Investissement immo, pret sur 20 ou 25 ans

[Cedric410]

Bonjour a tous,

J’ai 47 ans et je suis en train d’acheter un appartement de 60m2 a Saint Etienne pour 85000€ afin de de faire du lmnp

Ma banque serait d’accord pour financer la totalité de mon achat hors frais de notaire sur 25 ans ce qui me permettait d’etre en cash flow positif mais j’aurai terminé le remboursement a 72 ans.

J’hésite a basculer sur un credit a 20 ans avec un cash flow négatif de 70€/ mois mais une fin de remboursement au moment de partir a la retraite.

Si quelqu’un a un avis je suis preneur, je suis encore tres indécis.

Merci

[Davy2]

Bonsoir Cedric,

Moi je prendrais 25 ans.

Rien ne t’oblige à aller au bout, tu peux solder par anticipation ou moduler l’échéance…

Autre point: tu es sur de partt à 67 ans?

Bien à toi

[axel80]

Bonsoir,

La seule chose qui doit être pris en compte sur emprunt sur 20 ou 25 ans est :

La durée estimé du crédit : si il y a des chances que le bien soit revendu rapidement (moins de 7 ans), alors, privilégier 20 ans. Sinon, on rembourse trop d’intérêt et pas suffisamment de capital.

Dans votre cas, c’est du long terme, si il n’y a pas de raison ou très peu de raison que le crédit n’aille pas au bout, alors autant aller chercher le max (soit 25ans).

Avec l’argent disponible grâce au cash flow, ou du moins l’argent pas perdu, vous pouvez le placer en bourse avec des ETF par exemple pour espérer un rendement de 8%.

Combo gagnant : effet de levier + intérêts composés.

[Ludo15]

Le credit sur 25 ans offre un meilleur effet de levier …en LMNP les interets ne sont pas nos ennemies , ils sont deduits des revenus taxables. Sauf si la difference de TAEG est monstrueuse le TRI avec un credit sur 25ans > TRI avec credit sur 20 ans.

[Philippe262]

@axel80

Avec l’argent disponible grâce au cash flow, ou du moins l’argent pas perdu, vous pouvez le placer en bourse avec des ETF par exemple pour espérer un rendement de 8%.

• Sauf qu’à un certain âge, proche de la retraite et en retraite, l’exposition aux actifs risqués n’est en général pas la même, et qu’on n’investit plus forcément son épargne mensuelle en full action. Donc si c’est pour placer rapidement la différence sur un fonds euros qui en net net fait moins que le taux du prêt, c’est tout de suite moins intéressant.
• Sauf qu’avec un prêt sur 20 ans finissant à 67 ans, à l’âge prévu de la retraite, où souvent les revenus baissent, le petit cash flow négatif devient un complément de revenu, là où sur 25 ans il faut attendre 72 ans.

Je dirais donc que tout dépend du couple revenus-besoins estimé à la retraite et de l’objectif de ce placement. Si c’est uniquement dans le but d’une augmentation de patrimoine à transmettre, certes sur le papier 25 ans est sans doute le plus optimisé, si c’est quand-même de profiter d’un complément de revenus, 20 ans me paraît mieux.

Je ne crois pas qu’on puisse raisonner de la même façon en terme d’optimisation lors d’une telle opération à 30-40 ans et à 47 ans. Alors certes on peut revendre bien avant le terme ou rembourser par anticipation, mais perso dans cette situation, je choisirais 20 ans. Je compte profiter à un moment donné de mon effort d’épargne, voire si je peux partir en retraite un poil plus tôt que les 68 ans prévus (pour l’instant ) quitte à supporter une décote, je prends !

Bref, ne pas forcément considérer que l’aspect comptable non plus, et là ça dépend de la situation et des projets de chacun.

[Cedric410]

merci a tous pour vos réponses.

Merci Philippe pour ton avis détaillé et éclairé.

Mon objectif est un complément de revenu pour ma retraite (je souhaite renouveler 1 ou 2 fois l’opération d’ici l’année prochaine).

Donc si j’opte pour 25 ans cela signifie un remboursement anticipé au bout de 20 ans, je devrais donc économiser environ 70€ par mois que je pourrais placer sur un ETF.

Autre élément de contexte la banque qui me propose du 25 ans avec un financement a 100% est le CCF, banque en difficulté (racheté par un fond de pension américain) et avec des avis tres négatifs sur Trustpilot. Ils me demandent en contre partie de transférer au moins 20 k€ (ca peut etre mon livret a) ce que je comprends mais je ne suis pas tres rassuré par la banque.

L’autre banque que j’apprécie en terme de valeur et de relation client (CM) finance 95% du pret et ne va pas au dela de 20 ans.

Je dois prendre une décision d’ici vendredi ! pas facile.

[Philippe262]

Concernant la banque, faut aussi parfois suivre son instinct et ne pas regarder que l’aspect purement comptable. Enfin, c’est comme ça que moi je fonctionne. Pour mon prêt RP, j’avais obtenu mieux ailleurs que dans ma banque (0,20% de moins). Mais mauvais feeling lors des contacts, je n’ai pas donné suite. Certes financièrement, c’était sans doute une décision abdurde, c’était une économie non négligeable, mais bon j’ai des principes (à la con peut-être).

De la même façon, un certain broker très populaire à des frais très compétitifs, mais je n’irai jamais chez eux, car aucune confiance.

[Thomas106]

Le CCF est historiquement une banque qui avait excellente réputation.

Sa formule actuelle a de bonnes chances de réussir (conseil à distance, à l’image des meilleurs cabinets de CGPI).

De plus, même en cas improbable de faillite, le fonds commun de résolution garantit vos avoirs jusqu’à 100keur.

Vous ne prenez pas de risque avec une “vraie” banque, ce n’est pas une obscure plateforme crypto immatriculée dans une république bananiere.

[Rudi]

j ai lu rapide tout le fil

mais il y a bien un sujet que je n ai pas vu sortir: le cout de ton assu credit

de mon exp, j ai repris un credit immo apres 40ans (sur RP certes) et c est plus la m histoire du tout…

il faut regarder vraiment le TAEG qui inclut l assurance du credit.

pour ma part, la santé étant ce qu elle est, l assurance me coute plus chere que le credit lui même … et je n en ai pas pour 25 ans.

Donc regarde bien cela dans le detail