous le prisme de “Que ce passe t’il si jamais ma source de revenue n’existe plus” dans ce cas là on est en générale content de pas avoir de dette en plus.

La problématique principale qui survient quand tu met en place une stratégie comme la tienne c’est que ton revenu mensuel devient le seule garde fou. Même si à long terme tu peux espérer que tes placements fassent relativement plus de rendement je ne pense pas que ça vaille le coup d’augmenter d’augmenter l’horizon de remboursement, notamment car comme dit précédemment tu t’oblige à maintenir un niveau de revenues similaires ou plus grand ~sans interruption~ et ce pendant une plus longue période. Également la renégociation implique des coûts en plus que tu mentionne, la vrai question c’est de savoir si la nouvelle stratégie te fait une plus value et rembourse ces mêmes coûts.

Au fond je ne crois personnellement pas que ce soit une mauvaise stratégie si tu est prêt à la soutenir.

Un optimum horizon/mensualité existe mais il dépend surtout de ton aversion au risques. (Il doit être calculable également, meme si je sais pas faire)

Tu peux aussi faire un compromis en écartant les crédits avec une les plus petits taux.

Voilà, j’espère que ça fait ne serait-ce qu’un petit peu murrir ta réflexion même si je dis rien de très interressant.

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Merci pour vos retours,

@Marc329 Au contraire c’est intéressant. La baisse de mes revenus est un risque important (je bosse dans l’IT, on se fera probablement remplacer par des IA dans 5 ou 10 ans).

Avec mon DCA actuel (entre 600 et 800€), si je veux atteindre mon objectif je me rends compte qu’il va probablement me falloir du levier à un moment donné, donc se débarrasser rapidement du crédit peux être intéressant. Même si dans 20 ans j’en aurais 57, le crédit sera plus compliqué.

J’ai fait quelques simulations de rachat de crédit en ligne pour me faire une idée. (Fiabilité moyenne due à mes 4 crédits, ça ne rentre pas dans les cases des simulateurs en ligne). J’évite de faire racheter mon crédit à 1%.

  • Simulation 1 - crédit sur 22 ans : économie de 5,5K € sur le coût du crédit. Mensualités en baisse de 30 €
  • Simulation 2 - crédit sur 24 ans : même coût sur le crédit. Mensualités en baisse de 75€

Je paye actuellement 837 € de mensualités.

Les gains sont donc relativement faibles (les risques aussi), mais les simulations incluent des frais (courtage, IRA,…). Si je peux renégocier avec ma banque et faire sauter les frais, je gagne 7,4K € par rapport aux simulations. J’hésite à attendre une baisse des taux plus franche pour amortir les frais éventuels.

Le taux des simulations est donné pour 3,34 %, probablement battable simplement sur des SCPI à 4% / 5%.