Bonjour Ă tous,
Je réfléchis à la durée de prêt optimale pour un investissement locatif : faut-il plutôt viser un crédit sur 20 ans ou sur 25 ans ?
Pour le contexte :
- J’ai 31 ans, belge et je prépare un projet d’investissement immobilier.
- Mon objectif : maximiser l’effet de levier tout en gardant une bonne rentabilité et une gestion sereine.
- J’hésite entre rembourser plus vite (20 ans) pour réduire le coût total du crédit, ou étaler sur 25 ans pour alléger les mensualités et potentiellement dégager un cash-flow plus positif tout en sachant que les taux sont plus haut que l’inflation.
- Apports 100-150k€
C’est un projet de 450-500k€ avec un taux de rendement net estimé à +6% (+7.5% brut - pas de taxe sur les loyers en Belgique pour les particuliers).
Les loyers projetés seront de minimum 3000€/mois
- Taux proposés :
- 350 000€ - 20 ans - (2009€/mois) → 4,11 % TAEG
- 350 000€ - 25 ans - (1739€/mois) → 4,17 % TAEG
Si on met de coté le risque de non remboursement (mon salaire couvre les mensualités sans problème), que me conseilleriez-vous ?
L’option de 25 ans me parait la plus optimisée mais je veux challenger cette idée avec la communauté.
Merci d’avance !
De mon point de vue, en tant que français, il vaut mieux prendre du 25 ans.
En effet, je doute que beaucoup d’investisseurs soient allés jusqu’au bout de leur contrat d’emprunt dans les termes initiaux du contrat.
C’est à dire que, par exemple, tu rembourses 5 ans:
- Au bout des 5 ans les taux n’ont pas baissé. Tu fais racheter ton emprunt et en reprend un sur 25 ans. Tes mensualités sont un peu plus basses.
- Au bout des 5 ans les taux ont baissé. Tu fais racheter ton emprunt et tu peux obtenir un meilleur taux et ou reprendre un sur 25 ans. Tes mensualités sont plus basses.
C’est plutôt une vision française car en France on a une dégressivité de la taxation sur les plues values en fonction du temps lorsqu’on est imposé en tant que personne physique (pas société).
Donc, il est préférable de garder le bien assez longtemps, et de dégager un peu de cash tous les mois pour préparer un nouveau projet ou récupérer ton apport initial. Plus d’intérêts à payer = un peu moins de fiscalité puisque les intérêts sont déductibles des gains.
A contrario, l’avantage du 20 ans est de capitaliser plus rapidement.
Lorsque tu empruntes sur 25 ans, tu mets mécaniquement moins d’apport.
Donc le rendement sur capital investi est plus élevé.
Calcule ce rendement sur capital investi et non le rendement de 7,5% sur les 450-500k car finalement ça ne veut « rien » dire.
Imagine, je fais un emprunt à taux zéro de 1 milliard, sans apport initial avec un rendement de 1%. C’est mieux que tout.
Là c’est pareil, moins tu mets en apport sur ton projet plus ton rendement augmente. Par exemple, si tu mets 36k€ d’apport initial alors que tu capitalises + cash 1000€ / mois soit 12k€/an, t’es à 33% de rendement.
Si tu mets la moitié, soit 18k€ d’apport pour capitaliser + cash de 12k€/an, t’es à 66% de rendement.
Ensuite tu es jeune et n’a que 31 ans => 31 + 25 = 56 ans.
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Merci beaucoup de ton avis @Chokol8 ! Le système est un peu différent en Belgique mais oui je pense que le fait d’emprunter plus et de rembourser le plus longtemps possible est le meilleur choix 