Bonjour, je cherche à obtenir des avis et retours d’expérience concernant la durée de crédit pour un investissement locatif ( Studio LMNP au Réel ).
20 ans :
Mensualités avec assurance : 288.62 euros
TAEG : 3.74 %
Cout total du crédit : 20 268.80 euros
Cash flow théorique ( sans vacances locatives ) : 55.63 euros
25 ans :
Mensualités avec assurance : 252.55 euros
TAEG : 3.84 %
Cout total du crédit : 26 765 euros
Cash flow théorique ( sans vacances locatives ) : 91.70 euros
Avis déjà obtenu :
Courtier A : m’a conseillé de partir sur 20 ans car cout du crédit trop important sur 25 ans pour la somme empruntée.
Courtier B : m’a conseillé de partir sur 25 ans pour défiscaliser au maximum les intérêts en LMNP.
Je précise que j’ai une capacité d’épargne de 1500 à 1750 par mois donc je ne suis pas « limite » sur le prix des mensualités.
Je vous remercie pour la lecture et vos futurs commentaires !
Bonjour Constant,
Souvent, ce genre de réponse dépends de ton horizon et souhait d’investissement à venir.
Si tu souhaites de la rentabilité long terme et auto financer un autre bien (toujours en partant d’un cas optimiste où tu n’ai pas de vacances locatives), tu fais 91,70€ - 55,63€ =36,07€ x 12 x 20 = 8656,8 € : cela absorbe sur 20 ans la différence de cout des 2 crédits et en effet tu peux amortir plus longtemps. Même sur un plus court terme (10 ans), je pense que cela reste intéressant d’étaler le prêt.
Maintenant, si les règles du jeux changent sur le LMNP à l’avenir et notamment sur l’amortissement, peut être que la réflexion sera différente. 
Je pense que comme souvent, la réponse est dans la question :
Courtier B = Plus de cash flow, plus d’amortissement, moins d’impôts, plus de rendement net.
Un crédit pour un bien immobilier en location, c’est un enrichissement par effet de levier. C’est donc un actif (qui te paye…) patrimonial (qui t’enrichit…) et in fine ce sont les locataires qui payent le remboursement de l’argent de la banque dans le temps.
Pour ce qui concerne le problème du LMNP et des règles changeantes, je pense qu’une structure en société (SCI, SAS…) à l’IS serait meilleure… Mais je ne connais pas ton cas personnel qui doit dicter ce genre de choix.
Perso 25 ans sans hésiter. Le raisonnement du courtier A sur le cout total du credit ignore l’inflation et le cout d’opportunite de l’epargne. 36€ de cashflow en plus par mois c’est pas rien, surtout sur du locatif ou un mois de vacance ou une grosse reparation arrive vite. Tu pourras toujours faire un remboursement anticipe plus tard si ta situation change, l’inverse est impossible.
Le soucis des crédits sur 25 ans avec des taux plus élevés, c’est que tu ne rembourses quasi pas de capital au début.
Si tu revends avant 10 ans de détention, tu auras remboursé juste un peu plus que les frais d’agence notaires et travaux.
Pour partir sur du 25 ans assure toi que ta situation fiscale et géographique ne va pas bouger à court/moyen terme
Il y a une grande question autour de la stratégie.
Si votre stratégie aujourd’hui c’est de ne pas vendre, ou en tout cas pas dans 10 ans, et d’enchaîner les opérations, alors je partirais sur 25 ans. La capacité d’emprunt est une denrée rare et qui se consomme assez vite. Tout ce que vous risquez c’est d’avoir 50 euros en plus a investir par mois, et si vous n’êtes pas trop manche vous le ferez bien au-delà des 3,84% du prêt.
Si vous vous dites que ce bien sera le seul d’ici quelques années, alors oui, pas la peine de partir sur 25 ans. Mais dans ce cas là, pourquoi 20 et pas 19? Souvent les grilles des banques changent à 20 ans, emprunter sur 19 ans et demie peut faire baisser le taux davantage.
PS : regardez la délégation d’assurance que vous propose le courtier. Des amis à moi ont payé 2keur d’intermédiation sur la délégation d’assurance alors que n’importe qui peut, dès le lendemain du décaissement du prêt, solliciter un comparateur quelconque et changer l’assurance. Les courtiers sont un peu limite parfois…
Même chose que tout le monde. 25 ans.
Tu vas pouvoir te reconstituer un apport ou un meilleur matelas pour gérer les vacances locatives. Attention aussi, de part mon expérience, t’as des frais d’agence quand tu changes de locataire même sans vacance locative.
J’ai aussi vu des personnes en meublé qui font des réparations entre deux locataires et ne font pas payer au locataire sortant toutes les réparations.
Tu n’as pas précisé ton âge et tes objectifs de vie et financiers.